בשיתוף ברק רום
פרוייקט מחיר למשתכן, עוד אחת מהיוזמות של שר האוצר משה כחלון, במטרה להזרים לשוק עוד דירות ולהביא לירידת מחירים, הוא על פניו פרוייקט מבורך. 15 אלף הזכאים שיזכו בהגרלה, מתוך 45 אלף הנרשמים, הם זוגות צעירים שיקבלו הזדמנות לרכוש דירה במחיר מסובסד, שבלעדיו לא היו יכולים אפילו לחלום על דירה. 15 אלף דירות הן באמת כמות יפה, אך נשאלת השאלה האם יהיה בכך כדי להוריד את מחירי הדירות ולפתור את בעיית הביקושים הגדלים.
כדי לקבל תשובה האם המהלך באמת יוביל אותנו לארץ המובטחת, פנינו לאחד מאנשי הנדל”ן הבכירים בישראל, נפתלי בר נתן, הבעלים של משרד “תכלת השקעות נדל”ן”. בר נתן, כעשר שנים בענף הנדל”ן, התחיל את דרכו כמתווך נדל”ן וכעת הוא מתמחה בשיווק פרויקטים יזמיים והשקעות נדל”ן בארץ ובחו”ל. בר נתן מנתח את הצעד הזה של שר האוצר והמסקנה שלו היא שאין כאן באמת בשורה. למעשה, היוזמה מחטיאה לגמרי את המטרה.
“פרוייקט מחיר למשתכן הוא בסך הכל יוזמה מבורכת”, אומר בר נתן, “אך יחד עם זאת השיטה שבה הוא מתבצע אינה נכונה ואין בה חשיבת עומק וראייה לטווח ארוך. הבעיה הראשונה – באוצר קפצו והכריזו שייבנו אלפי יחידות דיור במקומות כמו אופקים או קרית שמונה. העניין הוא שכלל לא בטוח שאלה המקומות שבהם יש ביקושים.
“הבעיה השניה - מרבית אלה שניגשו להגרלות אינם תושבי המקום. למעשה, כ-60 אחוז מהזוגות הזכאים שניגשו להגרלה בפרוייקט מחיר למשתכן לא ניגשו להגרלה באזור מגוריהם. המשמעות - הממשלה מייצרת למעשה זן חדש של משקיעים. אלה שיזכו בהגרלות ימשיכו לגור, אפילו בשכירות, ליד ההורים, או ליד מקומות העבודה, או בתי הספר של הילדים ואת הדירה שבה זכו הם ישכירו. וכאן תתעורר בעיה שלישית - לא רק שנוספו לשוק עוד משקיעים, מדובר במשקיעים בעייתיים, מכיוון שאין להם איתנות פיננסית. חלקם הגדול של הזוכים בהגרלות הם כאלה שהשקיעו את כל כספם בדירה שבה זכו, ממש עד לשקל האחרון ולקחו משכתנאות של 90 אחוז. מכיוון שהדירות גם ככה לא נבנו באזורי ביקוש, מי מבטיח להם שימצאו עבורם שוכרים? התוצאה - אנשים לקחו משכתנאות שלא בטוח שהם יוכלו לעמוד בהחזרים שלהן”.
מה ההשלכות של צעד כזה לטווח הרחוק?
“מדובר בסכנה גדולה לאותם צעירים, שהפכו למשקיעים. אם לא ימצאו עבורם שוכרים, הם יהיו בצרות כיוון שלא יוכלו לשלם גם דמי שכירות וגם את המשכנתא. התוצאה העגומה תהיה כפולה: הבנקים יהיו חשופים לחייבים שלא יוכלו להחזיר משכתנאות ובאותם אזורים נראה בנייני רפאים ללא דיירים. ככה בדיוק מייצרים בועת נדל”ן והתוצאה עלולה להיות שנחווה את המשבר שעבר על ארצות הברית ב-2007”.
יהיו עוד השלכות לחסרונות של מחיר למשתכן?
“תהיה עוד השלכה אחת משמעותית שתפגע במגזר אחר - משפרי הדיור. כחלון הקצה את אדמות המדינה בלעדית לפרוייקט של מחיר למשתכן. למעשה, אין כמעט פרוייקטים שנועדו למשפרי דיור - קרי הציבור הרחב. מדובר במשפחות שגדלו, שנולדו להם עוד ילדים, הם זקוקים לדירה גדולה יותר ולא יהיה מענה לביקושים הללו. המחנק הזה בהיצע יביא שוב לעליות מחירים”.
אם כך, מה יכול להיות הצעד הנכון כדי להתגבר על הבעיות הללו?
“לכך נדרש מהלך משולב - לקבוע שהפרוייקט של מחיר למשתכן יגביל את הזכאים לרכוש דירה רק על פי אזור המגורים שלהם ולא לאפשר להם גישה חופשית לכל הפרוייקטים בארץ, ובמקביל לצאת בפרויקטים שמיודעים למשפחות שמעוניינות לשפר דיור ובכך להגדיל את ההיצע”.
בשיתוף ברק רום
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו