סוף הסאגה: אושרה "תכנית הרובעים" בת"א

תוכן בשיתוף מסחרי

תכנית הרובעים- הרקע

רובע 3 ורובע 4 נמצאים במרכז העיר תל אביב והם בעלי איכות אורבאנית ייחודית לתל אביב. רובע 3 הנו רובע הנמצא בין הרחובות “אוסישקין” בצפון, “הירקון” במערב, “בוגרשוב”, “מרמורק” ו”בן ציון” בדרום ו”אבן גבירול” במזרח (לא כולל החלקות שלצדיו). רובע 4 הינו הרובע הנמצא בין הרחובות “בני דן” ו”קוסובסקי” בצפון, “אבן גבירול” במערב(כנ”ל- לא כולל החלקות שלצדיו), “שאול המלך” ו”הרב גורן” בדרום ו”דרך נמיר” ונתיבי איילון במזרח. חלקים נרחבים ממרכז העיר, בעיקר ברובע 3, הוכרזו על ידי אונסקו כאתרי מורשת עולמית המיועדים לשימור. באזורים אלו גיבשה עירית ת”א תכנית ייחודית לחיזוק מבנים עפ”י תמ”א 38, במטרה לפשט ולהקל על קבלת אישורים ורישיונות ולתרום להתפתחות עירונית של הרובעים. ואולם, תכניות אלו גרמו להתנגדויות ולהגשת עררים רבים מצדדים הנוגעים לנושא. ביניהם המועצה הארצית לשימור מבנים וארגון “אונסק”ו אשר רצו לשמר את אופיים הייחודי של הרובעים המורכבים ממבני מגורים נמוכי קומה. מנגד, בעלי דירות ונכסים רצו לאפשר את הגדלת זכויות הבניה שלהם, באופן שיהיה ישים ומשתלם כלכלית גם להם וגם ליזמים ולקבלנים לביצוע תכניות תמ”א 38, המכונה תמ”א חיזוק, ובייחוד תמ”א הריסה ובנייה המכונה בפני רבים תמ”א 38/2. התנגדויות אלו הוצבו בפני ועדה המחוזית לתכנון ובניה שעל מסקנותיה הוגשו עשרות עררים לסמכות עליונה יותר - היא המועצה הארצית לתכנון ובניה.

החלטות ועדת משנה לערערים מטעם המועצה הארצית לתכנון בניה

החלטות ועדת משנה לעררים מטעם המועצה הארצית לתכנון בניה, מתאריך 29.11.2015, בכל הקשור להתנגדויות וערערים עבור תמ”א 38 לרובעי 3 ו-4 בתל אביב, מפורטות במסמך ארוך אך פשוט להבנה. החלטות אלו ממשיכות להחזיק בשיקולי השימור והעדפת חיזוק מבנים ברובע 3 על פני הריסתם ובנייתם מחדש ברובע 4. הלטות אלו צפויות לגרום להגדלת כמות הבקשות לקבלת היתרי בניה לתמ”א הריסה ובנייה ברובע 4 והגדלת הבקשות לביצוע תמ”א חיזוק ברובע 3. בתמצית, ההחלטה של המועצה הארצית קובעת את הדברים הבאים. בבניה חדשה ברובע 3 הבניינים לא יעלו על גובה של 6 קומות+ קומת גג חלקית. לעומת זאת, ברובע 4 ניתן יהיה לבנות בבניה חדשה קומה חלקית אחת נוספת, כלומר 6 קומות + 2 קומות גג חלקיות . ברח’ ארלוזורוב ברובע 4, בהיותו רחוב ראשי ייחודי תיתכן בניה של 7 קומות+ קומת גג חלקית ואילו ב- 2 רחובות ראשיים נוספים ברובע זה (ז’בוטינסקי, דרך נמיר) תיתכן בנייה של 8 קומות +קומת גג חלקית.

בשורה התחתונה

אומנם הסתיימה סאגת תכנית הרובעים בהחלטה סופית. ההחלטה מביאה בשורה במובן הפשטות של חישוב הזכויות בחלקה. יחד עם זאת, כלל לא בטוח כי יש בכך כדי להביא לתוצאה המיוחלת. פשטות החישוב אינה חזות הכל. עדיין החישוב הוא חישוב נפחי התלוי במיקום הבניין ברובע. המשמעות היא שאין כל חשיבות לנתוני הבניין הספציפי דהיינו, כמות הדירות בבניין, סך שטחי הדירות הקיימות בבניין או עלות ביצוע הפרויקט במיקום הספציפי ביחס לשווי השטחים החדשים. במצב זה, יש ויהיו פערים גדולים בין כדאיות כלכלית בבניין אחד לעומת משנהו, אף אם מדובר בבניינים שכנים. התוצאה היא שחלק מהבניינים, יהיו בבחינת מכרה זהב אך חלק מהבניינים יהיו לא כלכליים בעליל.

עו”ד מסחרי נריה כהן

תוכן בשיתוף מסחרי