בשיתוף אבני המקום
עם מעטפת מקצועית שמחברת שמאות מקרקעין, אדריכלות ותכנון, הנדסה ומשפט. המטרה: לקחת מתחם מהבדיקה הראשונית ועד למסירת המפתח, בלי להשאיר את בעלי הדירות לבד בין כל הגורמים בדרך.
מאחורי כל פרויקט פינוי־בינוי יש בניינים, זכויות בנייה, תכניות, שמאות, מימון ויזמים. אבל עוד לפני כל אלה יש בני אדם: משפחות שחיות שנים באותו בניין, בעלי דירות שמחזיקים בנכס היקר ביותר שלהם, ולעיתים ציבור שלם שנדרש לקבל החלטה שתשפיע על חייו לעשור קדימה.
בנקודה הזו מבקשת אבני המקום להיכנס לתמונה, עם תפיסה שלפיה התחדשות עירונית מתחילה בהקשבה אבל חייבת להמשיך בניהול מקצועי שמחבר בין כל חלקי הפרויקט.
החברה, שהוקמה על ידי שמאי המקרקעין והכלכלן אור סהראי, מבקשת להציע מודל רחב יותר מזה שהשוק התרגל לראות. לא עוד גוף שעוסק בעיקר בקשרי דיירים ובהחתמות, ולא שורה של בעלי מקצוע שכל אחד מהם עובד בנפרד. סביב הפרויקט פועלת מעטפת של שמאות, תכנון ואדריכלות, הנדסה ומשפט, כדי לבחון את ההיתכנות כבר מהשלב הראשון.
“בהתחדשות עירונית לא מספיק לדעת להחתים דיירים”, אומר סהראי. “צריך להבין את המטריה הרחבה: תכנון, כלכלה, משפט, ביצוע והאנשים שחיים בתוך המתחם. רק כשמחברים נכון בין כל הגורמים אפשר לייצר פרויקט שבאמת מתקדם”.
בפועל, המעטפת הזו נשענת על כמה זרועות מרכזיות: שמאות מקרקעין שמנתחת את הכדאיות ואת שווי הזכויות; תכנון ואדריכלות שבוחנים התאמה למדיניות הרשות ולמוסדות התכנון; הנדסה שבודקת כבר בשלב מוקדם אם החלופות ניתנות לביצוע; וליווי משפטי שנועד להגן על בעלי הדירות ולעגן את המנגנונים המרכזיים בהסכמים.
החיבור הזה אינו רק אמירה שיווקית. עולם הפינוי־בינוי הפך בשנים האחרונות למורכב יותר: הרשויות דורשות תכנון איכותי ותשתיות תומכות, מוסדות התכנון בוחנים צפיפות, שטחי ציבור ותחבורה, היזמים פועלים תחת עלויות מימון ובנייה משתנות, ובעלי הדירות מבקשים בצדק תמורה ראויה וביטחון. מספיק שמרכיב אחד אינו עובד כדי שמתחם שלם ייתקע במשך שנים.
לפי תפיסת אבני המקום, פרויקט התחדשות עירונית בנוי ממשולש: בעלי הדירות, היזם והתכנון. אלא שבין שלושת הקודקודים האלה נמצאים עוד שורה של גורמים מקצועיים, אינטרסים ולוחות זמנים.
“אני אוהב לומר שזה לא גשר עם נתיב אחד”, מסביר סהראי. “מצד אחד הדיירים צריכים להבין מה באמת אפשר לקבל; מצד שני היזם צריך לדעת שיש כאן פרויקט שניתן לממש; ומצד שלישי התכנון חייב להיות כזה שהרשות יכולה לקדם. התפקיד שלנו הוא לחבר בין כל אלה ולגרום להם לעבוד יחד”.
מקשיבים לפני שמבטיחים
אחד המסרים המרכזיים של החברה הוא שהליך נכון אינו מתחיל במצגת נוצצת או במספר מ”ר שמישהו מבטיח לדיירים. הוא מתחיל באבחון.
החברה בוחנת את המתחם מבחינה חברתית, תכנונית וכלכלית: הזכויות הקיימות והאפשריות, מדיניות הרשות המקומית והמחוזית, המבנה המשפטי, מאפייני בעלי הדירות והכדאיות הכלכלית. רק לאחר מכן, ובמידה שקיימת היתכנות, ניתן לגבש חלופה ריאלית.
