בשיתוף משכנתאונליין
ישבנו לשיחה עם יוליה זורובסקי, רואת חשבון, יועצת משכנתאות ומנכ״לית חברת משכנתאונליין בע”מ, כדי להבין איך עושים את זה נכון ואיך נמנעים מטעויות יקרות.
יוליה, מה הטעות הכי נפוצה שאנשים עושים כשהם ניגשים לקחת משכנתא?
הטעות הגדולה ביותר היא שמסתכלים רק על ההחזר החודשי הראשוני. אנשים שואלים “כמה אשלם בחודש?”, אבל לא בודקים כמה ישלמו בסך הכול לאורך חיי המשכנתא ולעיתים אפילו לא מה יקרה להחזר כעבור מספר חודשים בודדים. ריבית, הצמדות, שינויי מסלולים ותחנות יציאה משפיעים בצורה משמעותית על העלות האמיתית. לעיתים פער קטן בהחזר החודשי מסתתר מאחורי תוספת של מאות אלפי שקלים בטווח הארוך.
בנוסף, רבים לא נותנים את הדעת לעמלות פירעון מוקדם, שיכולות להיווצר ביום שבו משנים מסלולים או פורעים את המשכנתא למשל בעקבות מכירת הנכס, רכישת נכס אחר, או סגירת המשכנתא מכספים שנחסכו או התקבלו לאורך השנים.
אז מה הדבר הראשון שצריך לבדוק לפני שפונים לבנק?
השלב הראשון הוא להבין את היכולת הכלכלית האמיתית של משק הבית, ולא להסתמך רק על ההכנסה הנוכחית. צריך לקחת בחשבון שינויים עתידיים כמו חופשת לידה, מעבר עבודה, ירידה או עלייה בהכנסות, וגם הוצאות שלא תמיד נלקחות בחשבון. משכנתא נכונה היא כזו שמתאימה גם לתרחישים פחות אופטימיים, ולא לוחצת את התא המשפחתי לקצה כבר מהיום הראשון.
הרבה אנשים בטוחים שאם ההכנסות שלהם נראות טובות – אין סיבה שלא יאשרו להם משכנתא בסכום שהם רוצים. עד כמה זה מדויק?
זו אחת הטעויות הנפוצות ביותר. אנשים מסתכלים על ההכנסות שלהם בצורה אינטואיטיבית “כמה נכנס לנו לחשבון כל חודש” אבל הבנק מחשב הכנסות בצורה שונה לחלוטין. לא כל הכנסה נחשבת, לא כל סכום נתפס כיציב בעיני הבנק, ויש הבדל גדול בין שכיר לעצמאי, בין שעות נוספות להכנסה קבועה, ובין הכנסה בפועל להכנסה מוכרת.
לא מעט לקוחות מגיעים אלינו או לבנק כשהם בטוחים שבמצבם יאשרו להם משכנתא בסכום מסוים “בלי שום בעיה”, ואז מגלים שהתמונה שונה לגמרי: ההכנסה המוכרת נמוכה יותר, יחס ההחזר גבוה מדי, או שיש התחייבויות שלא נלקחו בחשבון. במצבים כאלה, בלי הכנה מוקדמת, האישור יכול להיות נמוך משמעותית ממה שתוכנן ולעיתים אף לא להתקבל כלל. כאן בדיוק ליווי מקצועי עושה את ההבדל, כי הוא מאפשר להבין מראש איך הבנק יראה את התיק ולהיערך בהתאם.
הרבה אנשים חושבים שהבנק כבר ידאג להם, במיוחד אם מדובר בסניף שבו מתנהל החשבון שלהם. האם זה נכון?
זו תפיסה שגויה ונפוצה מאוד. הבנק הוא גוף עסקי עם אינטרס ברור. הוא לא פועל נגד הלקוח, אבל הוא גם לא מייצג אותו. מי שמגיע לבנק בלי ידע ובלי ליווי מקצועי, מקבל לרוב הצעה שטובה לבנק ולא בהכרח ללווה. הבדלים קטנים בריביות ובמבנה התמהיל יכולים להיות שווי ערך לעשרות שנות עבודה.
חשוב להבין שתפקיד הבנק הוא לשווק אשראי כלומר כסף בהתאם למדיניות וליעדים של הבנק עצמו.
