קבוצת רכישה הינה התארגנות של אנשים פרטיים (באמצעות גוף / אדם הנחשב כמארגן) לצורך רכישת קרקע והקמת פרויקט נדל”ן על הקרקע הנרכשת, באמצעות בעלי מקצוע שאת שירותיהם שוכרים חברי הקבוצה. שיטה זו נועדה לחסוך את עלות הרווח היזמי שקבלנים מטילים על רוכשי דירות וכן יכולה לחסוך חלק מעלויות המיסים הכרוכים ברכישת דירה מקבלן. כך, ההתארגנות אמורה לאפשר לכל אחד מחברי הקבוצה לרכוש דירה במחיר נמוך יותר מזה שהיה משלם לו היה רוכש דירה מקבלן. החיסרון בשיטה זו הוא המידה הרבה של אי הוודאות והסיכון הכלכלי שטמונים בה. לעומת המקרה הרגיל בו רוכש דירה מעביר את כספו לקבלן שנושא באחריות להשלמת הפרויקט (ובמסגרת כך חוק המכר מחייב את הקבלן לספק בטוחות לכל תשלום שמשולם על ידי הרוכש), במקרה זה, חברי הקבוצה הם אלה שמשקיעים בפרויקט ישירות, והם אלה שנושאים באחריות להשלמתו.
הפרסומים האחרונים אודות קריסתן הכלכלית של החברות שבבעלות מארגנת קבוצות הרכישה, ענבל אור, הגבירו את המודעות לסכנות הטמונות בשיטת קבוצות הרכישה. עם זאת, יש לזכור כי פרויקטים רבים שבוצעו בדרך זו בשנים האחרונות הסתיימו בהצלחה רבתי. הרצון להוזיל את מחיר הדירה הוא שיקול לגיטימי וחשוב, ואין הצדקה לפסול את שיטת קבוצות הרכישה בכללותה.
כדי להפחית את הסיכונים הכרוכים בהצטרפות לקבוצת רכישה, מומלץ שתתוודעו מראש לסיכונים אפשריים כאלה ותנקטו אמצעי זהירות רבים ככל האפשר כדי להבטיח שהשקעתכם בפרויקט לא תרד לטמיון. הנה מספר דרכים שיסייעו לכם להגן על עצמכם במסגרת קבוצת רכישה.
מי עומד מאחורי ארגון הפרויקט?
הקמת בניין מגורים היא עניין מורכב ביותר, שדורש ידע מעמיק וניסיון. לכן חשוב לדלות פרטים רבים ככל האפשר על מארגני הפרויקט. חשוב לבדוק את מידת האמינות והמקצועיות של המארגנים ואת הרקע שלהם בתחום קבוצות הרכישה. מומלץ לחבור למארגנים בעלי ניסיון מוכח והצלחות בתחום, שקיבלתם עליהם המלצות מלקוחות עבר. חשוב גם לוודא שהפרויקט מלווה ע”י מומחים מקצועיים מוכרים ומנוסים - בין אם מדובר במהנדס, באדריכל, בקבלן או ברואה החשבון שקשורים לפרויקט.
לצפות מחלוקות מראש
גם זהותם של חברי הקבוצה ומידת יכולתם לשתף פעולה היא מרכיב רלוונטי בהצלחת הפרויקט, שכן מחלוקות עתידיות ביחס לפרויקט בין חברי הקבוצה עלולות לעכב את הבנייה ולפעול לרעתכם. ראשית, נסו להכיר ככל האפשר את חברי הקבוצה שאתם שוקלים להצטרף אליה ולעמוד על טיבם. שנית, חשוב לקבוע בהסכמים שנחתמים “הסכם השיתוף” בין חברי הקבוצה מנגנון לפתרון סכסוכים, שבמקרה שיתגלעו כאלה בעתיד. מנגנון כזה יכול להיות, למשל, הצבעה דמוקרטית וקבלת הכרעת הרוב או פנייה לבוררות או לגישור ולכל הפחות הסכם השיתוף יהיה כזה אשר יספק פתרונות ויחזה את הסכסוכים העתידיים.
עורך הדין המנסח את הסכם השיתוף ונסיונו בליווי פרוייקטים מסוג זה חשוב ביותר שעה שהוא זה האמון על מערכת היחסים בין הצדדים להסכם השיתוף.
