עו”ד דודי מאור: כיצד ניתן לקבל פטור ממס שבח?

בשיתוף ברק רום

כאמור, על הצד המוכר לשלם מס שבח, אלא שבמקרים מסוימים ישנם פטורים החלים על תשלום מס זה. השאלה אם הצד המוכר זכאי לפטור ממס זה בעקבות מכירת נכס, היא קריטית בעסקאות מקרקעין. נקדים ונאמר כי החוק העוסק במיסוי מקרקעין כולל בתוכו סעיפים רבים ומורכבויות, ולכן כדי לדעת אם אתם זכאים לפטור ממס שבח, מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין העוסק במיסוי מקרקעין.

ישנם מקרים שבהם על פי החוק ניתנים פטורים ממס זה במכירת דירת מגורים, אם למשל הדירה לא מיועדת להשקעה ולצורכי רווח, אלא נרכשת לאחר מספר שנים ותוך נטילת משכנתא. כאן, אנו פוגשים את הפטור הראשון והנפוץ. “עד 1.1.2014, כל אדם שמכר דירת מגורים אחת, פעם בארבע שנים, קיבל פטור ממס שבח”, מציין עו”ד דודי מאור. “החל מ-2014, שונה החוק ואם אדם מעוניין למכור עוד דירה, גם אם עברו ארבע שנים, יהיה עליו לשלם מס שבח של 25% על הדירה שהוא מוכר”.

זוהי דוגמא קלאסית לכך שבמקרים מסוימים, אין פטור אוטומטי ממס שבח, גם אם אתם בטוחים שאתם זכאים לו. החוק מתאר מצבים רבים המזכים את המוכר בפטור, ויש לקחת בחשבון כי אין מדובר במצב של שחור ולבן, וייתכן כי תיתקלו בסייגים שונים בדרך. לכן, אנו ממליצים לגשת כבר בשלבים הראשונים של תכנון מכירת הדירה, לעורך דין מקרקעין בעל ניסיון במיסוי מקרקעין, ובוודאי שלפני חתימה על חוזה מכר או זיכרון דברים.

אם אתם זכאים – האם הפטור ניתן אוטומטית?

התשובה לשאלה מעלה היא לא. כדי לקבל פטור ממס שבח, עליכם למלא בקשה לפטור בטופס הדיווח, במעמד הגשת הצהרה על מכירת דירה לאגף מיסוי המקרקעין. “צעד זה הוא קריטי, שכן אם לא תבצעו אותו, אתם עלולים שלא לקבל את הפטור המגיע לכם”, מדגיש עו”ד דודי מאור. על ההצהרה שאתם מגישים לכלול את פרטי הנכס והעסקה, כולל סכומים, ניכויים וכדומה. כמו כן, יש לצרף נסח טאבו, עותק מחוזה המכר, מסמכים שיתמכו בבקשה לפטור ממס שבח וכדומה.

מקרים לדוגמא שיקנו לכם פטור ממס שבח

• מכירת דירה שהתקבלה בירושה – הפטור מותנה בכמה תנאים, בהם: המוריש, טרם פטירתו, היה בעליה של דירה אחת ואם היה בחיים, היה פטור ממס שבח על מכירה שלה; המוכר שקיבל את הדירה בירושה הוא צאצאו של המוריש, בן הזוג שלו או בן זוג של צאצאו.
• מכירת שתי דירות מגורים לצורך קניית דירת מגורים אחת – מדובר בפטור חד פעמי, מסביר עו”ד דודי מאור, והוא מותנה במכירת שתי הדירות בתוך שנה אחת, כאשר במקביל המוכר רוכש דירה אחת שערכה המינימלי הוא 75% משווי שתי הדירות שנמכרו. כמובן שקיימות עוד התניות נוספות, שאותן לא נביא כאן.
• העברת דירה ללא תמורה בין קרובים – גם מצב זה יזכה את מעניק הדירה בפטור ממס שבח, שכן הוא אינו מקבל תמורה בעד הדירה. הקרוב יוגדר כבן זוג, הורה, סבא או סבתא, צאצאים (ילדים ונכדים) ובני זוגם, אחים ובני זוגם או איגוד שבשליטת המעניק. גם מקבל הדירה כמתנה יוכל ליהנות מפטור ממס שבח, אם הוא מעוניין למכור את הדירה, אך יהיה מחויב בתקופת צינון שאורכה בין שנה אחת לארבע שנים, ותלויה בקרבה המשפחתית לנותן המתנה ובשאלה אם התגורר בדירה.

** עו”ד דודי מאור עומד בראש משרד עו”ד ד. מאור ושות’, ומתמחה בדיני מקרקעין ובעסקאות נדל”ן. לפרטים: 03-6299999

** צילומים: אמיל אטינגר

בשיתוף ברק רום