קנס והליך משפטי: הדרכים להתמודד עם מרחב מוגן שהפך למחסן

ברקע מבצע "שאגת הארי", חברות ניהול וועדי בניינים נעזרים במשרדי עורכי דין לשליחת מכתבים לדיירי בנייני משרדים וגם בנייני מגורים משותפים, לפינוי חפצים אישיים משטחים משותפים ובעיקר מהמרחב המוגן.

במכתב מדגישים חברות הניהול וועדי הבניינים כי הצבת ציוד במסדרונות, בארונות חשמל ובתוך מרחבים מוגנים מהווה עבירה על חוק התגוננות האזרחית ומפריעה לשימוש במרחבים המוגנים בעת חירום.

בלא מעט מהמקרים מצאו בביקורת של פיקוד העורף ליקויים במבנים, ואי לכך דורשות חברות הניהול ונציגויות הבניינים מהדיירים לפנות את רכושם בפרק זמן קצר ומוגדר. במידה וההוראות לא מבוצעות, על חברות הניהול ונציגות הבניין לפנות את הציוד בעצמן ולחייב את בעלי הציוד בעלויות הכרוכות בכך.

להלן ריכוז של שאלות ותשובות, העוסקות בדרישת פינוי מטלטלין ממרחבים מוגנים בבנייני משרדים או מגורים, תוך התייחסות להיבטים החוקיים הכלליים שניתנו על ידי עו"ד סימון טוסון, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העוסק בנדל"ן.

מי נושא באחריות החוקית לפינוי הממ"ד או המקלט מציוד?

על פי סעיף 14א(א) לחוק ההתגוננות האזרחית, תשי"א-1951, האחריות מוטלת על הדיירים שמחויבים לפנות מהמקלט או מהממ"ד / ממ"ק את כל המטלטלין (למעט ציוד המותר על פי דין), לשמור על ניקיונו ולהחזיקו במצב המאפשר שימוש בו בכל עת כמחסה מפני התקפה כאשר בבניין משרדים, חברת הניהול פועלת בשם בעלי הנכסים כדי לאכוף חובה זו.

אילו סנקציות יכולה חברת הניהול להפעיל נגד דייר שמסרב לפנות את הציוד שלו?

לחברת הניהול או נציגות הוועד יש מספר כלים להתמודדות עם דיירים סרבנים:

1. פינוי עצמי וחיוב בהוצאות: חברת הניהול או נציגות הבניין יכולות לבקש מהרשות המקומית בהתאם לסעיף 14 א (ד) לפעול לסילוק המטלטלין מהמרחב המוגן ולחייב את הדייר בעלות הפינוי. וכך כתוב בסעיף 14 א. (ד) "לא פונה מקלט ממיטלטלין בידי החייב בפינוים לפי סעיף זה, רשאים הרשות המקומית או עובד מעובדיה שראש הרשות הסמיכו לכך לפנותם מתוך המקלט, לאחר שניתנה לחייב הודעה על כך בכתב 15 ימים לפחות לפני המעשה".
2. נקיטת הליכים משפטיים: חברת הניהול או נציגות הבניין יכולה לנקוט בהליכים משפטיים נגד דיירים העושים שימוש שלא כדין בשטחים הציבוריים, כולל בממ"קים (מרחבים מוגנים קומתיים) במסגרת זו גם לדרוש מהמפקחת על הבתים המשותפים לפסוק כנגד הדייר הוצאות ההליכים המשפטיים וכן כל הוצאה אחרת שהוציאו חברת הניהול או נציגות הבית כדי לפנות את השטח הציבורי.

האם חברת הניהול בבניין משרדים נושאת באחריות וניתן לתבוע אותה על אי פינוי חפצים?

אם חברת הניהול מודעת לליקויים (למשל בעקבות ביקורת של פיקוד העורף) ולא פועלת לתיקונם, היא עלולה להיחשף לטענות על רשלנות מצד נציגות הבית או כל דייר אחר בבית המשותף, ולכן היא צריכה להוציא דרישות פינוי מיידיות כדי להסיר אחריות זו.

מה הסנקציות הקבועות בחוק בכל הקשור להטלת קנסות במקרה שהממ"ד אינו שמיש?

