זהירות: אולי אתם קונים דירה משועבדת?

בשיתוף ברק רום

אין ספק כי עתודות הקרקע לבנייה באזור המרכז מתמעטות משנה לשנה. משקיעים זריזים פוזלים היום לכיוון הפרויקט של חברת הנדל”ן נבון-גילרון בפרויקט הרובע הצפוני בהרצלייה. על 1,500 דונם.  10,000 יחידות דיור , 875 אלף מ”ר של אזור מסחרי ו-410 אלף של מוסדות ציבור, פארקים וגני שעשועים. הפרויקט ממוקם ממזרח לכפר שמריהו, מדרום לרעננה וצמוד לשכונת “נחלת עדה” וגן ראש”ל. מהעתודות האחרונות שנשארו באזור שמוגדרים על ידי השניים כ”הזדמנות של פעם החיים”.

“הלחץ לרכוש נדל”ן או במילים אחרות להיות בעל דירה” אומר טל נבון מחברת הנדל”ן נבון-גילרון, פוגע ביכולתם של רוכשים לבדוק את הרכישה מבחינה חוקית ויש כאלה שנופלים בפח. אני לא מדבר רק על לקוחות ענבל אור או חברת אדמה שלא טרחו לבדוק לאן הולך הכסף שלהם והיו מגלים שחלק מהדירה שלהם הלך על תכשיטים וג’יפים 4X4 .באופן כללי הרבה מחברות הנדל”ן של קבוצות רכישה, נותנות לרוכשים הרגשה שאם הם לא ירכשו מיד את הדירה המובטחת, מישהו אחר יזכה בה, והלחץ הזה גורם לאנשים להתנהג בקלות דעת שעולה להם ביוקר, הרבה פעמים במחיר כל החסכונות שחסכו במשך כל ימי חייהם. עצוב מאוד.

טל נבון מדבר למשל על עסקה שעשו בני זוג שרכשו דירה מקבלן בצפת. הקבלן התחייב בחוזה לרשום הערת אזהרה על שמם ובהמשך התחייב לרשום את הדירה על שמם בטאבו.

טל נבון:”הקבלן הזה לא רשם הערת אזהרה, בני הזוג בטחו בו בעיניים עצומות ולא בדקו זאת. הוא הבין שהם לא שמים לב, כי הם לא דרשו ממנו לרשום את הערת אזהרה, למרות שהיא לא נרשמה כלל ולכן הוא ניצל את האמון שלהם ומכר את אותה דירה לזוג אחר”.

צח גילרון, מנכ”ל שותף בחברת הנדל”ן נבון-גילרון:”מדי שנה מתרחשים עשרות מקרי נוכלות כאלה בכל רחבי הארץ” הוא אומר. “מדובר בניצול פרצות שקיימים בחוק אותם מנצלים המוכרים כדי לרמות לקוחות תמימים. יש מקרים של מכירת אותה דירה לשני לקוחות, יש כאלה שמוכרים דירה ששייכת למישהו בלי ידיעתו ועד למכירת מחסן שמוגדר כיחידת דיור, אין סוף לטקטיקות ולמעשי המרמה בהם נוקטים נוכלים”.

הטקטיקות והשיטות להונאה עליהם מדברים בחברת הנדל”ן נבון-גילרון מייחסים את התופעה גם לאנשים שהחליטו לעשות “מכה” על גב של מישהו אחר, וגם עורכי דין ששיתפו פעולה הן בעריכת חוזים למכירת דירה בבעלות אחר והן אם היו הם שיזמו את מהלך המרמה ויש גם כאלה.

אחד הדברים אליהם צריך לשים לב למשל אומרים בחברת נבון גילרון הוא שדיסקרטיות ושמירה על סודיות היא עדיין חובה בכל מה שקורה לדירה שלכם ומספרים כי באחד המקרים שנתקלו בהם, מכר שוכר את הדירה שאותה שכר רק משום שכאשר חתם על חוזה שכירות “גנב” את פרטי הגוש והחלקה של הדירה, כמו גם את פרטי בעל הנכס ועשה “עסקה”.

היום מצוי בעל הדירה הזו בהליכים משפטיים מול הרוכש החדש, וזהו עניין משפטי סבוך לכל דבר ועניין.

טל נבון:”כאשר מישהו רוכש דירה הוא לא רץ לבדוק אם מי שהציג את עצמו כבעליה הוא אכן בעליה. זוהי הונאה די נדירה משום שמדי יום נמכרות מאות דירות בארץ ואף קונה לא הולך לבדוק אם המוכר הוא הבעלים.(אגב בירור קצר אצל השכנים היה מעמיד את הנוכל בצל). מצד שני, כאשר מתרחש אירוע כזה גם אם הוא נדיר, הוא בהחלט מדליק נורות אדומות באשר ליכולת הנוכלים לפרוץ את כל הגבולות. הרי בדיקה של הבעלים הייתה בהחלט עולה על המרמה אבל מי עושה דבר כזה. בדרך כלל מי שמוכר דירה מוכר דירה שלו”.

צח גילרון:” במקרה של מכירת קרקע חקלאית למשל זה הרבה יותר חמור. שכן בבניין יכול לומר לך אם מי שמוכר לך את הדירה הוא אכן בעליה כי שכנים בדרך כלל מכירים את בעלי הדירות בבניין שלהם, אבל איך יודעים אם מי שמציג את עצמו כבעל קרקע חקלאית הוא אכן בעליה. הסיכוי שבעל פרדס ידע למי שייך הפרדס הקרוב הוא נמוך. גם משום שפרדסים עוברים ידיים במשפחה וגם משום שיתכן שהוא רוכש חדש ולא אמור להכיר את השכנים”.

מקרה נוסף שמעלה כמה סוגיות באשר לכשרות עסקאות נדל”ן התרחש לא מזמן בחיפה. בעלת מגרשים בחיפה המתגוררת בארצות הברית נפלה קורבן להונאת נוכלים שמכרו את המגרשים בשמה.

טל נבון:”הם זייפו מסמכים כדי למכור את המגרש בשמה, אבל רכשו אותו בעצמם. על סמך החוזה הם קיבלו משכנתא ונעלמו.

“הרבה פעמים אפשר לעלות על מעשי נוכלות כאלה כי המוכרים דורשים כסף מזומן וזה לא שכיח, הם אפילו מתנים את העסקה בתשלום מזומן. יש כאלה שבורחים כבר עם המקדמה ויש כאלה שפותחים גם חשבון בנק מזויף ונוטלים את כספי המשכנתא שהרוכש לווה כדי לסיים את העסקה. אין גבול לחוצפה”.

הדבר הכי חשוב שאפשר ללמוד ממעשי הנוכלות האלה, היא שכל רכישת קרקע או דירה שאתם עושים תלווה בעורך דין מומחה לענייני נדל”ן שיוכל לבדוק עבורכם את המוכרים, הקרקע, השעבודים והזכויות שלכם.

“רכישת דירה זה לא משחק ילדים” אומרים בחברת נבון-גילרון, זה אחד הדברים שקונים רק פעם בחיים. אצל הרבה אנשים מדובר בכל הכסף שיש להם ובהתחייבות לכל החיים אז כדאי לעשות את זה עם ליווי ויעוץ משפטי.

בנוסף לשיווק פרוייקט הרובע הצפוני בהרצליה כאמור, משווקת חברת נבון-גילרון את פרויקט המשרדי היוקרתי “רביעיית פלטינום” בפארק הטכנולוגי במודיעין. 14 דונם של ארבעה בנייני משרדים מתוכננים ומעוצבים, כולל חניון עילי ותחתי, וקומת מסחר. עד עתה שווקו כ-30% מהמשרדים בפרויקט זה בהצלחה רבה למשקיעים שרואים את הפוטנציאל הגדול של תשואה מפרויקט של נדל”I מסחרי.

בשיתוף ברק רום