הרבה פעמים אני שומעת: “יש לי קרוב משפחה או חבר שעובד בבנק במשכנתאות, הוא ידאג לי”. כאן חשוב להבין שני דברים: הראשון לרוב לבנקאי אין את הידע המקיף שנדרש כדי לבנות תמהיל אופטימלי שלא יפגע בלקוח לאורך זמן. השני אותו בנקאי כפוף להנחיות ולמדיניות של הבנק, כולל אילו מסלולים לקדם ואילו ריביות להציע. בסופו של דבר, הוא פועל במסגרת האינטרסים של הבנק.
אילו מסלולים נחשבים למסוכנים יותר?
אין מסלול שהוא “רע” בהגדרה. הסיכון נובע מהמינון ומהשילוב בין המסלולים. מסלולים צמודי מדד או בריבית משתנה יכולים להיראות אטרקטיביים בהתחלה, אך לעיתים, תוך זמן קצר ובלי שנשים לב, הם עלולים להפוך ליקרים ולא צפויים. תמהיל לא מאוזן, ללא פיזור סיכונים וללא תחנות יציאה מתוכננות, הוא מתכון לבעיות.
טיפ זהב למי שלוקח משכנתא בפעם הראשונה?
לא למהר. משכנתא היא החלטה אסטרטגית, לא רכישה אימפולסיבית. כל שבוע של בדיקה, השוואה והתייעצות יכול לחסוך סכומים משמעותיים. חשוב לבנות תמהיל גמיש, כזה שמאפשר מחזור עתידי בלי קנסות כבדים ובלי “מלכודות” מיותרות.
בנוסף, חשוב לדעת גם מתי לעצור את המשא ומתן בין הבנקים כדי לא לפספס ריביות טובות שעלולות להשתנות או לעלות במהירות ובאופן לא צפוי.
ומה לגבי מחזור משכנתא? מתי זה נכון?
ברוב המקרים שווה לפחות לבדוק, לכל הפחות אחת לשנה. שינויי ריבית במשק, שיפור בהכנסה, ירידה ביתרת החוב או שינוי בשווי הנכס כל אלה יכולים להצדיק מחזור. לצערי, הרבה אנשים ממשיכים לשלם במשך שנים ריביות גבוהות, רק כי לא עצרו לבדוק אם התנאים שלהם עדיין מתאימים למצב השוק כיום ואם ניתן לקבל הצעה טובה יותר.
לאחרונה אני רואה יותר ויותר מקרים שבהם אנשים משלמים משכנתא במשך שנים, ובסוף מגלים שהם עדיין חייבים סכומים משמעותיים לבנק מבלי להבין כיצד זה קרה, למרות תשלומים חודשיים סדירים. בדיקה תקופתית ומחזור בזמן היו יכולים, במקרים רבים, למנוע זאת.
לסיום – מה המסר הכי חשוב שהיית רוצה להעביר?
משכנתא היא לא רק מספרים היא תכנון חיים. זו החלטה שמשפיעה באופן ישיר על התזרים המשפחתי, על רמת החיים ועל השקט הנפשי, גם בטווח הקצר וגם בטווח הארוך. מי שמתייחס אליה בראייה רחבה ובליווי מקצועי יכול לחסוך הרבה כסף ובעיקר הרבה לחץ ודאגות. ידע, תכנון ושקיפות הם המפתח למשכנתא נכונה.
מעבר לכך, ליווי מקצועי יכול גם למנוע כניסה לעסקה שאינה מתאימה ללקוח, או לזהות דגלים אדומים כבר בשלב חוזה הרכישה — לפני שנגרם נזק כלכלי משמעותי.
מי הכותבת?
הכתבה נכתבה על ידי יוליה זורובסקי, רואת חשבון מוסמכת, יועצת מס ויועצת משכנתאות, מייסדת ומנכ״לית חברת משכנתאונליין בע”מ. יוליה מלווה לקוחות פרטיים ועסקיים בתהליכי קבלת משכנתא, מחזור משכנתאות ותכנון פיננסי ארוך טווח, ומשלבת ניסיון מקצועי רחב עם ראייה כלכלית מעמיקה והבנה מעשית של עולם הבנקאות. בנוסף, היא מרצה בכירה בתחומי החשבונאות והמשכנתאות ומכשירה אנשי מקצוע ויועצים פיננסיים בישראל.
בשיתוף משכנתאונליין
