לבחור את המשכנתא המתאימה

בנק ישראל פרסם ברבעון הראשון של שנת 2015 נתונים, על היקף המשכנתאות, שהסתכמו ב-7.75 מיליארד שקל. בחודשיים הראשונים של השנה חלה עלייה משמעותית במכירות של דירות לעומת התקופה המקבילה אשתקד. רבים מרוכשי הדירות עושים זאת באמצעות משכנתאות, שהן לכשעצמן תהליך קשה וארוך.

לכתבות נוספות בנושא - היכנסו לערוץ הנדל"ן

משכנתא, היא הלוואה הניתנת ללווה, כאשר הביטחון לכך שההלוואה תוחזר לבנק הוא שעבוד רכוש נדל”ן, בדרך כלל דירה.  הדירה היא העירבון להלוואה, ומכיוון שלא ניתן להפקיד את הדירה בבנק, רושמים את ההפקדה בספרי המקרקעין הטאבו, לכן, חל איסור על מכירת הדירה ללא אישור הבנק.  

דן קצ'נובסקי, מנכ"ל חברת יובל משכנתאות מסביר כי "יש עלייה משמעותית בלקיחת משכנתא בעיקר כיוון שהריביות נמוכות מאד. כיום, זוהי הריבית הנמוכה ביותר מזה כמה חודשים". יש מספר מספר סוגי משכנתא:  משכנתא עם ריבית פריים, קבועה צמודה למדד, קבועה לא צמודה, משתנה בצמוד למדד ומטבע חוץ. לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות, תלוי מאד בצרכים של מבקש המשכנתא.

משכנתא ריבית פריים 

ההגדרה הכללית של ריבית הפריים הינה - ריבית בנק ישראל ומרווח קבוע של 1.5%. הנגידה יכולה להחליט על אחת משלוש אפשרויות להעלות את הריבית, להוריד אותה או להותיר אותה על כנה. למסלול פריים יש משמעות, כיוון שאינו צמוד למדד וניתן לפרוע אותו ללא קנסות בכל עת. 

בתקופות של שפל הריבית משכנתא מסוג זה היא  אטרקטיבית יחסית. לעומת זאת, החיסרון הגדול של הפריים, שהריבית אינה קבועה ויכולה להשפיע מאוד על ההחזר החודשי, לטוב ולרע, בהתאם למצב במשק. "בדיוק בגלל סכנה זו, בנק ישראל העביר חוקים, המגבילים על לקוחות את כמות הפריים שניתן לשלב המשכנתא עד לשליש מסך כל ההלוואה". מבהיר קצ'נובסקי.

משכנתא שהיא קבועה צמודה למדד

מרגע לקיחת המשכנתא ועד התשלום האחרון שלה, הריבית אינה משנתה כלל. היתרון של מסלול זה, היא הוודאות שהופכת את המסלול למפלט מעולה לאנשים המחפשים משכנתא עם שקט נפשי מרבי. פריסת השנים של המשכנתא משפיעה על גובה הריבית שהבנקים גובים

ככל שפריסת השנים תהיה קצרה יותר, ניתן לקבל ריבית אטרקטיבית יותר מהבנק. מצב זה דומה לפיקדונות, בהם ככל שסוגרים את הכסף בבנק לתקופה ארוכה יותר ניתן לקבל ריבית גבוהה יותר.

החסרונות הבולטים של המסלול הם, ההצמדה למדד, אפשרות לעמלות פירעון מוקדם.

"הצמדה למדד היא אינה תוספת של ריבית, אלא פועלת באופן שונה. המדד הוא זה שמעלה את מחיר הקרן, קרי החוב לבנק. כיום, שהריבית נחשבת לנמוכה מאוד היסטורית, לכן הסיכון לעמלות פירעון נמוך.

משכנתא קבועה לא צמודה,  מסלול זה זהה ברובו המוחלט למסלול הריבית הקבועה צמודת-מדד, בשינוי אחד בלבד- קרן ההלוואה אינה צמודה למדד. כיוון שהריבית קבועה, והקרן אינה צמודה כלל, יוצא איפוא כי מדובר במסלול שלא משתנה כלל לאורך כל חיי המשכנתא. 

"יתרון מסלול זה", מסביר קצ'נובסקי, "החל מהתשלום הראשון, ועד לתשלום האחרון, שיכול להיות גם עוד 30 שנה, התשלום החודשי נותר זהה. יציבות יוצאת דופן זו קיימת רק במסלול זה, ויש לה תועלת רבה לשמירה על מסגרת פיננסית נכונה של כלכלת הבית. החיסרון של המסלול שהריבית מלכתחילה גבוה יותר משאר המסלולים, כיוון שמגלמת את המדד בתוך הריבית. בנוסף יכולה להיות עמלת פירעון מוקדם".  

משכנתא משתנה צמוד למדד 

בצורה הבסיסית למדי , הריבית מחושבת על פי מנגנון של עוגן ותוספת בכל הבנקים, כך שבנוסף לריבית הפריים שמשתנה על בסיס חודשי, יש ריביות שמשתנות בזמנים שונים- שנה, שנתיים וחצי, שלוש, חמש, שבע, עשר, או אפילו נקודת יציאה אחת באמצע תקופת המשכנתא. בנקודת היציאה מתרחשים שני דברים במקביל, אחד זו נקודה בה ניתן לשנות את התנאים, ללא עמלות וללא קנסות. מצד שני הריבית מתעדכנת על פי תנאי המשכנתא, והריביות הנמצאות בשוק. 

צורת חישוב מנגנון הריבית מורכבת, ופועלת בצורה שונה בכל בנק. העוגן, על פי הנחיות של בנק ישראל, חייב להיות "חיצוני" לבנק, כך שהוא יהיה בלתי תלוי, והבנק לא יוכל להשפיע עליו כלל. בנק ישראל מגלה אחריות כלפי הלקוח, כך שיקבל עסקה הוגנת. גם הוא לא קבע מהו העוגן שעל כל בנק לבחור, וכך נוצר מצב בו בבנקים שונים יש עוגנים שונים.

משכנתא מטבע חוץ מסלול

צמוד למטבע חוץ הוא לא נוף נפוץ ולא מוכר בנוף המשכנתאות בישראל.  זהו המסלול היחידי בו הלווה יכול להוריד את הקרן מבלי לשלם כלל. דבר זה מתאפשר כאשר הקרן צמודה למטבע זר, ובמידה והמטבע נחלש לעומת השקל, הקרן קטנה מבלי לשלם שקל.

בנוסף להצמדת הקרן, יש כמובן גם ריבית שמשלמים. הריבית מחושבת על פי הריבית הנסחרת על אותו מטבע, ברוב המקרים זה או דולר או יורו בין הבנקים בלונדון, הנקראת ליבור. הליבור הוא העוגן שעל גביו הבנקים בישראל מוספים מרווח. בחלק מהבנקים מדובר בליבור משתנה על שלושה חודשים, ובחלק אחר הריבית משתנה כל חצי שנה. כמובן שהריבית שמשתנה כל חצי שנה נחשבת מסוכנת פחות, אך הפערים אינם גדולים. 

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו