מה עושים לפני שחותמים על הסכם מכר לדירת יד שנייה?
במסגרת מאמר זה, נסקור את הבדיקות החיוניות וההכרחיות שצריך לעשות כשרוכשים דירה מיד שנייה ומה חשוב שייכלל בהסכם המכר, וזאת על מנת שהרוכשים יבטיחו את הזכויות שלהם ואת כספם טרם החתימה על ההסכם. בדיקות אלה ימזערו בעיות ונזקים עתידיים ויבטיחו עסקה שקטה במינימום בעיות
בשיתוף אימפקט שירותי הפקה
שכונה וסביבה
כשאתם מתעניינים בדירה בשכונה מסוימת, מומלץ לחקור את השכונה. להגיע בשעות הבוקר וגם בשעות הערב. לוודא היכן נמצאים גני ילדים, בתי ספר, קופות חולים, המכולת השכונתית, תחנות אוטובוס, מרחק מהרכבת. כל משפחה והדברים החשובים לה בהתאם לסגנון החיים שלה.
מצב הנכס
ראיתם דירה שאהבתם ? מצוין!!!
אני ממליצה מאוד לבדוק את מצבו הפיזי של הנכס באמצעות חברת בדק, או לכל הפחות לגשת לנכס ולפתוח את הארונות, את ברזי המים, לוודא שהמזגן עובד, האם יש סימני עובש ורטיבות בקירות או במקלחות ?
מומלץ לשאול שאלות את בעלי הנכס לגבי היסטורית התיקונים והשיפוצים של הנכס.
בדיקת הזכויות
לאחר שתחליטו כי אתם רוצים לרכוש את הדירה, נעבור לבדוק את פרטי הזיהוי של הנכס: כתובת, גוש, חלקה ותת חלקה. רישום הנתונים בצורה נכונה במרשמי הזכויות מהווה מעין תעודת זהות לנכס ומתוכם נוכל לגלות מידע רב אודות הנכס.
מידע אודות פרטי הזיהוי של הנכס נוכל לקבל מלשכת רישום המקרקעין (הידועה בכינוייה – טאבו), רשות מקרקעי ישראל וחברות משכנות למיניהן.
מומלץ מאוד להזמין את תיק הבית המשותף ולוודא כי הפרטים הרשומים בנסח הטאבו אכן תואמים לתשריט הבית המשותף ולתקנון. למה הכוונה ? האם הדירה אכן כוללת חניה ומחסן כמו שאמר המוכר ? מהתקנון נוכל לדעת איזה חלקים מהרכוש המשותף מוצמדים לדירה, וכן אילו כללים וחוקים חלים על הבניין המשותף. מסמכים אלה שופכים אור על מצב הרישום והבעלות בנכס.
מגבלות משפטיות
כשרוכשים דירה מסוג יד שנייה, חשוב להקפיד ולוודא שלא נרשמו על הדירה הגבלות משפטיות שונות, כדוגמת משכנתא, שעבודים, עיקולים, הערות על מינוי בעלי תפקיד וצווים למיניהם. את המידע נקבל כאמור מנסח הטאבו ואישורי זכויות.
במידה וגילינו הגבלות משפטיות, יש לברר כיצד ניתן להסירן ולתת לכך ביטוי בהסכם המכר.
בדיקות תכנוניות
יש לוודא כי אין חריגות בניה בנכס, שהמוכר לא בנה חריגה בעצמו ובוודאי חריגות טרם רכישת הנכס ע"י המוכר.
מומלץ להזמין את תיק הבניין מהעירייה כדי לבדוק האם יש היתר בניה לדירה, האם יש תוכניות עתידיות לבניה בסביבה שעשויות להשפיע על מחיר הנכס או על איכות החיים.
לא הייתם רוצים לגלות שעומדים לבנות מולכם רב קומות שיסתיר לכם את כל הנוף שבגללו אתם קונים את הדירה.
ניסוח חוזה מכר
כאשר מנסחים את חוזה המכר, ישנם מספר עניינים מהותיים שיש לכלול בחוזה.
יש לזהות ולהגדיר את הדירה הנרכשת בבירור, תוך ציון כתובת מדויקת וכן מספרי גוש וחלקה. יש לפרט ביתר שאת את הצהרות המוכרים ביחס למצבה הפיזי, התכנוני והמשפטי של הדירה, ואת התחייבויות הקונים ביחס להליך הרכישה. יש לתת ביטוי לפריסת התשלומים הן לפי אילוצי המוכר והן לפי אילוצי הקונה.
חשוב מאוד לפרט בהסכם באיזה מנגנוני הגנה נשתמש לצורך הגנה על כספו של הקונה וכיצד נוודא שלבסוף העסקה תרשם על שמו.
יש לזכור שעסקאות במקרקעין מסתיימות ברישום הבעלות במרשמים המתאימים ולא בחתימת הסכם המכר ואף לא במסירת החזקה.
לסיכום
כדי להבטיח שעסקה לרכישת דירה מסוג יד שנייה תעבור באופן חלק ובטוח, יש להקפיד על בדיקת מצבה הרישומי, המשפטי והתכנוני. יש לוודא שחוזה המכר מכיל את כל התנאים והסעיפים הדרושים להגנה על המוכרים ועל הקונים ועל כספם. כמו כן, יש להקפיד ולוודא את קבלת כל האישורים הנדרשים מהגורמים השונים, שמאשרים שאין כל מניעה לביצוע העסקה. בעזרת שלבים אלה יחד עם ליווי משפטי נכון, ניתן להבטיח את זכויותיהם של הקונים בעסקה ולמזער את הסיכונים הכרוכים לאורך הדרך.
משרד עורכי דין הילה אליקים הינו משרד בוטיק העוסק בתחומי המקרקעין, צוואות וייפוי כוח מתמשך.
בשיתוף אימפקט שירותי הפקה
