שוק הדיור מכביד? אולי תמ”א 70 טבעת ראשונה היא התשובה בשבילכם

בשיתוף מיישבים ישראל

הכנס הבינלאומי לפרויקט המטרו, שהתקיים לאחרונה בתל אביב, ממחיש בצורה מדויקת את העניין הגובר בפרויקט התחבורתי האדיר הזה. ורחש הבחש הזה לא קיים בכדי: עם התקדמות הפרויקט, גם עולם הנדל”ן הישראלי, ובפרט עולם הקרקעות להשקעה, עתיד להשתנות. ומסתבר כי גם משקיעים פרטיים עשויים ליהנות ממה שנקרא ‘קרקעות תמ ” א 70 טבעת ראשונה‘.

הכוונה במושג זה היא לקרקעות הנמצאות בסמיכות הישירה ביותר לתחנות המטרו המתוכננות. אלה אזורים שבהם התכנון העירוני מאפשר בדרך כלל פיתוח אינטנסיבי יותר של מגורים, מסחר ותעסוקה. האם זו התשובה לשוק הדיור העמוס?

רבים נוטים להאמין כי השקעה בקרקעות נוגעת רק לאנשי נדל”ן וחברות נדל”ן. אך בימינו, מסתבר כי הנחה זו כבר אינה נכונה. יותר ויותר משקיעים מתחילים לשים לב להשפעה האפשרית של קרקעות טבעת ראשונה של תמ”א 70 על אזורים שלמים במרכז הארץ.

כאשר פרויקט תשתית בהיקף כזה מתקדם, הוא לא משנה רק את הדרך שבה אנשים מתניידים. לעיתים הוא גם משנה את הדרך שבה ערים מתפתחות ואת המקומות שבהם מתרכזת פעילות נדל”נית. כאן בדיוק נכנסת לתמונה גם האפשרות של קרקעות להשקעה, שהופכת בשנים האחרונות לנושא שמסקרן יותר ויותר משקיעים פרטיים.

תמ”א 70 טבעת ראשונה – וההשפעה על מפת הנדל”ן

כדי להבין את העניין סביב תמ”א 70 טבעת ראשונה, צריך להסתכל על התמונה הרחבה יותר של שוק הדיור בישראל. מחירי הדירות עלו מאוד בעשור האחרון, הריבית הגבוהה מקשה על מימון, והמשקיע הפרטי מגלה לעיתים שהכניסה לשוק הדירות כבר אינה פשוטה כפי שהייתה בעבר. עבור רבים, ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה להשקעה גדל משמעותית, ולעיתים גם התנאים לקבלת מימון נעשו מורכבים יותר.

במציאות הזו, משקיעים רבים מתחילים לחפש אפיקים אחרים בתוך עולם הנדל”ן. חלקם בוחנים השקעות קטנות יותר, אחרים מתעניינים באזורים מתפתחים, ויש מי שמפנים את תשומת הלב דווקא לשוק הקרקעות. התחום הזה נתפס במשך שנים כמורכב יותר, אך הוא מתחיל לקבל יותר מקום בשיח הנדל”ני של השנים האחרונות.

כאן נכנסת לתמונה תוכנית המתאר תמ”א 70 טבעת ראשונה. כאשר מתרחשים תהליכים תכנוניים רחבי היקף מסוג זה, שוק הקרקעות מתחיל לעורר עניין מחודש. לכן, המונח קרקעות להשקעה עולה יותר ויותר בשיח הנדל”ני, במיוחד בקרב משקיעים שמנסים להבין היכן עשויים להתרחש השינויים המשמעותיים של השנים הקרובות.

קרקעות להשקעה מול שוק הדירות

למרות העניין הגובר בתחום, חשוב להבין מדוע שוק הקרקעות נחשב בעבר לפחות נגיש למשקיע הפרטי. השקעה בקרקע שונה מאוד מהשקעה בדירה. בעוד רכישת דירה היא מוצר יחסית מוכר וברור, קרקע היא נכס שתלוי פעמים רבות בתהליכים תכנוניים ארוכי טווח. היא דורשת הבנה של תוכניות בנייה, ידע בסיסי בתחום המיסוי ולעיתים גם סבלנות לתהליכים שעשויים להימשך שנים.

משקיעים רבים גם נרתעו בעבר מהמורכבות של איתור קרקעות להשקעה בעלות פוטנציאל תכנוני. לא תמיד היה פשוט להבין מהי המשמעות של תוכנית מתאר, שינוי ייעוד קרקע או הרחבת זכויות בנייה. לעיתים היה צורך להסתמך על מתווכים, יועצים או גורמים מקצועיים כדי לפענח את המידע התכנוני ולהעריך האם מדובר בהזדמנות מעניינת. עבור המשקיע הפרטי, התהליך הזה נתפס לא פעם כמסובך מדי.

