לקנות או לשכור משרד במגדל בתל אביב?

בשיתוף ברק רום

כל בעל עסק עם תזרים חיובי שנמצא בצומת שינוי מבחינת העסק שלו צריך לבחון את האלטרנטיבות העומדות בפניו. האם לשכור משרד ולפנות את התזרים להתפתחות העסקית של העסק? או שמא לרכוש משרד כהשקעה ובמקום לשלם שכירות לשלם משכנתא?

ראשית יש להבין כמה עולה לרכוש משרד במגדל בתל אביב?

במקביל להנחת היסודות והבניה המואצת נכנסו אנשי המכירות לפעולה. עלות משרד על הנייר מתחיל במחיר של  9,500 ₪ למ”ר עם תקיעת היתד הראשון ושלב אחר שלב האמירו המחירים כך שבתום הבניה הם עומדים על ממוצע של 16,000 ₪ למ”ר תלוי באיזה מגדל ובאיזו קומה (מה שיותר גבוה, יותר יקר וגם הכיוונים חשובים). וכל זה ברמת מעטפת כך שיש לקחת בחשבון עוד 2,500-3,000 ₪ למ”ר לגימור ברמה גבוהה (רמת עזריאלי בגדול אבל חדש ומודרני)

כמה יעלה לשכור משרד במגדל בתל אביב בחודשים בקרובים?

בימים אלה ובחודשים הקרובים עד פברואר 2018 מסתיימת הבניה ברוב במגדלים ומתחיל שלב האכלוס. עד סוף השנה פלוס מינוס יתחיל השיטפון הגדול, אלפי מ”ר יהיו מוכנים לאיכלוס.

מחירי השכירות המבוקשים למשרד במגדל בת”א עומדים על 75-115 ש”ח למ”ר. טווח המחירים המוצג תלוי בגודל היחידה, סוג המגדל, מיקום המגדל, קומה גבוהה או נמוכה, זמינות המשרד ואופי בעלי הנכס.

לדוגמא ניתן לראות במגדלי אלון (45 קומות) אשר על רח’ יגאל אלון יש כבר משרדים מוכנים לאכלוס בגימור מלא. מחירי השכירות המבוקשים ברמת מעטפת : 80-100 ₪ למ”ר, 15 ₪ דמי ניהול. מחירים סבירים ביותר למשרד חדש מהניילונים. לשם השוואה, במגדלי עזריאלי קשישא עומדים מחירי השכירות על ממוצא של 120 ₪ למ”ר עם דמי ניהול של 27 ₪ למ”ר.

שלא לדבר על הבדלי הברוטו/ נטו 23% במגדלי אלון לעומת 30% בעזריאלי. אין פלא שרבים משוכרי עזריאלי הוותיקים מגלים ענין במעבר למגדלי אלון, 20 ₪ למ”ר לחודש הבדל לא הולכים ברגל גם  לא אצל משרדי עורכי דין משגשגים. מחירי הקניה אגב, עומדים על 15,000-16,000 ₪  למ”ר.

עוד מגדלים מעניינים הם מגדלי H TOWER הידועים יותר כמגדלי חג’ג’ והממוקמים ברח’ הארבעה (40 קומות). מחירי השכירות המסתמנים שם, 100-110 ₪ למ”ר ברמת מעטפת. בקניה, 17,000-20,000 ₪ למ”ר תלוי כאמור בקומה ובכיוונים.

בפאתי גבעתיים על הגבול עם תל אביב הולך ונבנה מגדל השחר (53 קומות), כאן המחירים זולים יותר משמעותית. 14,500 ש”ח למ”ר בקניה 70 ש”ח למ”ר בהשכרה.

עוד מגדל בולט הוא מידטאון היוקרתי (40 קומות),90- 120 ₪ להשכרה במצב במעטפת, 18,000-20,000 ₪ למ”ר בקניה.  שלא לדבר על המגדלים על חורבות השוק הסיטונאי ההולכים ונבנים בקצב מטורף (48 קומות).

נשאלת כאן שאלה גדולה, מה יהיה עם המשרדים להשכרה הקיימים היום?

מחירי שכירויות למשרדים ברמה בינוני פלוס עומדים כיום עם 80-85 ₪ למ”ר. בתחילת 2018, כשיתחילו לאכלס את המשרדים החדשים, יתרחש מעבר המוני לחדשים. מגמה זאת תמשוך לדעתי באופן גורף את כל המחירים למטה כך שלדוגמא במגדל ישן כמו טויוטה שכיום המחירים שם עומדים בממוצע על 80 ₪ למ”ר, יצנחו ל-70 ₪ למ”ר במקרה הטוב. בשורות טובות לשוכרים.

לסיכום, עצתי למי שחוזה השכירות שלו עומד להסתיים בקרוב, שלא ימהר לחדש אותו, יש מצב שיוכל להשתדרג באותם המחירים או לחילופין, לשפר את מצבו ולשלם פחות על שכירות במשרד הקיים או הדומים לו. קצת סבלנות.

לייעוץ בנושא השכרה או רכישה של משרד במגדל יש לפנות לדוד טור מנכ”ל טור נדל”ן 054-7624510 או כנסו לאתר החברה לבחינת האופציות השונות הזמינות כיום בשוק בכתובת http://www.tournadlan.com/

בשיתוף ברק רום