בשיתוף אימפקט שירותי הפקה
במהלך השנה האחרונה פעלה המדינה, בכמה גזרות, ליצירת הסדרה בתחום תהליכי ההתחדשות העירונית. בין היתר, תיקוני חקיקה המציעים הטבות לאוכלוסייה הבוגרת במתחמים אלו, ניסיון לפתור מצבים של עסקאות חוסמות וגם חקיקה שנועדה להגן על בעלי הנכסים אל מול היזמים.
בינתיים, כלל לא ברור אם הניסיונות האלו מועילים ויתכן כי בעלי הדירות עדיין צריכים לדאוג לעצמם בכוחות עצמם.
לאחרונה קודמה חקיקה שנועדה לשחרר מתחמי פינוי-בינוי שקידומם נעצר בשל פעילות מקבילה של מספר יזמים באותו מתחם. תיקון זה, שפוצל מכלל תיקוני החקיקה בתחום ההתחדשות העירונית בחוק ההסדרים האחרון, מהווה המשך ישיר למגמה שהחלה בחוק ההסדרים 2021.
אז נקבע כי בעלי דירות יכולים לבטל הסכמים עם יזמים שלא עמדו בלוחות הזמנים הקבועים בחוק לקידום הפרויקט או להשגת הרוב הדרוש של חתימות בעלי הדירות.
החקיקה החדשה מרחיבה את היקף ההגנה על בעלי הדירות ומציעה פתרון למצבים בהם מספר יזמים פועלים במקביל באותו מתחם, מה שמכונה "עסקאות חוסמות". התיקון יאפשר לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לקדם הסדר בין היזמים או לחלופין לאפשר לבעלי הדירות להשתחרר מהעסקאות הקיימות ולבחור יזם חדש.
מהלך זה נועד לא רק לשחרר "פקקים" בתהליכי התחדשות עירונית, אלא גם לתמרץ יזמים לפעול ביתר מהירות ויעילות בקידום פרויקטים. זהו צעד נוסף במאמצים הממשלתיים לזרז ולייעל את תהליכי ההתחדשות העירונית בישראל, תוך שמירה על זכויותיהם של בעלי הדירות.
סוגיה נוספת שנידונה וקודמה היא האפשרות של בעלי דירות לבטל הסכמים מול יזמים במידה ואלה לא מקדמים את הפרויקט.
בחירת היזם היא אחת ההתלבטויות המהותיות הראשונות שעומדות בפני דיירים בבניינים שמתאימים לפרויקטים של התחדשות עירונית, מטבע הדברים, שאיפת הדיירים היא למקסם את התמורות שיקבלו בפרויקט התחדשות עירונית וכמובן, להגן על עצמם.
לדברי עו"ד אלעד זוסמנוביץ, מומחה להתחדשות עירונית, אחת הדרכים לבחירת יזם היא באמצעות מכרז יזמים. "מכרז יזמים", הוא אומר, "אפשרי בכל פרויקט ולטעמי אף מומלץ בכל פרויקט. בהליך עצמו פונים בעלי הדירות למספר יזמים, מציבים להם תנאי סף לפרויקט ומבקשים מהם הצעות. אנחנו, במשרדנו, מבצעים הליכים של מכרזי יזמים ואנו עושים זאת בפורמט מאוד סדור וברור על מנת שניתן יהיה לערוך השוואה קלה בין היזמים להצעות השונות. לאחר מכן לבעל הדירה יש אפשרות להשוות ולקבל את ההחלטה הטובה ביותר, תוך כדי שמקסם את כל רווחיו במסגרת הפרויקט".
- אז בסופו של המכרז הדיירים הם אלו שמחליטים על היזם ולא להפך?
עו"ד זוסמנוביץ: "איסוף ההצעות בפורמט אחיד מקל על ההשוואה ובסופו של דבר גם על החלטת בעלי הדירות. ההשוואה הקלה מייצרת סיבוב שני שבו ניתן לשפר (לפעמים גם שלישי ורביעי) את ההצעות עצמן וממקסמים את הרווחים של בעלי הדירות".
- מה עוד מהווה שיקול במכרז מעבר לתמורות?
עו"ד זוסמנוביץ: "הטופס שאנחנו מציעים מורכב מעשרות סעיפים שונים, תחת הסעיפים הללו נכללים כל הדברים הללו, תמורות, לוחות זמנים, ערבויות – במצב הנוכחי בשוק זה אחד הדברים החשובים ביותר לבעלי דירות, בוחנים יכולת כלכלית של אותו היזם בנקודת זמן רלוונטית ועתידית וכל מיני דברים נוספים, צ'ופרים שבעלי דירות יכולים לקבל מעבר לאותם הדברים".
- האם יש מקרים שבהם לא מומלץ לקיים מכרז?
עו"ד זוסמנוביץ: "לא, אני לא חושב שיש דבר כזה. אני חושב שהכלל צריך להיות שיש מכרז. זו הדרך הטובה ביותר למקסם את הזכויות. אני חושב שאין פרויקט שזה לא תקף לגביו".
עריכת מכרז, קבלת הצעות, ומקצה שיפורים, אלו דברים שעשויים לגזול זמן יקר. יחד עם זאת, מבהיר עו"ד זוסמנוביץ כי לא מדובר בזמן ארוך במיוחד, אלא שבועות ספורים בלבד, ובהסתכלות על הימשכות יתר הפרויקט מדובר בפרק זמן זניח ביותר. "קיום המכרז", הוא אומר, "נערך בשלב המוקדם של הפרויקט לאחר התאגדות בעלי הדירות ובחירת נציגות. היום, מאחר וזו הנורמה בשוק, גם היזמים יודעים להגיב לאותם מכרזים בצורה מהירה ויעילה.
אני תמיד אומר שעדיף לעבוד נכון ולבנות בצורה טובה, גם אם זה מעכב בשבועיים שלושה, בוודאי כשמדובר בפרויקט שיימשך כמה שנים טובות לאחר מכן. המכרז יכול להקנות לדיירים את היתרון ולמקסם תמורות בפרויקט".
- ניתן לערוך מכרז בצורה עצמאית וללא עורך דין?
עו"ד אלעד זוסמנוביץ: "ההמלצה שלי היא להצטייד באנשי מקצוע ואני לא מתייחס רק לנחיצותו של עורך הדין אלא גם לבעלי מקצוע נוספים כמו מפקח מטעם בעלי הדירות ושמאי. בעלי המקצוע הללו קשורים לנושאים שהם בליבת המכרז, ליבת הפרויקט העתידי, ולכן יש חשיבות בסיוע שלהם. אדם שאין לו הכשרה בנושאים הללו יהיה בנקודת נחיתות אל מול הצד השני".
בשיתוף אימפקט שירותי הפקה