הגישה הזו מתכתבת גם עם המלצות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שמדגישה את החשיבות של התארגנות מוקדמת, בחירת נציגות, בדיקת המידע התכנוני ובחינה מקצועית של הצעות יזמים. חוק המארגנים מוסיף חובות של נאמנות, הגינות, זהירות ושקיפות כלפי בעלי הדירות.
אבל באבני המקום מבקשים ללכת צעד נוסף קדימה. מבחינת החברה, מארגן אמיתי אינו רק מי שמתווך בין הדייר ליזם, אלא מי שיודע לבדוק מראש אם הפרויקט עומד על רגליים מקצועיות.
“יש פער גדול בין פרויקט שאפשר לחתום עליו לבין פרויקט שאפשר לבנות”, אומר סהראי. “אנחנו לא רוצים להגיע ל־80 אחוז חתימות ואז לגלות שהתכנון לא עובד או שאין מספיק כדאיות. רשת הביטחון צריכה להתחיל הרבה לפני בחירת היזם”.
לא לבחור את היזם הגדול ביותר, אלא את המתאים ביותר
אחת ההחלטות הקריטיות בכל פרויקט היא בחירת היזם. בשוק שבו פועלות חברות ענק לצד יזמים בינוניים ומקומיים, בעלי דירות נוטים לעיתים להסתכל בעיקר על שם החברה או על גובה התמורה.
באבני המקום מציעים לבחון תמונה רחבה יותר: חוסן פיננסי, ניסיון בסוג הפרויקט, יכולת תכנונית, היכרות עם הרשות הספציפית, איכות ביצוע, לוחות זמנים, מנגנוני ערבויות וכמובן התמורות.
“לא לכל פרויקט מתאימה אותה כפפה”, אומר סהראי. “יש מתחם שבו חברה גדולה מאוד היא הבחירה הנכונה, ויש מתחם שבו דווקא מבנה אחר ייתן לדיירים יותר ערך ויקדם את הפרויקט טוב יותר. השאלה איננה רק מי הציע הכי הרבה, אלא מי באמת יכול לקחת את הפרויקט עד המפתח”.
המודל של החברה מותאם לכל מתחם לגופו. לעיתים אבני המקום פועלת כחברה מארגנת שמביאה את המתחם לבשלות מלאה לקראת בחירת יזם, ולעיתים היא משתלבת באופן עמוק יותר בקידום התהליך. באתר החברה מוצגים פרויקטים בחולון, באר שבע, ירושלים, תל אביב, בית שמש וראשון לציון, הנמצאים בשלבים שונים של תכנון, רישוי וביצוע.
הדייר הוא לא “חסם”
השיח בענף עושה לעיתים שימוש במושגים כמו “סרבן”, “אחוז חתימות” ו”חסם חברתי”. באבני המקום מבקשים לשנות את נקודת המבט.
“כשדייר מתנגד, השאלה הראשונה שלנו היא לא איך משכנעים אותו, אלא למה”, אומר סהראי. “לפעמים הוא לא קיבל מידע, לפעמים יש לו צורך אמיתי שלא טופל, לפעמים מדובר במורכבות משפחתית או משפטית. כשמקשיבים מוקדם, הרבה בעיות שנראות אחר כך כמו חסם מתבררות כדברים שאפשר לפתור”.
מבחינת החברה, עבודה חברתית אינה רכיב “רך” בפרויקט אלא חלק מההיתכנות שלו. פרויקט פינוי־בינוי הוא עסקה כלכלית, תהליך תכנוני ומסע אנושי בעת ובעונה אחת. ניסיון לנהל רק חלק אחד ממנו עלול לייצר הבטחות שאינן מתחברות למציאות.
וזו אולי תמצית התפיסה של אבני המקום: לא למדוד הצלחה במספר החתימות שנאספו, אלא במספר הפרויקטים שהגיעו לקו הסיום.
“חתימה היא לא המטרה”, מסכם סהראי. “היא רק אחת מאבני הדרך. המטרה היא שיום אחד הדייר יחזור הביתה, יפתח את הדלת של הדירה החדשה ויידע שכל מה שהובטח לו באמת קרה. בשביל זה צריך אנשים, אמון ומקצועיות שמחברת את כל החלקים של הפרויקט למערכת אחת”.
בשיתוף אבני המקום
