הפירמידה הגדולה מכולן

מספר המילים שנכתבו על מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות יכול היה לבנות מגדל מרקיע שחקים משל עצמו. ועדיין, הדו"ח האחרון שפירסם בנק ישראל צריך להדליק יותר מנורה אדומה. הוא צריך להמשיך להעסיק את הציבור, בייחוד במערכת בחירות שבה עוסקים לא אחת בטפל ולא בעיקר.

הדו"ח קבע כי מחירי הדיור הם סכנה ליציבות הבנקים, והוא מאשר את החששות הגלויים: הנדל"ן הפך למגה־בעיה עבור דור שלם. הציבור הישראלי, הבנקים ועוד גורמים רבים, ממגוון סיבות ועל פני יותר מעשור, בנו כאן משחק פירמידה מתוחכם ומסוכן. ולכן גם הפתרונות צריכים להיות זהירים, אך החלטיים.

דוגמה כללית למשחק פירמידה היא מצב שבו אדם מסוים מציע חברות לאחרים, נניח במועדון מסוים, וכל אדם שמצטרף משלם למי שקדם לו סכום כסף. הכסף מגולגל למעלה בצורה של עמלות. כדי שהמצטרף החדש ירוויח, עליו למצוא פראיירים חדשים. מי שנכנס בשנים האחרונות לתחום הדיור וקנה דירה, בין שלמגורים ובין שלהשקעה, הרוויח. המחירים הלכו ועלו, שווי הקרקע האמיר, הביקושים לא נעצרו, ואם כן - אז לתקופות קצרות שלאחריהן חזרו ביתר שאת.

ההיצע של הדירות, לעומת זאת, היה מגומגם, ובעיקרו הוא נובע מהמבנה המונופוליסטי של שיווק הקרקעות בישראל בעיקר על ידי גוף אחד - רשות מקרקעי ישראל. מעבר לכך קיימת שיטה מפותלת ולא ברורה בעליל לתכנון בנייני מגורים. ועדות על ועדות, מקורבים, ראשי ערים שלא מתחשק להם דיירים נוספים (הם מעדיפים בתי עסק).

הפלונטר הוא קשר גורדי, והתוצאה - מחירים מופקעים שהולכים ומתפקעים. הדמיון למשחק פירמידה מתבטא בכך שמי שרוצה למכור את הדירה שלו, או יזם שמקים בניין ומשלם סכום עתק על הקרקע, צריכים לחפש "פראייר" חדש שיחלץ אותם במחיר המופקע והחדש.

אם משחק הפירמידה הזה יתפוצץ יום אחד, כפי שכבר קרה בארה"ב ובמדינות רבות בעולם המערבי, אף אחד לא יבוא לעזור לנו. נהיה תקועים עם בועה מנופחת שהתפוצצה. זה יהיה משבר כלכלי עצום, והפוליטיקאים יכניסו יד לכיס של כולנו כדי להרים את הבנקים מההריסות. זו סכנת נפשות כלכלית. שמעתי את אחד המועמדים לכנסת אומר שהניסיונות לרמוז שבישראל עלול להיווצר משבר "סאב פריים" כמו זה שקרה בארה"ב הם "קשקוש". מדובר במשפט זחוח ומסוכן שגם מעיד אולי על חוסר אחריות בהצעותיו של אותו מועמד. את מחירי הדיור צריך לפרק כמו פצצה. בהדרגה ועל פני שנים.

אי אפשר להגיד שמשום שהפעם האחרונה שבה פצצת אטום הופעלה נגד בני אדם היתה בסוף מלחמת העולם השנייה, אז זה בטוח לגמרי להדליק אש ליד פצצת האטום שבמרכז החדר. פצצות צריך לפרק בזהירות ובנחישות. וכך גם את פצצת מחירי הדיור. רק מדיניות שתוריד את מחירי הדיור באופן הדרגתי בשיעור של 5%-10% מדי שנה תייצר מגמה שתכניס את מי שצריך דירה לשוק, תדיר את רגלי המשקיעים ותפרק בהדרגה את הפירמידה הגדולה מכולן. הדרך לעשות זאת היתה ונותרה הגדלת היצע הקרקעות לבנייה. והדרך לעשות זאת לדעתי היא להקים גוף שיתחרה במינהל מקרקעי ישראל.