בהתאם לסעיף 24 (ב) לחוק ההתגוננות מי שמפר את החוק דינו – מאסר שלושה חדשים או קנס, ואם נעברה העבירה בעת מצב מיוחד בעורף, דינו – מאסר שנה אחת או קנס. יצוין כי עבירה על החוק היא גם בדרך של התרשלות כלומר חברת ניהול או נציגות בניין שלא פעלה לשם פינוי המטלטלין מהמרחב המוגן תוכל להיות מואשמת גם היא בהתרשלות בהתאם לחוק ההתגוננות.

עוד חשוב לציין כי חברת הניהול עצמה אינה "קונסת" במובן הפלילי את דיירי הבניין, אך היא יכולה לבקש בהליך משפטי כנגד דייר שלא מפנה את המטלטלין מהמרחב המוגן כי החיובים הכספיים ועלויות הפינוי וניהול ההליכים המשפטיים יחולו על מי שלא פינה את הציוד שלו.

מהן ההשלכות המשפטיות אם אדם היה נהרג כתוצאה מחסימת הגישה לממ"ד?

מעבר לכך שמניעה או חסימה של מרחב מוגן היא התנהגות לא מוסרית במיוחד בימים אלה, הרי שבמקרה של פגיעה פיסית או מוות חס וחלילה, הדבר עלול להוביל לאחריות פלילית (כגון גרימת מוות ברשלנות) הן כלפי הדייר שחסם את המרחב והן כלפי הגורמים האחראים על תחזוקת הבניין שלא פעלו לפינויו, במיוחד כאשר היו מודעים לליקויים מביקורות קודמות.

מהם הציוד או המטלטלין שמותר להשאיר במקלט לפי החוק?

על פי הנחיות פיקוד העורף, הציוד שמותר ולעיתים אף חובה להחזיק במרחבים מוגנים כולל ציוד חירום בסיסי כגון: מים ומזון; תאורה ותקשורת; ערכת עזרה ראשונה תקנית; ציוד היגיינה בסיסי ושקיות אשפה וציוד לישיבה/שינה, בתנאי שהוא אינו חוסם את המעברים או את פתחי המילוט.

מה ההבדל באחריות בין בנייני מגורים למשרדים?

החוק מחיל חובות זהות (פינוי, ניקיון, תחזוקה), אך בבנייני משרדים יש דגש על סיכונים גבוהים יותר (עובדים רבים, שעות פעילות ארוכות), ולכן פיקוד העורף עשוי לבצע ביקורות תכופות יותר. בשני המקרים, הנציגות/חברת ניהול אחראית לארגון, אך במשרדים שוכרים (לא בעלים) עשויים לשאת באחריות אם החוזה קובע זאת. הרשות המקומית אוכפת בשניהם, אך חוקי עזר מקומיים עשויים להוסיף קנסות.

איזה סנקציות יש לחברת ניהול בבניין משרדים נגד דיירים שלא פינו?

כמו בבנייני מגורים חברת הניהול יכולה: (א) לשלוח דרישה מיידית לפינוי; (ב) לדרוש מהרשות המקומית לפנות את המיטלטלין בעצמה ולחייב את הדיירים בהוצאות; (ג) לנקוט הליכים משפטיים, כולל תביעה למפקח על רישום המקרקעין או בית משפט, להטלת צו עשה או קנסות. אם יש חוק עזר מקומי, ניתן להטיל קנסות מנהליים על ידי הרשות המקומית.

האם לחברת ניהול יש אחריות על פינוי, והאם אפשר לתבוע אותה על אי-פינוי של דיירים?

כן, חברת הניהול אחראית כשלוחת הנציגות לתחזוקה ופינוי (דומה לוועד בית). אם היא מתרשלת (לא אוכפת או מתעלמת מליקויים), ניתן לתבוע אותה בנזיקין על נזקים שנגרמו, כולל למפקח על רישום המקרקעין (צו עשה או פיצויים).

מי אמור לקנוס במקרה כזה?

הרשות המקומית אוכפת דרך פקחים (סעיף 14(ו) לחוק), יכולה להטיל קנסות מנהליים אם יש חוק עזר מקומי. פיקוד העורף מפקח כללי אך לא קונס ישירות; הוא מדווח וממליץ. אם ישנה התעלמות, ניתן לפנות באמצעות הרשות המקומית לבית משפט להטלת קנסות פליליים (עד 6 חודשי מאסר או קנס כספי).