מילים רבות נשפכו בניסיון להסביר מדוע הישראלים צריכים לחסוך כל כך הרבה משכורות בכדי להגשים חלום ולקנות את בית. למנכ"ל מרכז הבניה הישראלי ערן רולס יש כמה תובנות על הסיבות למחירים הגבוהים בתחום הנדל"ן בישראל. תחילה, הסיבה המרכזית ביותר, שמוזכרת לרוב היא הממשלה. למרות הצהרות הממשלה המדינה עדיין מרוויחה כ- 60% ממחיר הדירה.
לכתבות נוספות בנושא - היכנסו לערוץ הנדל"ן
"ענף הנדל"ן הוא הענף עם המיסוי הגבוה במשק" מסביר רולס, "במחיר דירה נכללים מע"מ ומס רכישה על הקרקע, היטלי פיתוח, אגרות עירוניות, היטלים להקמת מוסדות ציבור, מס רכישה שמשלם הרוכש, כל מיסי החברות המוטלות על חברות הבניה, אגרות והיטלים על העסקת עובדים זרים וכמובן המע"מ על הדירה. כל זה מסתכם במאות אלפי שקלים לדירה".
"אמנם הממשלה היוצאת וגם הממשלה החדשה ממשיכות להצהיר שהן מוכנות לוותר על הכנסותיהן מהקרקע אך בדלת האחורית אנו רואים ששאר העלויות רק מתנפחות. כך לדוגמא, יוזמת מע"מ אפס שהבטיחה לוותר על ההכנסות ממע"מ ברכישת דירה ראשונה – נכשלה . יוזמת מחיר מטרה אמנם הבטיחה הוזלה בעלויות הקרקע אך במקביל היטלי הפיתוח התייקרו", מציין רולס.
"השרים אוהבים להטיל את האשמה על הקבלנים ולצייר אותם כמי שאחראים לעליית מחירי הדירות, אולם האמת המרה היא שהרווח הקבלני עומד כיום על כ- 10% במקרה הטוב בעוד שהמדינה מתקשה לוותר על הכנסותיה מענף הנדל"ן, שמממנות עבורה גם את הרשויות המקומיות וכל עוד התפיסה הזו לא תשתנה מחירי הדירות ימשיכו לעלות".
רפורמה רודפת רפורמה
הבירוקרטיה בענף הנדל"ן היא אחת הסיבות למחירים הגבוהים. מחקר של בנק ישראל מצא שהזמן שלוקח מתחילת התכנון בפועל של פרויקט למגורים ועד להשלמתו נמשך כ- 13 שנים. עלויות התכנון, העלויות של ההליכים המשפטיים, אותם נאלצים לממן הקבלנים בדרך לאישור התוכניות ועלויות המימון על הקרקע, כולן מתגלגלות למחיר הדירה.
"אז משרד הפנים מקדם רפורמה ועוד רפורמה אולם כאשר אני משוחח עם עורכי דין שמתמחים בתחום התכנון והבניה אני שומע שהשוק לא צריך עוד רפורמה, השוק זקוק לעשייה ולעמידה בזמנים. חוק התכנון הקיים קובע מועדים לאישור תוכניות, אולם אין כל סנקציה על אי עמידה במועדים אילו, תפקידים מרכזיים בוועדות התכנון לא מאוישים. אין על הוועדות פיקוח וכל דיון שנדחה מייקר עוד קצת את מחיר הדירה", מספר רולס.
ערן רולס. "ההבטחות ייחבנו במבחן הביצוע" // צילום: קרייג אריאב
גם המשאבים הפיזיים לפיתוח ובנייה הם גורם חשוב במחיר, ומשאב הקרקע בישראל מצומצם. "אני חושב שרבים יסכימו איתי שאין מנוס מבנייה לגובה בישראל, כאמצעי לשמירה על שטחים ירוקים ולהוזלת מחירי הדיור", מדגיש רולס. "אם כן, מדוע כל יזם שמבקש תוספת קומות לבניין נתפס בציבור כמי ששודד את הקופה הציבורית? גם אם תאושר לו תוספת הקומות יוטלו עליו היטלי השבחה, שלא יאפשרו לו להוזיל את הדירות".
"הפתרון טמון לדעתי במהלך שיאפשר תוספת גורפת של קומות לבניינים ללא עלות לקבלן, שתחייב אותו להוזיל בהתאם את כל הדירות במגדל. שכן כל עוד עלות הקרקע נקבעת בהתאם לעלות קרקע לדירה הבניה לגובה לא תועיל להוזלת מחירי הדירות, למרות החיסכון בשטח עליו המגדל נבנה.
המדינה חייבת לדאוג לבניית מגדלים עם דירות קטנות ומפרט טכני המתאים לכיס של מעמד הביניים".
מבחן איקאה
מאות אלפי המבקרים באולמות התצוגה של איקאה התפעלו בוודאי מהעיצוב של דירות בגודל 40 מ"ר או 60 מ"ר, בהן ניתן להכניס הכל. הדירות האלו לא עוצבו באיקאה כמוצג מוזיאוני. "במדינות אירופה יש משפחות רבות שגרות בדירות קטנות בעיקר במרכזי הערים הגדולות, אולם בישראל כאשר אנחנו בוחנים את התחלות הבניה של דירות חדשות, נראה ש – 51% מהדירות שנבנות הן דירות חמישה חדרים ויותר. דירות שלושה חדרים כמעט ונעלמו מהשוק, שלא לדבר על דירות שני חדרים. יחד הן מהוות רק 7% מהדירות בבנייה פעילה בישראל".
"גם אם נראה בניה של דירות שני חדרים, לרוב מדובר בדירות במגדלי היוקרה של תל אביב. בערי הפריפריה דירות שניים ושלושה חדרים חדשות לא קיימות. גם כאן הממשלה הצהירה שתעודד בניית דירות קטנות אולם בפועל זה לא קורה", אומר רולס.
צריך לבנות לגובה // צילום: ליאור מזרחי
לצד העובדה שלא נבנות בישראל דירות קטנות, גם דירות ארבעה וחמישה חדרים נבנות במפרט טכני כל כך יקר, שלא מאפשר את הוזלת הדירות. כל פרויקט שמוקם באור עקיבא או חדרה ממותג מיד כפרויקט יוקרה. "הקבלנים משקיעים מיליונים בלובי כפול ומפואר, בחדרי כושר, במועדוני דיירים ואת המחיר משלמים הרוכשים פעמיים. פעם ראשונה במחיר הדירה ובפעם השנייה במחיר התחזוקה החודשי ובארנונה".
"להגנתם של הקבלנים אומר שזוהי דרישת הרוכשים. כן, גם הזוגות הצעירים שמתקשים כל כך ברכישת דירה, ברגע ההכרעה לא מוכנים לוותר על כל השדרוגים האפשריים ומוציאים על זה עוד עשרות אלפי שקלים. אני קורא מכאן לאותם צעירים, אם אתם מתקשים לגייס את ההון העצמי לדירת ארבעה חדרים חדשה, רכשו דירת שיכון ישנה, שפצו אותה ואולי תוך מספר שנים תגלו שהיא תעבור התחדשות עירונית, והנה לכם אותה דירה חדשה עליה חלמתם מבלי להשתעבד למשכנתא גבוהה.
יותר מידי ידיים הורסות את התבשיל
ענף הבנייה טופל עד היום כמעט בכל משרדי הממשלה. החל ממשרד הבינוי, דרך הפנים והאוצר וכלה במשרד התחבורה. כולם כולל כולם יצרו התנגשויות אינטרסים שרק הצרכנים שילמו עבורן. "מלחמות האגו גורמות לשרי הממשלה לשחרר הצהרות ותוכניות מבלי שנבחנו מראש", תוקף רולס.
"ראינו את יוזמת 'מע"מ 0' מפילה ממשלה רק בגלל משחקי אגו. אני מקווה שעכשיו, שהשר משה כחלון ריכז אצלו גם את משרד האוצר, גם את הבינוי וגם את האחריות על מנהל התכנון, נוכל לראות מהלכים שאכן יוצאים לדרך".
לצד ריבוי השרים והפקידים שבעיקר מדברים על בנייה, יש מחסור חמור בידיים בונות. מצוקת כוח האדם בענף הבניה היא אחד מהגורמים לעליית מחירי הדירות ולקושי בהגדלת ההיצע. "מחיר פועל סיני עולה היום לקבלן 25,000 שקלים לחודש. עלות העבודה פר דירה מגיעה היום ל 120,000 שקלים. כחלון הכריז לאחרונה שיאפשר תוספת של 20,000 עובדים זרים לענף. את ההבטחה הזו הבטיחו לפניו. המבחן כמו תמיד יהיה מבחן הביצוע", מסכם רולס.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו
