מה יועץ משכנתאות של הבנק לא יגלה לכם

בשיתוף יעקב אלון יועץ משכנתאות

יועץ משכנתאות בנקאי הוא עובד בנק, ומכאן יש לו מטרות בהתנהלות מול לקוח: מצד אחד חובתו היא להביא לבנק את הרווח הגדול ביותר שניתן בכל עסקה שנסגרת, מצד שני הוא צריך לתת שירות מצוין, אדיב ומהיר ללקוח, ומכאן נשאלת השאלה מה יועץ משכנתאות של הבנק לא יגלה לכם, את תפוח האדמה הלוהט הזה יעקב אלון יועץ משכנתאות פרטי מפצח לפרטים:

מה המסלולים אשר יועץ משכנתאות מהבנק יבחר עבורכם

לפי חוק בנק ישראל מוצעים לכם בעל משכנתא בצורה הבאה, שליש מהמשכנתא לבחור משני מסלולים אפשריים, שני שליש מגובה המשכנתא מתוך 33 מסלולים אפשריים, לפי הפירוט הבא:

• שליש משכנתא חובה לקחת במסלולים קבועים – או מסלול קבוע צמוד, או מסלול קבוע לא צמוד
• שני שליש מהמשכנתא בנק ישראל מחייב לקחת במסלולים משתנים
• בנוסף בנק ישראל מציע במשכנתא שלושה מסלולים אחידים לצורך השוואה בכל הבנקים, ובנוסף יש את הסל המוצע שאתם צריכים לבחור מתוך 35 מסלולים, הבחירה הזו מורכבת מהשילובים השונים בין המסלולים השונים שהם: קבועה צמודה, קבועה לא צמודה, משתנה פריים, משתנה צמודה כל 2,3,5 שנים, משתנה לא צמודה כל 2,3,5 שנים, כאשר יש גם בנקים שנותנים שילובים נוספים של שנתיים וחצי, או שנה וחצי, כמו כן קיימים גם מסלולים כמו מקמ”ים שלפעמים כדאי לבחור

אנחנו רואים שהבחירה הזו היא מורכבת, והאם יועץ משכנתאות בבנק יעזור לנו לגלות מה המסלולים הנכונים לטובתנו, זו שאלה טובה שכל אחד יכול להחליט לבד. מי שלוקה בחוסר ידע “מהמר” על מסלולים שהוא לא מבין את ההשלכות שלהם על המשכנתא, יועץ משכנתאות פרטי ומקצועי רואה רק את טובת הלקוח שלו, ומטרתו היא למקסם את המשכנתא, יועץ משכנתאות יכול לחסוך ללקוח מאות אלפי שקלים וגם יותר. יועץ משכנתאות פרטי ומקצועי  רואה משכנתאות שבוצעו בעבר שהגיעו אליו, ולעיתים רבות מסביר ללקוח ההמום שהוא שילם במשך חמש שנים סכום של ששת אלפים שקלים בחודש, וגובה המשכנתא שלו היום לאחר חמש שנים הוא גבוה יותר מגובה המשכנתא שהוא נטל, הדבר משול לנטילת משכנתא ב”שוק האפור”

מה המרווחים והעוגנים אשר יועץ משכנתאות מהבנק יבחר עבורכם

כאשר אתם חותמים על המשכנתא, אתם חותמים על “המרווחים” של הבנק מולכם, המרווח הוא הרווח של הבנק על המשכנתא שלכם, המרווחים הם הנתון החשוב ביותר במשכנתא, בכדי להפשיט את נושא “המרווח” אנחנו  ניקח מוצר מוחשי כמו בקבוק חלב, הרווח של בעל חנות המכולת הוא לא הרווח של בעל המינימרקט, הוא לא הרווח של חנות נוחות בתחנת דלק, ובוודאי שהמרווח הנמוך הגדול הוא ברשתות השיווק הגדולות, וגם כאן ישנם הבדלים ענקיים בין רשת שיווק אחת לרשת שיווק אחרת ששם המרווחים הם הנמוכים ביותר, יועץ משכנתאות בבנק יבחר לגלות לכם שהבנק שלו קיבל מרווח גדול יותר ממה שנהוג באותה התקופה? האם הוא יוותר על ההערכה הגבוהה שהוא יכול לקבל מההנהלה שלו, אנחנו רואים את התוצאות בפרסומים של הבנקים בבורסה כל שלושה חודשים על הגידול ברווחיות שלהם או קיטון , זו התוצאה הישירה של סגירת המשכנתא שלכם בבנק

