בניגוד לת"א: בי-ם לא יגבו היטל השבחה על התחדשות ברחביה

ועדת הערר של מחוז ירושלים בראשות עו"ד בנימין זלמנוביץ' החליטה לבטל את דרישת העירייה לגבות היטלי השבחה מבעלי דירות בשכונה הוותיקה בגין תכנית התחדשות לשכונת רחביה, שמטרתה שימור אופייה של השכונה על מבניה ההיסטוריים  ומענה ל"אתגר הציפוף" המתבקש ממדיניות התכנון.

מדובר בהחלטה מנוגדת בתכליתה להחלטה שהתקבלה בעיריית ת"א לפני כשבועיים ועררה סערה, לפיה בעלי דירות ברובע 3 יחויבו במאות אלפי שקלים בעת מכירתן. 

הוועדה קיבלה את טענות בעלי הדירות וקבעה כי אין מדובר בתוכנית מפורטת באופן המאפשר לגבות היטל השבחה במימוש של מכירת נכסים, בצירוף ההכרה בהשפעות תמ״א 38 כמצב קודם. עוד קבעה הוועדה שלא נמצאה השפעה של תכנית רחביה על שווי הנכסים בשכונה, לאחר שבחנה את שווי הנכסים בשכונות ותיקות אחרות בירושלים שבהן קיימת תכנית תמ"א 38.

לחיזוק טענתה, קבעה הוועדה כי בבחינת ההשבחה של נכסים המיועדים להתחדשות יש לקחת בחשבון מקדמי הסתברות למימוש הפרויקטים לאורך זמן ומקדמי הפחתה אשר משקפים את השווי האמיתי של הזכויות, וזאת בהשפעת קשיים תשתיתיים ותכנוניים, ריבוי בעלויות ועוד.

עוד הוסיפו בוועדה כי "כל דרך ההתפתלות, הן השמאית והן המשפטית, שהוועדה המקומית הילכה בה, נובעת מכך שבמימוש בהיתר בניה חל פטור מתשלום היטל השבחה ולכן חיפשה הועדה המקומית להעשיר את קופתה במקום בו המחוקק ובית המשפט העליון קבעו כי אין לגבות היטל השבחה". 

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין התייחסה להחלטה: "מדובר בהחלטה אמיצה וחשובה של ועדת הערר, מבחן ההשבחה צריך להיות מבוסס על מבחנים שמאיים, על ההשפעה האמיתית שיש לתוכניות השונות על שווי השוק בפועל, ולא על פי הגדרות משפטיות תיאורטיות שמביאות לתוצאות לא סבירות כדוגמת זו של ועדת הערר בת"א. אני מקווה שגישתו של עו"ד זלמנוביץ' תהיה המובילה בסופו של תהליך כי היא מציגה הבנה של המהות השמאית בקביעת היטלי ההשבחה ובעשיית צדק עם הנישומים."

עו"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה: "ועדת הערר בירושלים נתנה החלטה ארוכה ומנומקת היטב, מדוע אין לגבות אין השבחה במכר מכוח תכנית רחביה, שהיא תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38, זאת בניגוד להחלטה שניתנה בתל אביב בעניין תכנית רובע 3. לעניין התחשבות בתמ"א 38 במצב הקודם, קבעה ועדת הערר בירושלים שנטרול תמ"א 38 יביא לסיכול כוונת המחוקק שביקש להעניק לתמ"א פטור מתשלום היטל השבחה, והרי שנקבע כי כל השומות שהוגשו לוועדת הערר בהליך זה מתבססות על הנחות תיאורטיות שמובילות לתוצאה שאין השבחה בקרקע, זאת תוך ביקורת על הוועדה המקומית ירושלים שמנסה בכל דרך לגבות היטל השבחה ולהעשיר את קופתה במקום בו המחוקק וביהמ"ש העליון קבעו כי אין לגבות היטל השבחה. נקווה כי החלטה זו ופסיקת ההוצאות לחובת הוועדה המקומית תצליח למנוע מקרים נוספים של גבייה לא מוצדקת שפוגעת בבעלי הזכויות".