אין משילות, אין הכנסות: כך הפך מזרח ירושלים ל"שטח אפל"

שבע שנים חלפו מאז הותנע תהליך הסדרת הקרקעות במזרח ירושלים, אך נכון לשנת 2025 - שנת היעד שנקבעה להשלמת התהליך - הוסדר המעמד של 4% מהקרקעות בלבד, 2,286 דונמים מתוך כ־55 אלף דונם. כך מגלה מחקר חדש של תנועת רגבים, שמתפרסם כאן לראשונה.

השלכות הכישלון שמפרט הדוח הן קשות: המשך התוהו ובוהו התכנוני במזרח ירושלים, שגרר בעקבותיו לאורך השנים שחיתויות ומעשי הונאה רבים; העלמת הכנסות בהיקף אדיר מקופת המדינה, וגם בנייה לא חוקית בהיקפים אדירים ומעורבות של גורמים עוינים ופליליים בבנייה זו.

החלטת הממשלה 3970, שהתקבלה ביוזמתה של שרת המשפטים לשעבר איילת שקד, הגדירה ב־2018 את הליך הסדרת המקרקעין מזרח ירושלים כיעד לאומי, וקבעה כי יושלם עד 2025. לפני ארבע שנים בוטל "נוהל מוכתר" הידוע, רווי הליקויים והזיופים, במהלך שנועד להעביר את הרישום למסלול חוקי ומוסדר.

אבל המחקר החדש של רגבים פגש מציאות עגומה. מתוך כ־55 אלף דונם, שהם כ־90% משטח מזרח ירושלים, רק כ־2,200 הוסדרו. רוב השטח שהוסדר מרוכז בשכונות היהודיות באזורים שהמדינה הפקיעה בעבר והם עברו טיוב מבחינת רישומם (כ־1,400 דונם). בשכונות הערביות הוסדרו בפועל רק כ־880 דונם, שמתוכם רק 92 דונם מבונים בפועל, והשאר הם שטחים ציבוריים, בתי עלמין ושטחים פתוחים בשולי השכונות.

הקרקע שהוסדרה בתחומי השכונות הערביות ובסמוך להן נרשמה ברובה על שם מדינת ישראל, עיריית ירושלים, קרן קיימת לישראל וגורמים יהודיים פרטיים שהצליחו לעמוד בדרישות הנוהל החדש שהחליף את "נוהל מוכתר". רק כ־20 דונם מהשטח האמור נרשמו על שמם של תובעי בעלות ערבים שעמדו בנטל הראיות המבוקש.

עסקאות מתחת לרדאר

ההחלטה להימנע לאורך שנים מרישום מקרקעין במזרח ירושלים נבעה בעיקר מסיבות מדיניות. היא הביאה כאמור לכאוס תכנוני, שבהיעדר הסדר מקרקעין נמשך גם עתה: על פי דוח רגבים, "עסקאות קנייה ומכירה רבות מתנהלות 'מתחת לרדאר' ורובן ככולן אינו מדווח לרשויות המס". כך מאבדת המדינה כמעט 300 מיליון שקלים בשנה מגביית מיסי מקרקעין לבד, כסף שאמור היה לחזור לתושבים בפיתוח סביבתי. "העלמת מס שיטתית זו באזורים אלו פוגעת פגיעה עמוקה במשילות, מייצרת חוסר שוויון בנטל המס ומותירה מרחב על פוטנציאל מוגבר לפשיעה", כותבים ברגבים.

יתרה מזאת, העובדה שתושבים רבים בוחרים לבנות את בתיהם על קרקע שאינה שייכת להם או שאינה רשומה על שמם בטאבו, מולידה קושי ביכולת לקבל הלוואה בנקאית מסודרת או משכנתא. בשל כך התפתחה במזרח ירושלים פרקטיקה רחבה של בניית בתים לא חוקיים בכסף מזומן. לעיתים קרובות, בהיעדר אפשרות למימון מוסדר, תושבים פונים למקורות אשראי חיצוניים. "מקורות אלו", מצא המחקר, "מורכבים מגורמים בעלי אופי פלילי ביהודה ושומרון, המעניקים הלוואות בריביות גבוהות. מעבר לכך, גם גופים המזוהים עם 'הרשות הפלסטינית' או עם ארגונים אסלאמיים, מספקים הלוואות למטרות בנייה.