מה היום הנכון לנטילת המשכנתא אשר יועץ משכנתאות בבנק יבחר עבורכם

אחד הפרמטרים שיועץ משכנתאות בבנק מכיר הוא יום נטילת המשכנתא, לכאורה היום הזה הוא “סתם יום במהלך החודש”, יועץ משכנתאות יודע שיום נטילת המשכנתא הוא יום חשוב, לכל בנק יש יום שבו הוא מעדכן את העוגן שלו, וישנם בנקים שמעדכנים פעמיים במהלך החודש, כך שכמעט כל יום נקבע עוגן למשכנתא, תבואו ותאמרו שקיבלנו אישור עקרוני והוא תופס לפי חוק בנק ישראל למשך 24 ימים, הדבר הזה נכון לגבי ה”מרווח”, אבל הוא לא תופס לגבי העוגן, יועץ משכנתאות פרטי ומקצועי מכיר היטב את מועדי עדכון העוגנים, וגם יודע אם העוגנים יעלו או ירדו, ההפרש יכולת להיות גדול, והוא משפיע דרמטית על מה שתשלמו בבנק. האם הבנקאי יגלה לכם את העובדה שהעוגן אמור  לעלות או לרדת, בטוח שלא. פה נעוצה רווחיות הבנק. יועץ משכנתאות פרטי ומקצועי יכול לומר ללקוח שלו ל”החזיק” את ביטוח החיים והנכס עוד כמה ימים בכד לעבור את מועד עדכון העוגן, או לזרז את הגשתו בכדי למנוע עלייה של העוגן.

מה יועץ משכנתאות פרטי ומקצועי ייתן לכם

לא פעם לקוח מתקשר ליועץ משכנתאות פרטי ומקצועי ומבקש משכנתא מסוג מסוים, הלקוח שמע מהחברים שלו שהם לקחו “משכנתא נהדרת”  שפותרת להם את כל הבעיות, יועץ משכנתאות פרטי ומקצועי יודע שאין שתי כזה דבר משכנתאות דומות,  לכל לקוח יש את הסיפור המיוחד שלו, יועץ משכנתאות פרטי ומקצועי מכיר את כל חוקי בנק ישראל, וכאשר הוא יגיש את בקשת המשכנתא הוא יעשה מאמץ לתת לכם פתרון שהוא הכי זול, זה דורש בחינה ארוכה של הצרכים שלכם, להלן שאלות חשובות שכדאי לבחון בכל משכנתא:

