תפקידו של עורך דין בעסקת נדל”ן

בשיתוף משרד עורכי דין ישראל אליאב – Eliavlaw

אם כך הדבר, נשאלת השאלה מדוע בכל זאת מוכרים ורוכשים רבים בוחרים להיעזר בשירותיו של עורך דין המתמחה בתחום.

מורכבותה של עסקת נדל”ן

הבסיס לביצוען של עסקאות הנדל”ן בישראל קבוע במסגרתו של חוק המקרקעין התשכ”ט-1969.

חוק זה מגולל את כל התחיקות הנדרשות לצורך ביצועה של העסקה לרבות העברת הזכויות על הקרקע או הכנס, הסדרת הבעלות, רישום שיתוף ועוד.

על פניו, כל אדם אשר ‘יעשה את שיעורי הבית’ וילמד את הנושא על בוריו, יוכל לבצע את עסקה שכזו.

אולם בו-בזמן, חשוב לזכור שביצועה של עסקה שכזו מתאפיין לא אחת במאות אלפי ולרוב אף מיליוני שקלים. טעות, ולו הטעות הקטנה ביותר, עלולה לעלות הון תועפות, להוביל למפח נפש עקב אי-הבנות בין שני הצדדים, ובמקרי קיצון אף להוביל למחלוקות המגיעות עד לערכאות המשפטיות.

אם כך, מהו תפקידו של עו”ד בעסקה?

כאמור, אין כל הכרח לשכור את שירותיו של עורך דין, אולם רבים עושים זאת לצורך רתימת עין משפטית מקצועית בוחנת, אשר תסקור את העסקה מתחילתה ועד לסופה, ותבטיח את האינטרס של הלקוח.

מתוקף תפקידו של עורך הדין להיות אמון על כלל התהליכים הביורוקרטיים והמשפטיים הנדרשים לצורך ביצועה של העסקה. עליו לבדוק היטב את טיב העסקה, לוודא שאכן הפרטים שנמסרו על הנכס מטעם המוכרים, תואמים את המידע הרשום אודותיו במסמכים הנדרשים, לאתר נורות אדומות והיבטים המצריכים בחינה נוספת, לבצע תחזית מיסוי מס מקרקעין עבור לקוחותיו, ולעגן את כל הזכויות והחובות של שני הצדדים בעסקה בתוך חוזה מכר.

להלן מספר דוגמאות בסיסיות שיוכלו להסביר באופן ברור יותר את תפקידיו של עוה”ד.

בדיקת נסח טאבו

את נסח הטאבו ניתן לתאר כתעודת הזהות של הנכס. ניתן להפיק אותו באופן מקוון בכפוף לתשלום סמלי, והוא נגיש לכלל הציבור.

מסמך זה מגולל את פרטיו השונים של הנכס לרבות שטחו, מי הם בעלי הזכויות הרשומים עליו, מהו מיקומו של הנכס, האם ישנה חנייה הרשומה תחת הנכס, האם ישנם שעבודים או עיקולים, וכן האם רשומה הערת אזהרה בעבור נכס המקרקעין.

זוהי אחת מן הבדיקות המקדמיות הראשונות שעושה עורך דין נדל”ן הן עבור לקוחות המוכרים את נכסם, והן עבור לקוחות הרוכשים נכס.

מטרת הבדיקה היא לוודא שכל הפרטים הידועים הם אכן נכונים, ושאין כל חשש לפרטים שיעכבו או יעיבו על טיב העסקה.

כך לדוגמה, רוכשים שיגלו שישנה חריגת בנייה, יבקשו להסדיר זאת בטרם הנכס יועבר לזכותם. עוד בנושא זה, רוכשים שיגלו כי ישנה הערת אזהרה הרשומה על הנכס, יימנעו ביצוע העסקה שכן משמעות הדבר היא שבעלי הנכס הנוכחיים כבר נמצאים בעיצומה של עסקה מול צד נוסף.

עבור מוכרי הנכס, הרי שבדיקת נסח הטאבו תאפשר להם להכיר את הנכס שלהם טוב יותר, ולהבין באם ישנן סוגיות אי אלו ואחרות שיש לפתור בטרם מציעים את הנכס למכירה.

מיסוי מקרקעין

בדיקה נוספת שנערכת על-ידי עורך דין נגזרת מתוקף חוק מיסוי המקרקעין התשכ”ג-1963.

מטרת החוק היא להגדיר את היבטי המיסוי המוחלים על כל אדם אשר מבצע עסקת נדל”ן ולמסות אותו על-פי מדרגות מס מוגדרות וברורות.

באשר למכירת דירה, הרי שעורך הדין יחשב עבור לקוחותיו את המס הנדרש בדמות מס שבח, קרי מס המוחל על ההפרש בין ערך הדירה הנוכחי לבין ערכו ההיסטורי, והיטל השבחה המשולם בעבור פיתוחים שבוצעו בנכס או בסביבתו ושהביאו לעלייה בערכו.

אשר לרכישת דירה הרי שחשוב להכיר כי ישנו מס העונה לשם ‘מס רכישה’. מס זה מוחל על הקונים, וזאת כיוון שהמחוקק רואה בקניית נכס מקרקעין כהשקעה.

מתוקף תפקידו של עורך דינכם לספק לכם תחזית מדויקת של ההוצאות אשר יתלוו לביצועה של העסקה.

ניסוח חוזה מכר

לאחר שטיבה של העסקה התברר לכל הצדדים, מתפקידם של עורכי הדין המייצגים את שני הצדדים, לנסח חוזה מכר המגולל את כל הזכויות והחובות של המוכרים והרוכשים.

על חוזה המכר להיות ברור ומפורט, ואל לו ליצור ‘שטחים אפורים’ שיביאו למחלוקות עתידיות.

בין היתר, חוזה המכר מפרט את זהותם של הקונים והמוכרים, ומבטיח שכל פרטיהם מדויקים.

חוזה המכר בנוסף עונה במפורט על זהותו של הנכס החל מפרטים הרשומים בנסח הטאבו ובתיק הבניין, ועד לפגמים שונים ונזקים אשר נתגלו ויש להבהיר את קיומם בטרם מסירת זכויותיו.

החוזה מגולל את התחייבותם של הצדדים לביצועה של העסקה וכן מגולל את מועדי המסירה, פעימות התשלום והתנאים הנדרשים עד להשלמתה של העסקה.

לסיכום

הדוגמאות שצוינו לעיל הינן על קצה המזלג, וישנה שורה של בדיקות שונות המתבצעות לאורכה של העסקה.

את תפקידו של עורך דין מקרקעין ניתן לתאר כאיש מקצוע משפטי שמטרתו להבטיח את האינטרס הכלכלי ואת ביטחונם של לקוחותיו.

מאמר זה נכתב בשיתוף עם משרד עורכי דין ישראל אליאב – Eliavlaw. לעורך דין ישראל אליאב למעלה מ-25 שנות ניסיון משפטי בעסקות מקרקעין מורכבות ופשוטות כאחד.

המשרד שוכן בראשון לציון, ומעניק מעטפת משפטית מלאה וייעוץ נהיר ופשוט המאפשר לרוכשים או המוכרים, להבין את טיבה של העסקה ומהלכיה צעד אחר צעד.

בשיתוף משרד עורכי דין ישראל אליאב – Eliavlaw