איך להתמודד עם כינוס נכסים ועל חשיבות של השמאות

כמדי שבוע אנו מביאים לכם את הטור של עו"ד גלעד נרקיס, מומחה להתמודדות מול המערכת הבנקאים. והפעם: כיצדלהתמודד עם כינוס נכסים ועל חשיבות של השמאות.

הליך כינוס נכסים הוא הליך לא נעים. רשם ההוצאה לפועל ממנה כונס נכסים, בדרך כלל עו"ד מטעם הבנק, למכור את הנכסים שעבדנו תקופת חיים שלמה להשגתם, וזאת לצורך החזרת חובות שלא הצלחנו לפרוע – ובמהירות המרבית. אחד השלבים המשמעותיים ביותר בהליך מכירת נכס על-ידי כונס נכסים הוא ביצוע שמאות על הנכס, או ליתר דיוק מכירת הנכס במחיר ראוי המשקף את ערכו, כך שגם לאחר מכירתו ייתכן ויוותרו כספים מהם נוכל לקיים את חיינו ומשפחתנו. לעיתים כל שמבקש הבנק הוא לזרז את הליך מכירת הנכס, תוך התעלמות מוחלטת או אדישות ליתרה אשר תיוותר (ככל שתוותר כזו) וכל זאת מכיוון שאת חובו שלו הוא יקבל כבר מהכספים הראשוניים שיתקבלו.

תפקיד השמאות בהליך כינוס נכסים

לאחר שמונה כונס נכסים על-ידי בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל, קם הצורך לאמוד את מחירו של הנכס. כונס הנכסים נדרש לזמן שמאות לקרקע על ידי שמאי מוסמך, אשר תפקידו לייצר תמונת מצב עדכנית וריאלית למחירו של הנכס. הצורך ביצירת תמונת מצב ריאלית הוא ברור: צורך אחד הוא של כונס הנכסים אשר נדרש בעצמו לדעת באיזה מחיר סביר והוא יצליח למכור את הנכס, וצורך נוסף הוא של בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל, אשר בכוחו לאשר או לדחות הצעות לרכישת הקרקע.

השמאות עצמה

שמאות מקרקעין כוללת בדרך כלל את הדברים הבאים: תיאור הנכס, מצבו הפיזי של הנכס (הרוס, פגום, זקוק לשיפוץ וכו'), מידע על תוכניות תכנון באזור הכנס ובנכס עצמו אם ישנן, זכויות בנייה בנכס ומידע על הנכס עצמו (משכנתאות, שעבוד, חכירה וכו'). לאחר שהשמאי בוחן את הנכס על בסיס הפרמטרים שציינו לעיל, נותן השמאי שני סוגי שמאות: האחת היא מחיר השוק והשנייה היא מחיר למימוש מהיר. מחיר השוק הוא מחיר הנכס אם הוא נמכר בשוק החופשי וללא לחץ של זמן כפי שנעשה בהליך כינוס נכסים. מחיר למימוש מהיר – מעצם טיבו של כינוס הנכסים המטרה היא להחזיר במהירות האפשרית את כלל החובות שקיימים, לכן המחיר במימוש מהיר יהיה נמוך, לעתים בצורה משמעותית, אילו נמכר הנכס בנחת וברגע המתאים מבחינת השוק, אפילו 15%-20% ממחיר השוק.

למרות שמטרת כינוס הנכסים היא מכירה מהירה של הנכס לצורך פירעון החובות, בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל עדיין צריכים לאשר את המכירה, והם לא יעשו זאת אם הם חושבים שהמחיר המוצע לקנייה נמוך משמעותית מהמחיר המקובל בשוק, או אם נפלו פגמים בתפקודו של כונס הנכסים או בהערכת השמאי.

חשיבות השמאות בכינוס נכסים – המטרה: השגת מחיר מקסימלי

חשיבותה של השמאות היא בסיסית, מכיוון שהערכת השמאי מקבעת למעשה את מחיר הנכס לצורך מימושו על-ידי כונס נכסים. השגת מחיר מקסימלי על הנכס תסייע לצמצם עד כמה שניתן את חובות החייב לנושים הנוספים (ככל שקיימים) או להותיר בידיו כספים לצורך מציאת פתרון דיור אחר והמשך כלכלת חייו באופן מכובד.

הכותב, עו"ד גלעד נרקיס, הוא מומחה להתמודדות משפטית עם המערכת הבנקאית, ועורך אתרwww.bankim.biz.

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי.