למצוא את ההזדמנות בתוך הכאוס

מחירי השכירות בשוק הדיור נמצאים אמנם בתקופה האחרונה בירידה קלה, אבל ספק גדול אם זו תימשך, ובכל מקרה לא מדובר במספרים דרמטיים. בעקבות המלחמה המתמשכת צפויים 150 אלף מפונים לחפש דירות להשכרה במרכז הארץ ובכך יווצר מחסור שיביא לידי ביטוי את הצורך בדירות חלופיות להתחדשות עירונית.

התמורות בשוק הנדל"ן משפיעות על המחירים, על ההיצע ועל הביקושים - החל מעליות הריבית שהקפיצו את שווי הנכסים והעלו את יוקר המשכנתאות, ועד מלחמת חרבות ברזל שהגבירה את הקיפאון בשוק, אילצה עשרות אלפי ישראלים לפנות את בתיהם וגרמה לרבים להכיר בחשיבותו המכרעת של הממ"ד.

למרות הירידות הקלות בחודשים האחרונים, על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נכון לסוף שנת 2023 השכירות הממוצעת בישראל עומדת על כ־4,477 שקל לחודש לדירת שלושה חדרים, בהשוואה ל־4,222 שקל בתקופה המקבילה אשתקד. שכר הדירה של דירות גדולות, בין 4.5 ל־6 חדרים, עלה בשיעור הגבוה ביותר - 6.6% - ואילו הדירות הקטנות, בנות חדר ושניים, התייקרו בשיעור של 5.2%.

אבל יש הזדמנויות שניתן למצוא גם בתקופה כזו, עם מחירים נמוכים יותר, וניתוח חדש שערך אתר מדלן עבור "נדל"ן היום" ובו נבדק ממוצע השכירות בדירות שלושה חדרים בשנה החולפת לעומת זו שלפניה, מגלה כי העליות אינן גורפות. מי הן חמש השכונות המבוקשות בגוש דן שרושמות את ההוזלה הגדולה ביותר במחירי השכירות, ומי הן השכונות שהכי התייקרו השנה?

חיסכון של אלפי שקלים

את רשימת השכונות שבהן ירדו מחירי השכירות בצורה המשמעותית ביותר פותחת גלילות בתל אביב, הכוללת מתחמי יוקרה כמו מגדלי נאמן, סי אנד סאן ובלו. על פי מדלן, בשנת 2022 דירת שלושה חדרים בשכונה הושכרה ב־13,203 שקלים בממוצע, ובשנת 2023 כבר ירד המחיר הממוצע ל־10,215 - ירידה של 22.63%.  עוד שכונה תל אביבית ולא פחות מבוקשת היא כרם התימנים, שם נרשמה ירידה של 22.30%. במקום השלישי בשכונות שהשכירות בהן ירדה הכי הרבה נמצאת שכונת ארלוזורוב המבוקשת שבלב גבעתיים/רמת גן, בה עמד מחיר ממוצע של דירת שלושה חדרים ב־2022 על 7,353 שקלים, ובשנת 2023 כבר ירד למחיר ממוצע של 6,373 שקלים - ירידה של 13.33%.

לא רחוק מארלוזורוב, בשכונת ראשונים ברמת גן, נרשמה ירידה ממוצעת של 12.50% במחיר דירות שלושה חדרים, כאשר בשנת 2022 מחיר השכירות בשכונה עמד על 7,269 שקלים, וירד בשנת 2023 לסכום של 6,361 שקלים. את חמישיית השכונות שמחירי השכירות בהן ירדו רושמת לב תל אביב עם ירידה של 10.32% לסכום ממוצע של 11,068, אחרי שבשנה לפני כן עמד המחיר הממוצע על 12,341 שקלים.

"השוק עבר טלטלה"

את מגמת ההתייקרות במחירי השכירות מובילה השכונה המזרחית של קריית חיים עם עלייה של כ־40% במחירי השכירות. בשנת 2022 עמד מחיר ממוצע של דירת שלושה חדרים בשכונה על 2,781 שקלים, אל מול מחיר ממוצע שזינק ב־2023 לסכום של 3,892 שקלים. אחריה ברשימת השכונות שמחירי השכירות בהן עלו נמצאת שכונת נאות אפקה א' הפופולרית השוכנת בצפון תל אביב. שם, נרשמה עלייה של 38.46%, כאשר בשנת 2022 מחיר ממוצע עמד על 6,029 שקלים, לעומת מחיר ממוצע של 8,348 שקלים בשנת 2023. מדרום לה, שכונת קרית שלום רושמת את הקפיצה השלישית בגודלה במחירי השכירות הממוצעת, עם עלייה של כ־28%. שם, מחיר ממוצע של דירת שלושה חדרים עמד על 5,298 שקלים בשנת 2022, מול מחיר ממוצע של 6,777 שקלים בשנת 2023.

את המקום הרביעי ברשימה קוטפת הדר הכרמל בחיפה, אחת מהשכונות המבוקשות ביותר בעיקר על משקיעים וסטודנטים, שאף בלטה בכמות החיפושים בלוח מדלן לשנת 2023. בשכונה נרשמה התייקרות של מעל 24% במחירי השכירות, כאשר שכר הדירה הממוצע בשכונה עמד בשנת 2022 על 4,005 שקלים, מול שכר דירה ממוצע של 4,969 שקלים בשנת 2023. את רשימת חמש השכונות עם הקפיצה הגדולה במחירי השכירות, סוגרים שכונת צהלון ושיכוני חיסכון ביפו, שם זינקו מחירי השכירות בכ־22%, כאשר בשנת 2022 המחיר הממוצע של דירת שלושה חדרים עמד על 6,237 שקלים אל מול מחיר ממוצע של 7,608 שקלים בשנת 2023.

"כמו ענפים רבים במשק, גם שוק השכירות עבר טלטלה עמוקה בשנת 2023, בעיקר מאז שפרצה מלחמת חרבות ברזל", אומר טל קופל, מנכ"ל לוח מדלן, "הממ"ד הפך להכרחי כמעט בכל חלקי המדינה, ורבים ביקשו לעזוב דירות ישנות ללא מיגון לטובת דירות חדשות יותר וממוגנות, מה שהשפיע על המחיר הממוצע ודחק אותו למטה. במקביל, נוצר מעבר אוכלוסיות די מאסיבי בעקבות פינוי ערים שלמות בצפון ובדרום - רבים מהמפונים העדיפו, או מעדיפים, לשכור דירה ולא לחיות במלון. השינויים האלה הביאו לכך שכמעט אין חוקיות ברשימת בשכונות העולות והיורדות, וניתן למצוא שכונות שנחשבות לפופולריות ומבוקשות גם בעולות וגם ביורדות".