לכל המתלבטים: האם כדאי לקחת משכנתא?

בשיתוף ברק רום

לשם הדוגמא הפשוטה, אם ניקח משכנתא ממוצעת של 750,000 ₪ ל-25 שנים בריבית קבועה לא צמודה שניתנה בריבית של 3% לעומת כיום בריבית של 5%, ההחזר החודשי עלה מ-3,557 ₪ ל-4,384 ₪, עליה של 827 ₪ לחודש! והפסד מצטבר של כמעט 250,000 ₪ לכל התקופה!

אז ראשית ממה נגרמה עליית הריבית? יש לציין שעלות גיוס הכסף של הבנק (באמצעותו הוא מתמחר לנו את הריבית) כמעט לא עלתה. הבנק כמו בכל עסק שמוכר מוצר, רוכש את הכסף בזול ומוכר לנו אותו במחיר גבוה יותר ונהנה מההפרש.

בנק ישראל והבנקים למשכנתאות מסבירים כי העלייה נובעת מהגידול בסיכון בשוק הדיור, עקב מחירי דירות מנופחים לדעתם, מה שגרם לבנק ישראל לדרוש מהבנקים לשים “כריות ביטחון” - כספים בצד, למקרה אסון ונפילה של שוק הדיור והלקוחות ומסיבה זאת לטענתם, נדרשו להעלות את מחירי המשכנתא, על מנת לפצות על הסיכון והדרישות לנקיטת זהירות מצד בנק ישראל.

במאמר זה לא נתייחס לטענה זאת האם היא נכונה או לא אלא למצב הנתון בפועל.

אז יש לנו 3 אלטרנטיבות עיקריות למימון (נוסף על הכסף שחסכנו) או בעצם 4 אם ניקח את ההורים כמקור מימון אופציונאלי נוסף, ונסקור אותם בקצרה:

1. משכנתא - הלוואה ארוכת טווח מכספי הבנק באמצעות משכון הבית אותו אנו רוכשים.
2. זכאות משרד השיכון - הלוואה ארוכת טווח מכספי הבנק ובסבסוד של משרד השיכון וזאת גם באמצעות משכון הבית אותו אנו רוכשים.
3. הלוואה בנקאית - הלוואה קצרת טווח הניתנת לרוב על בסיס השכר שלנו בלבד ובדרך כלל ללא צורך בשעבוד כלשהו (בסכומים גדולים או בהכנסות נמוכות יתכן ויידרש שעבוד כסף/רכב או צירוף ערבים).
4. הורים - יכול להיות מתנה ויכול להיות הלוואה ללא ריבית עם החזרים גמישים.

כאמור כיום, במחירי הדירות הנוכחים, כמעט לרובנו לא תהיה את הפריבילגיה לרכוש בית ללא משכנתא, המשכנתא מאפשרת לנו לקחת סכומי כסף גבוהים (בדרך כלל עד 75% מערך הבית ועד 33% מההכנסות החודשיות שלנו) ובפריסת שנים ארוכה (עד 30 שנים) ועדיין בהחזרים חודשיים נוחים ביחס להלוואה בנקאית שניתנת לטווחים קצרים (5-7 שנים).

ומה לגבי זכאות ממשרד השיכון? ראשית יש לציין כי הלוואה זאת ניתנת לרוכשי דירה ראשונה בלבד, שנית מדובר בסכומי כסף נמוכים יחסית שאינם מספיקים במקום משכנתא. סכומי הכסף בזכאות נעים סביב 100,000 ₪  – 150,000 ₪. בהקשר הזכאות יש לציין מספר דברים נוספים:

• כספי הזכאות אינם תחליף להון עצמי והם ניתנים במקום חלק מהמשכנתא הרגילה.
• כספי הזכאות הינם חלק מהמשכנתא וניתנים באמצעות ובאחריות הבנקים למשכנתאות ובסבסוד של משרד השיכון.
• הנפקת תעודת זכאות הינו הליך שלוקח כ-10 ימים ומותנה בהמצאת מסמכים שונים (ת.ז עם ספח ילדים, תעודת נישואין, אישור מקצין העיר על שירות צבאי, מספרי זהות של אחים ואחיות) והנפקת תעודת זכאות בבנקים למשכנתאות או בגורמים המוסמכים על ידי משרד השיכון.
• המסלול היחידי בו ניתנים כספי הזכאות הינם בריבית קבועה צמודה למדד ל-30 שנים, נכון להיום הריבית הנ”ל עומדת על 3%, מי שמעוניין במשכנתא שכולה אינה צמודה למדד, יאלץ לוותר על מסלול הזכאות.

אז האם כדאי לקחת את כספי הזכאות למשכנתא של משרד השיכון? תלוי…מקרה אחד כבר ציינו והוא מקרה בו הלווה מעוניין במשכנתא שאינה צמודה למדד ואז יאלץ לא לממשם, מקרים נוספים שבהם אולי לא יהיה לנו כדאי לקחת את כספי הזכאות הינם מקרים בהם אנחנו מבקשים מימון נמוך (עד 45% מערך הבית) ויש לנו הכנסות גבוהות וגם יש לנו יכולת לקחת את המשכנתא לטווחים קצרים יחסית (כ-15 שנים או פחות), במקרים אלו יתכן מאוד כי נוכל  לקבל משכנתא רגילה מכספי הבנק בריביות נמוכות יותר מהריביות הניתנות בזכאות של משרד השיכון.

נקודות נוספות: עד לפני כחצי שנה, ניתן כמעט בכל המצבים היה לקבל משכנתא בריביות נמוכות יותר מכספי הזכאות, מכיוון שהריביות עלו כאמור ואילו ריביות הזכאות נשארו ללא שינוי, עלתה האטרקטיביות של שימוש בכספי הזכאות אולם לאור כך, יש לעקוב אחר הריביות בשוק המשכנתאות ולא לצאת מנקודת הנחה אוטומטית שכדאי לנצל את כספי הזכאות. נקודה נוספת למחשבה - ישנם מקרים בהם הבנקים מעלים את הריביות על יתר המשכנתא, כאשר אנחנו בוחרים לממש את כספי הזכאות. כיום עקב הוראה של משרד השיכון, הבנקים ממעיטים לעשות זאת, יחד עם זאת לבנקים ישנו שקלול של רווחיות כוללת בתיק, כאשר מממשים את כספי הזכאות על חשבון מסלול אחר, חישוב הרווחיות של הבנק משתנה ולכן יתר הריביות עלולות להשתנות ולכן יש להיות ערים גם לנקודה זו בבואכם לקבל החלטה האם לממש את כספי הזכאות או לא.

ומה לגבי לקיחת הלוואה רגילה במקום משכנתא? ישנם אנשים שרצים לקחת הלוואה מכל מקור כלשהו וכל זאת במחיר של הקטנת המשכנתא כמה שיותר. במקרים אלו יש לשים לב למספר דברים: ראשית פיזור הרבה הלוואות קטנות על פני מספר רב של מקורות גורם לחוסר סדר ופחות יכולת לשלוט על ההורדות בחשבון. שנית, בבואכם לקחת הלוואה יש לקחת בחשבון 2 פרמטרים עיקריים: ריבית ופריסת שנים. ברוב ההלוואות הבנקאיות, הריבית תהיה גבוהה מהריבית על המשכנתא, גם בהלוואות בהן הריבית תהיה נמוכה יותר מריבית במשכנתא (כגון הלוואות לעובדי מדינה) לעיתים עקב הפריסה הקצרה שלהן, ההחזר החודשי יהיה גבוה מה שיגרום לכם או להחזרים חודשיים כבדים (הלוואה ומשכנתא) או חמור לא פחות, פריסת המשכנתא לשנים ארוכות יותר וכך כל מה שלכאורה הרווחתם על ידי לקיחת ההלוואה, תפסידו ואף הרבה יותר, על ידי פריסת המשכנתא לשנים ארוכות יותר.

ומה עם ההורים: כמובן שכל מתנה מתקבלת בברכה, גם הלוואה ללא ריבית והצמדה היא כמובן מתנה מצוינת, רק במקרה כזה יש לבדוק עם ההורים איך ומתי הם מצפים לקבל את הכסף בחזרה ולבחון שבאפשרותכם לעמוד בזה עם המשכנתא (ההורים אינם בנק למשכנתאות וכנראה שאינם יפרסו לכם את החוב ל-30 שנים בהחזר נמוך)

מחשבון משכנתא: ניתן לבקר באתר מחשבון משכנתא לחישוב ריביות המשכנתא וההחזר החודשי.

ייעוץ משכנתא – ייעוץ משכנתא אובייקטיבי מקצועי יכול לחסוך לכם כסף רב ולסייע לכם במימוש אחת מהעיסקאות הכלכליות הגדולות של חייכם.

בשיתוף ברק רום