הכל על מחזור משכנתא ועד כמה אפשר לחסוך

בשיתוף ניר עילם

ההסתכלות על משכנתא צריכה להיות כמו על תוכנית חיסכון לטווח הארוך, כלומר כמה אני משלם היום לעומת מה שיכולתי לשלם ממש עכשיו במקום אחר. “ברוב המקרים הפערים יכולים להיות עצומים”, כך מספר לנו ניר עילם, מומחה למחזור משכנתאות. “לדוגמה, על ההלוואה של 1 מיליון שקלים, אדם אחד יכול לשלם 1.6 מיליון שקלים ואדם אחר יכול לשלם 1.4 מיליון שקלים על אותה תקופת זמן ואותו החזר חודשי”.

איך ההפרשים העצומים האלו קורים?

מסלולי משכנתא, חלקם מבוססים על הצמדות למדד וריביות שמשתנות, ולא תמיד המספר הנתון יותר זול ממספר אחר. לדוגמה, מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד של 2.5%, לעומת 3% ריבית אבל לא צמודה למדד. סביר להניח שמי שקיבל 3% ישלם פחות כסף לאורך השנים ביחס לשני שהתחיל עם ריבית נמוכה יותר והחזר נמוך יותר, כיוון שהמדדים בשלב זה או אחר יזנקו במהלך תקופת המשכנתא. זוהי דוגמה קלאסית ללקוח שיכול להוזיל באופן משמעותי את סכום המשכנתא על ידי מחזור.

תכל’ס, מה זה מחזור משכנתא?

הוצאות משכנתא תופסות נפח בממוצע של 24% מכלל ההוצאות של משפחה. מדובר בהוצאה משמעותית מאוד, שכל חיסכון קטן ממנה יכול לפנות כסף לדברים אחרים. מחזור משכנתא הוא למעשה פירעון המשכנתא הקיימת לבנק ולקיחת משכנתא חדשה בתנאים אחרים שיכולים להיות צמצום הריבית וההחזר הכולל, תשלום חודשי נמוך יותר, או בכלל העלאת הסכום החודשי לצורך סיום המשכנתא בפחות זמן.

לדברי ניר עילם; “ברוב המקרים, בעת מחזור המשכנתא המסלולים החדשים יהיו הרבה יותר אטרקטיביים מבחינת ריביות והצמדות, הרי שוק המשכנתאות משתנה עם השנים ונעשה תחרותי, מה שגורם לבנקים להילחם על כל לקוח ולהציע תנאים משופרים יותר. את בדיקת המחזור אני ממליץ לבצע לפחות בכל 2-3 שנים”.

בואו נדבר על קנס הפירעון

בעת מחזור המשכנתא רבים נתקלים בחסם של ‘קנס הפירעון’, רבים חוששים ממנו ולא בצדק, מייד נסביר. ברוב מסלולי המשכנתא הבנק גובה עמלת פירעון מוקדם, כלומר מדובר על קנס שנועד לפצות את הבנק על ההפסד שנגרם לו עקב הריביות שהוא מפסיד בעת החזרת המשכנתא. אלא מה, חשוב להבין שלעיתים הקנס נמוך מאוד ביחס לסכום שאפשר לחסוך. “כאשר יש חיסכון של לפחות 50 אלף שקלים לאחר עמלת הפירעון, אני ממליץ לבצע את המחזור. לדוגמה, היה ללקוח שלי משכנתא של 600 אלף שקלים שעולה לו 1.1 מיליון ₪ עם הריביות וההצמדות לאורך השנים. בצענו מחזור, הוספנו למשכנתא כ 30 אלף ₪ וכיום המשכנתא עולה לו 920 אלף שקלים עם הריביות לאחר תשלום הקנס”, מסביר ניר.

מתי מומלץ לבצע מחזור משכנתא?

אם הריבית על המשכנתא גבוהה ביחס לריבית השוק הנוכחית. כיום הריביות נמוכות מאוד, ולכן דווקא עכשיו שווה למחזר ולקבל ריביות טובות. לדוגמה, בשנים 2016-18 הריביות היו פחות טובות ולכן אדם שנטל משכנתא בשנים האלה, סביר להניח שיהיה לו חיסכון עצום ואף יוכל לקצר את שנות תשלום המשכנתא ולהישאר עם אותו החזר חודשי. כמובן שיש לבדוק את עמלת הפירעון ולבחון כדאיות.

במקרה שסכום ההלוואה גבוה ומשמעותי, שווה לבדוק אפשרות למחזור ואולי לפרוס את ההחזר ליותר שנים וליהנות מהחזר חודשי נמוך יותר. לחלופין, ניתן להגדיל את גובה ההחזר החודשי ולסיים מהר יותר את המשכנתא. לדוגמה, אם אחד מנוטלי המשכנתא שיפר את השכר שלו וכיום מכניס 5 אלפים שקלים יותר ביחס לתקופה שלקח את המשכנתא, הוא יוכל לשלם לדוגמה 1,000 שקלים יותר בחודש ולסיים מהר יותר את ההלוואה וכך לשלם פחות ריביות.

מעוניינים לבדוק כדאיות למחזור משכנתא? ניר עילם מבצע בדיקה ללא התחייבות על מנת שתוכלו לחסוך בתשלום החודשי או מנגד לסיים מהר יותר את המשכנתא.

לאתר של ניר עילם >https://ne-finance.co.il/

טלפון לייעוץ > 0723340903

בשיתוף ניר עילם