אלפי בעלי דירות יחוייבו במאות אלפי שקלים על היטלי השבחה

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז ת"א, בראשות עו"ד סילביה רביד, פרסמה היום את החלטתה בעשרה עררים בעניין קביעת ההשבחה בגין מכר דירות בתחום תכנית רובע 3 (תכנית תא/ 3616א).

התכנית הינה תכנית על פי סעיף 23 לתמ"א 38 וכוללת הוראות לגבי זכויות הבניה במסלול עיבוי וחיזוק ובמסלול הריסה ובנייה מחדש.

ועדת הערר הכריעה בסוגיות משותפות לעררים המתבררים בפניה בקשר עם עסקאות למכירת דירות בתחום הרובע (כ-830 עררים). החלטה זו משליכה על קביעת היטל ההשבחה ביחס למכר דירות בתחום הרובע.בהחלטה נקבעו העקרונות המשפטיים לעריכת שומות השבחה ביחס למכר דירות.

הוועדה החליטה כי אין לקחת בחשבון בשומת ההשבחה במצב הקודם את תמ"א 38 ואת המדיניות מכוחה. עוד נקבע כי התכנית קובעת סל זכויות מוגדר ויש לשום את ההשבחה על פיה במכר. כן נקבע כי עסקאות מכר אינן זכאיות לקבלת הפטור מהיטל השבחה הקבוע בחוק עבור מתן היתר לבניה והרחבה לפי תמ"א/38.

הוועדה הדגישה בהחלטתה כי לאור מורכבות מימוש התכנית המתייחסת לרובע בנוי ומתפקד מזה שנים ארוכות, קביעת היטל השבחה במכר בתחום התכנית ראוי לו שיערך באמות מידה זהירות.

היטל ההשבחה אמור לשקף את חלק הציבור בהשבחה כתוצאה מאישורה של התכנית ואל לו להפוך לגורם מרתיע בשוק המקרקעין.

לאור היקף העררים הגדול, חידדה הוועדה את החשיבות הרבה כי סך ההיטל שישלם כל נישום לא יהיה תולדה מקרית של שיבוצו בפני שמאי מכריע/מייעץ כזה או אחר, אלא תהיה אחידות עד כמה שניתן, בהתחשב בשונות בין הנכסים. לפיכך, הוחלט למנות שמאי מייעץ אחד בתיקים בהם ניתנת ההכרעה.

השמאי המייעץ התבקש לערוך את השומות בהתאם לקבוע בהחלטה וכן להציע אמות מידה אחידות וברורות לעריכת שומות בתחום הרובע, תוך התייחסות לשונות בין נכסים. קביעת אמות מידה כאלו, יאפשרו לבחון את כלל העררים שהוגשו מתוך ראיה רוחבית אחידה, ולהשלים את הטיפול ביתרת מאות העררים שטרם הושלם בירורם. אמות המידה יסייעו גם בהכנת שומות בעתיד ויש לקוות כי ייתרו את הצורך בהגשת עררים נוספים בנושאים אלה.

ההחלטה התקבלה בדעת רוב. דעת המיעוט בועדה סברה כי יש לקחת בחשבון את המדיניות של עירית ת"א למתן היתרים לפי תמ"א/38, כי לא הוכחה עליית ערך המקרקעין בשל אישור התכנית המפורטת וכי עסקאות המכר של הדירות שחלה עליהן התכנית פטורות מהיטל השבחה, בהתבסס על הפטור שניתן בחוק לבניה על פי תמ"א/38 ותכניות שנערכו מכוחה.

עו"ד שלומי הייזלר, יו"ר מטה התכנון הלאומי הוסיף: "מטה התכנון הלאומי שהוקם לפני כשנה, אחראי גם על ועדות הערר המחוזיות ופועל לייעול וזירוז עבודתן. כאמור זו החלטה חשובה אשר תאפשר את השלמת הטיפול בכ- 1,200 עררים שהוגשו לועדת ערר ת"א משנת 2018 ועד היום, ועוסקים בחיוב בהיטל השבחה בעת מכירת דירה ברובעים 3 ו-4 בעיר תל אביב.

"בהליכים המוקדמים להגשת ערר שהתנהלו בפני שמאים מכריעים שונים, ניתנו החלטות מורכבות ולעיתים אף סותרות זו את זו. ועדת הערר בראשות עו"ד סילביה רביד הקדישה שעות רבות לשמיעת העררים ולכתיבת ההחלטה העקרונית המסיימת את הסאגה בנושא".

עורך דין צבי שוב, מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה והיטלי השבחה: "המשמעות היא שמוכרי הדירות ישלמו היטל השבחה במקום שאין השבחה בפועל, ולא היה הבדל בין העסקות לפני ואחרי אישור תוכנית רובע 3. התוצאה תהיה בין היתר שרשויות אחרות יחקו את עיריית תל אביב ויוסיפו סעיף של ודאות תכנונית שתאפשר להם לגבות היטל השבחה מלא במקרים דומים. עיריית תל אביב מעולם לא אהבה את העובדה שבעלי הדירות יכולים לקבל פטור מהיטל השבחה, אז יצרו תוכנית אשר נותנת זכויות דומות אבל לא נותנת פטור מהיטל.

"בסופו של דבר, מחירי הדירות עלולים לרשום עלייה נוספת, ולא גרוע מכך, יקטן הסיכוי להתחדשות עירונית - המחוקק רצה לעודד את החיזוק וההחלטה הנוכחית עושה את ההיפך".

עו"ד שוב מוסיף: "אנו רואים כי הנושא של פטור מהיטל השבחה בהתחדשות עירונית הולך והופך לתיאורטי, ראינו את התיקון שנעשה בתחום הפינוי-בינוי שמאפשר לרשות לקבוע האם תקח היטל או לא, וכעת יש זליגה לתמ"א 38 שהיתה פטורה הולכת ומאבדת את הפטור".