עם זאת, בשנים האחרונות מתרחשת מגמה מעניינת. יותר מידע תכנוני הופך לנגיש לציבור, ורשויות התכנון מפרסמות נתונים רבים באופן פתוח יותר. במקביל, תוכניות רחבות כמו תמ”א 70 טבעת ראשונה מאפשרות למשקיעים להבין טוב יותר היכן צפויים שינויים משמעותיים במרחב העירוני. במילים אחרות, אם בעבר שוק הקרקעות נתפס כתחום של יזמים גדולים בלבד, כיום יותר משקיעים פרטיים מתחילים לבחון אותו כאפשרות נוספת בתוך עולם הנדל”ן. הדבר נכון במיוחד בתקופה שבה שוק הדירות נעשה מורכב ויקר יותר, ומשקיעים מחפשים דרכים אחרות להשתלב בשוק.

תמ”א 70 טבעת ראשונה והעניין הגובר בקרקעות

הדיון סביב תמ”א 70 טבעת ראשונה אינו מתמקד רק בתחבורה. למעשה, אחת הסיבות המרכזיות לעניין בתוכנית היא הפוטנציאל לשינוי רחב יותר במרחב העירוני סביב תחנות המטרו העתידיות. פרויקטים תחבורתיים גדולים נוטים להשפיע לא רק על זמן הנסיעה של התושבים, אלא גם על האופן שבו אזורים שלמים מתפתחים לאורך השנים. כאשר מוקמות תחנות מטרו חדשות, סביבן מתוכננים לעיתים מתחמי מגורים, מרכזי תעסוקה, אזורי מסחר ושדרוג משמעותי של המרחב הציבורי.

כאשר אזור מסוים עובר תהליך תכנוני משמעותי כזה, הדבר משפיע לעיתים גם על שוק הקרקעות המקומי. שינוי בתכנון, הרחבת זכויות בנייה או פיתוח תשתיות יכולים להפוך אזורים שבעבר נחשבו שוליים יחסית לאזורים שמקבלים תשומת לב רבה יותר מצד משקיעים. במצבים כאלה, האפשרות של קרקעות להשקעה מתחילה להיראות רלוונטית יותר עבור חלק מהמשקיעים שמנסים לזהות מגמות מוקדם יחסית.

עם זאת, חשוב להבין כי מדובר בתחום מורכב יחסית. קרקעות להשקעה אינן דומות לרכישת דירה מוכנה או אפילו דירה על הנייר. לעיתים מדובר בתהליך ארוך יותר, הכולל שלבים תכנוניים, בדיקות משפטיות, אישורים שונים ולעיתים גם תקופות המתנה לא קצרות עד להבשלת הקרקע לבנייה. לכן, משקיעים רבים בוחנים את התחום בזהירות ומנסים להבין כיצד לזהות אזורים בעלי פוטנציאל תכנוני. תוכניות רחבות כמו תמ”א 70 טבעת ראשונה מספקות לעיתים נקודת מוצא לדיון הזה, משום שהן מסמנות אזורים שבהם צפויים שינויים משמעותיים בשנים הקרובות.

מה המשמעות של כל זה עבור המשקיע הפרטי?

בסופו של דבר, הסיבה לכך שהמונח ‘תמ”א 70 טבעת ראשונה’ מופיע יותר ויותר בשיח הנדל”ני קשורה לשינוי רחב יותר בשוק. כאשר שוק הדירות נעשה יקר ומורכב יותר, משקיעים רבים מתחילים לחפש דרכים אחרות להשתלב בעולם הנדל”ן. במקביל, תוכניות תשתית גדולות משנות את הדרך שבה אזורים שלמים מתפתחים. תחנות מטרו חדשות, אזורי תעסוקה ומרכזי מסחר עתידיים יוצרים לעיתים מוקדי עניין חדשים במפת הנדל”ן. בתוך המציאות הזו, גם האפשרות של קרקעות להשקעה עולה לדיון בתדירות גבוהה יותר.

עם זאת, חשוב להבין כי זיהוי קרקע בעלת פוטנציאל תכנוני אינו עניין פשוט. תוכניות מתאר, הליכי תכנון, אישורים והיבטים משפטיים הופכים את התחום למורכב עבור מי שאינו עוסק בו באופן מקצועי. מסיבה זו, רבים מהמשקיעים הפרטיים מעדיפים שלא לפעול לבד, אלא להיעזר בגורמים שמכירים את התחום לעומק ויודעים לאתר הזדמנויות מתאימות.

מי שמבקש לבחון ברצינות את האפשרות של השקעה במסגרת תמ”א 70 טבעת ראשונה, עשוי לגלות כי פנייה לגורמי מקצוע בתחום יזמות הקרקעות יכולה להפוך את הדרך לברורה יותר. חברות יזמות הפועלות בתחום יודעות לאתר קרקעות להשקעה ולנתח את הפוטנציאל התכנוני שלהן. בנוסף, הן מלוות את המשקיעים לאורך התהליך, לעיתים במסגרת הסכמי שיתוף המאגדים מספר משקיעים יחד עם החברה היזמית עצמה.

כך, במקום להתמודד לבד עם המורכבות של עולם הקרקעות, המשקיע הפרטי יכול להיעזר בגב מקצועי המאפשר לו להבין טוב יותר את התמונה התכנונית. עבור המבקשים להשתלב כבר היום באזורים שמסומנים במפת הפיתוח של תמ”א 70 טבעת ראשונה, זו עשויה להיות הדרך השקולה ביותר לבחון את האפשרות ליהנות בעתיד מקצירת פירות ההשקעה.

בשיתוף מיישבים ישראל