להשכיר ולשכור - האם זה חכם?

דילמת המגורים מלווה כל אחד ואחת מאיתנו מגיל צעיר ועד אחרי הפרישה לפנסיה. אבל בעוד כסטודנטים או אפילו זוג בתחילת דרכו האפשרות היחידה היא השכרה, יש שלב שבו רובנו מחליטים לעבור לדירה בבעלותנו. בשלב הזה אנחנו נדרשים לגייס הון עצמי, לקחת משכנתא ולמצוא בית שילווה אותנו לפחות כמה שנים.

העניין הוא שכיום יש יותר ויותר אנשים שבוחרים להשכיר את הדירה שרכשו עםמשכנתאותבמיטב כספם, כדי לשכור דירה אחרת. גם לכם יש בטח לפחות זוג חברים אחד או מישהו במשפחה שכבר עשה את זה, מה שמעלה דילמה זהה עבורכם. אז נכון שאין דרך להכריע בצורה חד משמעית האם אכן משתלם להשכיר ולשכור, אבל יש בהחלט כמה נקודות מבט שיכולות לסייע.

נקודת מבט כלכלית: הכל תלוי בסכומים

מנקודת מבט כלכלי, הכל תלוי בסכום של המשכנתא הקיימת, בסכום שבו תוכלו להשכיר את הדירה שבבעלותכם למישהו אחר, ובסכום שאותו תצטרכו לשלם עבור שכירות למגורים. אם כל המספרים האלה מסתדרים ואתם עוד יוצאים עם עודף, זה כנראה יהיה מהלך כלכלי נכון להשכיר ולשכור.

בנוסף, כדאי להכניס אל מערכת השיקולים את מידת ההתאמה של כל דירה אל המצב הנוכחי בחיים שלכם. יכול להיות שתוכלו להשכיר את הדירה שבבעלותכם במחיר גבוה, שיכסה את המשכנתא ועוד ישאיר אתכם עם הכנסה נאה מדי חודש, אבל בתמורה תצטרכו להתפשר על איכות ורמת הדירה שבה תגורו בשכירות. כאן העניינים כבר הופכים להיות מסובכים יותר ושווה לבדוק לעומק את המשמעויות עבור כל התא המשפחתי.

נקודת מבט מיסויית:לבדוק כל מקרה לגופו

נקודת מבט אחרת ולא פחות חשובה היא מיסויית. כך למשל חוקי המס בישראל כפי שהם בנויים כיום עלולים לגרום לחיסרון משמעותי בהשכרת דירת מגורים ובשכירות של דירה אחרת בו זמנית, לעומת מצב רגיל של מגורים בדירת הבעלות.

הבעיה המיסויית העיקרית היא טיפול המיסוי בשוטף. בגלל שהכנסות השכירות חייבות במס והוצאות השכירות נחשבות להוצאה פרטית, לא ניתן לקזז ביניהן.

מעבר לכך, יש את הנושא של חבות המס בעת מכירת הנכס: כל אדם שמחזיק שתי דירות מגורים או יותר לא זכאי לפטור מלא ממס שבח בעת מכירת אחת הדירות. לכן, בעת השכרת דירת מגורים רואים ברשויות המס את הנישום כמי שדרש את הוצאות הפחת, כך שביום שבו הדירה תימכר, יתבצע חישוב גבוה יותר של מס השבח.

נקודת מבט פסיכולוגית:מה שטוב למשפחה שלכם

אי אפשר לדבר על הדילמה בין להשכיר ולשכור בלי להזכיר את נקודת המבט הפסיכולוגית. בפועל, הרבה מאוד אנשים בוחרים לקחת משכנתא ולקנות דירה כי הם מרגישים שזה נותן להם יציבות ונכס שהם יכולים לבנות עליו. לעיתים, כאשר יוצאים מדירת הבעלות ועוברים לשכירות, כל האיזון הזה עלול להתערער – בעוד הוצאות המשכנתא ממשיכות לרדת.

העניין הוא שאין פתרון חד משמעי שמתאים לכולם. בני זוג צריכים לבדוק מה טוב למשפחה שלהם בנקודת הזמן הנוכחית ובעתיד, להשוות בין פתרונות מגורים רלוונטיים ולהיות ערניים להיבטים שונים של המיסוי והמימון. אחרי כל זה, יכול להיות שנגלה שעדיף פשוט למחזר את המשכנתא כדי להתקדם לדירה טובה יותר בלי להיות תלויים בחוזה מול שוכרים – או להיפך.