"בחסות הלוואות אלו עלולים גופים עוינים לקבל דריסת רגל במזרח העיר. התלות שנוצרת פוגעת בתושבים מבחינה כלכלית, מעמיקה את החדירה של גורמים עוינים ופליליים למזרח ירושלים, ופוגעת בריבונות הישראלית ובאחדות העיר".

הכוח הוצא מהמוכתרים

המחקר של רגבים מאשר מחדש תובנה ישנה: היעדר רישום בטאבו הוא גם מכשול כמעט בלתי עביר לקבלת היתרי בנייה. תושבים רבים בונים בניגוד לחוק ובהיקף אדיר המוערך על פני השנים ב־25 אלף מבנים בלתי חוקיים. כך נמנעת יכולת אמיתית להקים תשתיות ציבוריות דוגמת כבישים, מדרכות ומבני ציבור.

עד 2022 הוצאו כאמור היתרי בנייה לפי "נוהל מוכתר", שבוטל. על פי הנוהל הישן, לצורך הוצאת היתר בנייה נדרשה הוכחת בעלות על הקרקע על ידי שני מוכתרים, אולם נוהל זה יצר עיוות מוסרי קשה בשל פגיעה שיטתית באוכלוסיות חלשות. מאחר שהסמכות לאשר זיקה למקרקעין הופקדה בידי מועצת מוכתרים, נוצר מנגנון שהפלה לרעה נשים, קבוצות מיעוט בקהילה ותושבים חסרי קשרים פוליטיים. במקום הליך משפטי שוויוני הפכה זכות הקניין תלויה ברצונם הטוב של המוכתרים, ולא פעם הם ניצלו את מעמדם כדי להדיר קבוצות מוחלשות ולהעדיף בעלי כוח ומקורבים.

הנוהל החדש דורש ממי שמבקש לבנות שורה של מסמכים שמעידים על זיקתו לקרקע. הוא חסם אמנם כמעט לחלוטין את היקף תוכניות הבנייה על קרקעות לא מוסדרות ולא רשומות בשכונות הערביות, אלא שבמקביל הנוהל החדש לימד על חוסר יכולת של התושבים להתמודד עם התשתית הראייתית הנדרשת כדי להוכיח בעלות על הקרקע שבה הם מבקשים לבנות.

דוח רגבים ממליץ להעמיק את ההסברה בקרב האוכלוסייה הערבית, באופן שתבהיר להם ואף תסייע להם לעמוד בדרישות הנוהל החדש. במקביל, ממליצים ברגבים להמשיך לקדם את הליך הסדר המקרקעין - אך למקדו תחילה בשטחים הפתוחים ובכך "לשמור עליהם מפני התפשטות של בנייה בלתי חוקית".

כותבי הדוח סבורים שיש להגדיל משמעותית את התקציב המיועד להסדרה לגופים העוסקים בכך, ובהם המרכז למיפוי ישראל, משרד המשפטים, רשות מקרקעי ישראל, משרד ירושלים ומורשת וגופים באוצר.

לפי הדוח, נוסף על הגושים שהסדרתם הסתיימה, מתנהל כיום הליך הסדרה ב־681 גושים המשתרעים על פני כ־6,149 דונם ומצויים בשלבים שונים של הסדר.

מנש שמואלי, מנהל מחלקת שטח בתנועת רגבים: "מה שעולה מהמחקר בנתונים ובמספרים, ניכר בצורה דרמטית בשטח: כאוס של מבנים, דרכים ומפגעי בטיחות ואפס משילות - לא 'אי שם', אלא בבירת ישראל. מדובר במחדל אבסורדי שמוביל לתעשיית הון שחור ולטרלול בטיחותי. המדינה שהתחייבה לפעול - כשלה שוב ושוב וברחה מהאחריות, אך המציאות מחייבת אותנו להכיר בבעיה ולהתמודד עימה בנחישות".