לא לוותר על השוואת מחירים
אל תקבלו כעובדה מוגמרת שום נתון שמציגים לכם מארגני הקבוצה ואנשי מקצוע שנלווים אליהם בנוגע לעלויות הפרויקט. ערכו השוואת מחירים והתייעצו עם מומחים בנוגע לנתונים המספריים. כלל זה רלוונטי גם לגבי עלויות הקרקע והבנייה ושווי הדירות השונות בפרויקט וגם לגבי מרכיבים נוספים כמו שכר טרחת מארגני הפרויקט ואנשי המקצוע המבצעים אותו.
המלצתי האישית בענינים אלו היא, והיזמים לא תמיד אוהבים זאת לקבל לידכם את “דו”ח ה0” ממנו ניתן ללמוד ולבחון באופן עצמאי את ההיתכנות הכלכלית של הפרוייקט.
עד לרכישת הקרקע והתגבשות הקבוצה דאגו שהכספים יופקדו לחשבון נאמנות של עו”ד הקבוצה
על-מנת להימנע ממצב מצער שבו תאבדו לשווא את הכספים שהשקעתם בפרויקט בשל הונאה מצד המארגנים או קריסה כלכלית שלהם, חשוב לקבוע מראש שכל סכומי הכסף שאתם משקיעים בפרויקט יופקדו בחשבון נאמנות ייעודי בבנק, על שמו של עורך-הדין שמלווה את הפרויקט וכי לאחר רכישת הקרקע הפקדת הכספים תהא ישירות לחשבון נציגות הדיירים, כך שלמארגנים לא תהיה גישה ישירה לכספים. אם המארגנים מסרבים לכך, ראו זאת כאות אזהרה. אל תהססו לעמוד על שלכם, ואפילו לוותר על הצטרפות לקבוצה שמארגניה אינם מוכנים לתת לכם ערובות ראויות להבטחת כספכם.
הסכמים מפורטים - עדיף
אל תסתמכו שהדברים יסתדרו מאליהם. ההסכמים כתובי בין חברי הקבוצה לבין עצמם ובינם לבין המארגנים צריכים להיות מפורטים וברורים ככל הניתן, ויש לדאוג כי הסכם השיתוף עליו חותמים למעשה עלל חברי הקבוצה, יצפה את רוב התרחישים המוכרים והידועים כבר בין חברי קבוצות רכישה ויספק מענה מראש אודותיהם. לדוגמא: במידה ומי מחברי הקבוצה לא יעביר את חלקו היחסי לפי קצב התקדמות הבניה, יוכלו חברי הנציגות לחייב אותו למכור את חלקו בפרוייקט ולהכניס חבר קבוצה נוסף במקומו, עניין שלא יעכב את הפרויקט. אלה, כמובן, רק דוגמאות. גם אתם אופטימיים מטבעכם, נסו לצפות מראש בעיות רבות ככל האפשר שעלולות לצוץ במהלך הפרויקט ולקבוע בהסכם כיצד תתמודדו איתם.
עלויות בלתי צפויות
רכישת דירה “על הנייר” תמיד כרוכה בסיכונים רבים יותר לעומת רכישה דירה בנויה, בגלל אי-הוודאות הרבה יחסית שכרוכה בעסקה כזו. אי-הוודאות גוברת כשמדובר בבנייה באמצעות קבוצת רכישה. שלב ההתארגנות הוא שלב מקדמי ביותר בו עדיין לא ניתן לדעת בוודאות מה יהיה המחיר הסופי שתידרש הקבוצה לשלם עבור הקרקע, מה יהיו עלויות הבנייה ואם הפרויקט יזכה לכל ההיתרים הנדרשים מהרשויות. כאמור, רצוי לנסות לצפות מראש מכשולים ועיכובים בדרכו של הפרויקט ולהיערך להם בהסכמים עם חברי הקבוצה והמארגנים, אבל לא תמיד תוכלו לדעת מה צופן העתיד, וחשוב שתיערכו לכך מראש. יש סיכוי גדול שתצטרכו להשקיע בפרויקט סכום גדול יותר מכפי שסברתם מראש, ולכן כדאי שתשאלו את עצמכם, עוד בטרם ההצטרפות לקבוצה, אם וכיצד תהיה בידכם האפשרות להשלים את הפער במקרה כזה.
עו”ד אמיר שטיינהרץ מנהל את פורום דיני מקרקעין בפורטל המשפטי iLaw