1. מה ההשפעה של אורך זמן פירעון המשכנתא – האם המשכנתא שלכם היא לתקופה קצרה או ארוכה זה משפיע על בחירת מסלולים, יועץ משכנתאות פרטי ומקצועי יקבע את הזמן של המשכנתא שהוא קובע את העוגנים, יועץ משכנתאות יודע האם יש ציפיות לירידה של העוגנים במהלך השנים הקרובות ואז יועץ משכנתאות פרטי ומקצועי יקבע לכם נקודות שינוי קרובות, או שיבחר נקודות שינוי רחוקות על מנת למקסם את הריביות והמרווחים שקיבלתם.
2. מטרות המשכנתא  – לעיתים יועץ משכנתאות יפרק את המשכנתא לשתי משכנתאות עם שתי מטרות שונות, לעיתים יידרש לעשות משכנתא מקדימה לאיחוד הלוואות – ורק לאחר מכן לעשות את המשכנתא האמיתית
3. תיקון מהלכים שגויים של הלקוח – ישנם מקרים של אנשים שעשו “הקפאת משכנתא” שגורמת להם לנזק בהתנהלות המשכנתא ואז יועץ משכנתאות פרטי ומקצועי נדרש לתת פתרון זמני עד לחזרה למערכת הבנקאית
4. יועץ משכנתאות פרטי ומקצועי יעזור לכם לעשות “משכנתא לשיפוץ”, אם תבחרו נכון את הבנק הנכון תחסכו הרבה כסף, ישמן בנקים שמצטיינים במשימות מסוג זה
5. יועץ משכנתאות יעזור לכם לעשות “משכנתא נדוניה” זולה עם הבנק הנכון, שהרי יש בנקים שהם יותר טובים יותר וזולים יותר למטרה זו מבנקים אחרים.
6. יועץ משכנתאות פרטי ומקצועי אשר נדרש לבצע “איחוד הלוואות” או איחוד חובות על חשבון הנכס על מנת להוריד בריביות, ינצל במקסימום את חוקי בנק ישראל ויעזור לכם לקבל את המשכנתא הכי זולה שניתן, ובנוסף ייתן לכם המלצה נכונה כיצד למחזר את כלל ההלוואות שלכם לסכום חודשי הכי נמוך שאפשר לקבל, גם כאן בחירת הבנק קובעת את התוצאה הסופית
7. “משכנתא לגיל המבוגר” – ופה נדרש להחליט מה עדיף משכנתא בנקאית או משכנתא מחברת ביטוח, גם כאן ניתן לנצל את חוקי המדינה ולקבל משכנתא זולה, הפרשי הריביות כאן יכולים להגיע ל2-3 אחוזים בין גוף לגוף וזהו נתון דרמטי במיוחד, האם לבחור ב”משכנתא הפוכה” או לבחור ב”משכנתא פנסיונית” או “משכנתא זהב”, וכמו כן לבצע בחירה בין הבנקים השונים וחברות הביטוח השונות.
8. יועץ משכנתאות פרטי ומקצועי יכול לעזור לנו לקחת משכנתא בעת ביצוע “משכנתא לשיפור דיור”, איזה חלק מהמשכנתא ניקח לטובת הבלון עד למכירת הנכס, ואיזה חלק ניקח לצורך “המשכנתא הסופית”.
9. דוגמא נוספת היא נושא “הקצאת ההון” של המשכנתא ובשפה פשוטה מה אחוז המימון שניקח, לפעמים יועץ משכנתאות פרטי ומקצועי ישנה את סכום המשכנתא על מנת להוריד את הקצאת ההון של המשכנתא, דבר זה מוריד בצורה משמעותית את הריבית שנקבל על המשכנתא מהבנק
10. מהירות משא ומתן – ברור לחלוטין שיועץ פרטי ומקצועי מכיר את כל הבנקים בכל עת ויודע בדיוק מי הבנק הכי זול, שהרי לכל בנק יש ביקוש והיצע, הבנק יעלה את מחיר המשכנתא כאשר יש לו לחץ של לקוחות, או יוריד את המחיר
11. ידע – יועץ משכנתאות פרטי ומקצועי נמצא בקבוצות שמעבירות מידע על בנקים, ריביות יומיות, סניפים מצטיינים, עוגנים, שמאים טובים שיעזרו לנו להגדיל אחוז מימון, הדבר הזה משפיע הצורה דרמטית על מהירות המשכנתא ועל התוצאות של המשכנתא.
12. משכנתא לכל מטרה – מדובר באחד ה”מוקשים” הכי גדולים במערכת המשכנתאות, הפרשי הריבית בין הגופים השונים יכולים להגיע לשניים עד ארבעה אחוזים בין גוף לגוף ופה מדובר בהרבה כסף, יועץ משכנתאות ידע להגיש את הבקשה לגוף הנכון, ובצורה הנכונה על מנת לחסוך לו מאות רבות של אלפי שקלים
13. לקוחות “מסורבי בנקים” בבנק – לקוחות לעיתים מגישים בקשת משכנתא לא נכונה, יועץ משכנתאות פרטי ומקצועי יודע ל”הבין” את הלקוח ולראות את התמונה הכוללת ולעזור לו לפצח את הפתרון הנכון והמדויק עבורו, יועץ משכנתאות פרטי יעזור לך להבין האם הבעיה שלך היא מקומית בצורת ההגשה, או נדרש לתת לך מענה מהותי של הדרכה של ה”פתרון הכולל” שיחזיר אותך בחזרה למערכת הבנקאית, כאמור זה דורש בחינה מעמיקה
14. ליווי של יועץ משכנתאות פרטי ומקצועי בתהליך – מדובר בתהליך עם “תחנות” רבות והלקוח שאינו מכיר את התהליך יכול להיעבר ביועץ שיעזור לו להרוויח הרבה כסף מצד אחד ומצד שני קצר  את התהליך בצורה משמעותית
15. נקודה חשובה – פגישה ראשונה עם יועץ משכנתאות פרטי ומקצועי צריכה להיות חינם ו”ללא תשלום”, יועץ משכנתאות פרטי ומקצועי יכוון אותך וייתן לך את כל הטיפים כבר בפגישה הראשונה, או אפילו בשיחת הטלפון הראשונה. יועץ משכנתאות מקצועי יספק לך את הידע  שלו על מנת לעזור לך לקבל את הפתרון הכי טוב עבורך, ובעיקר לחסוך לך כסף רב וזמן
16. והכי חשוב קשרים – מי כמונו יודע עד כמה חשוב שליועץ משכנתאות פרטי ומקצועי יהיה קשרים ב”מקומות הנכונים”, יועץ משכנתאות בעל קשרים יודע ל”הזיז הרים” לטובת הלקוח,  מתוך היכרותו של אנשים מובילים בבנקים ובחברות ביטוח גדולות – ולהביא את התוצאות הכי טובות עבור הלקוח שלו.

בשיתוף יעקב אלון יועץ משכנתאות