בשיתוף סמל יזמות נדל"ן
על פי דו”ח מבקר המדינה, במדינת ישראל יש כיום פער עצום של כ- 189 אלף דירות לצורכי הדיור בישראל. כדי למלא את החסר ובהתחשב בעובדה כי כמות האוכלוסייה בישראל גדלה כל הזמן, ישנה תוכנית אסטרטגית עד שנת 2040 וזו קובעת כי ישנו צורך לבנות בכל שנה כ- 66 אלף יחידות דיור, זאת כדי לעמוד בביקוש ההולך וגובר.
תוכניות לחוד ומציאות לחוד. בפועל בשנה שעברה כמות יחידות הדיור ששווקו על ידי רשות מקרקעי ישראל עמדה על כ- 60 אלף יחידות בלבד, ירידה של 26% לעומת שנת 2022.
בעיה מרכזית הגורמת לעיכוב בלוחות הזמנים זו העובדה כי בעיקר באזורים הנחשקים ביותר, במרכז ישראל ובאזורי ביקוש נוספים, צפיפות האוכלוסין גדולה ומלאי הקרקעות מלא, להוציא פיסות קרקע חקלאיות וכאלה יש לא מעט.
נשמע כמו פתרון מושלם, אך בפועל הדברים אינם פשוטים מאחר וקרקע החקלאית מתחלקת לשלושה סוגים שונים.
קרקע חקלאית שלפי תכנית מתאר ארצית נמצאת בייעוד לחקלאות, כך שניתן יהיה לבנות עליה גנים ופארקים ירוקים בלבד, וזו בשום פנים ואופן לא תופשר לצורכי בנייה של מגדלי מגורים ומסחר.
קרקע חקלאית המיועדת למגורים, אך ישנו פער עצום בהליך הפשרת הקרקע מאחר וזו לא קודמה על ידי הוועדה המקומית המטפלת בנושא.
לבסוף ישנה קרקע חקלאית אשר נמצאת בייעוד עתידי למגורים. הליך התכנון לשינוי הייעוד מקרקע חקלאית לקרקע שניתן יהיה לבנות עליה פרויקטים למגורים נוהל וקודם על ידי הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה (ותמ”ל).
בדיוק בנקודה הזו המומחיות של חברת סמל יזמות נדל”ן באה לידי ביטוי.
רוב הקרקעות הנבחנות על ידי הוועדה לשינוי ייעוד הן קרקעות הנמצאות בבעלות של המדינה, וברגע שהוועדה בוחרת במתחם מסוים, שעון החול מתקתק במהירות.
זו הסיבה מדוע אנשי הצוות המקצועי של סמל יזמות סורקים את השוק ברמה היום-יומית, ודואגים להיות עם האצבע על הדופק בכל רגע נתון. כך שברגע שיש צפי איזה פרויקט יקבל את אישור הוותמ”ל להכניס את הקרקע לתהליך לשינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע שניתן יהיה לבנות עליה בנייני מגורים ומסחר, הם פועלים מיד ורוכשים את הקרקע בעצמם.
.
התזמון בעסקאות הללו הוא קריטי. על פי החוק, מהרגע שהוועדה הארצית לתכנון ולבנייה החליטה על הגשת תכנית לשינוי ייעוד, היא מחויבת לסיים את ההליך כולו עד 24 חודשים, כאשר הממוצע עומד על כ- 9 וחצי חודשים בלבד.
זו הסיבה מדוע מאות משקיעים פרטיים המעוניינים להיכנס אל עסקת נדל”ן מהירה שיכולה להניב תשואה אדירה, נמצאים בקשר רציף עם חברת סמל יזמות נדל”ן כבר למעלה מעשור בו החברה פעילה בתחום, מאחר והרווח על עסקה שכזו יכול להגיע לכדי מאות אחוזים על ההשקעה.
הכוח הכלכלי שעומד מאחורי סמל יזמות מאפשר להם לרכוש את הקרקע החקלאית ברגע שניתן אור ירוק מהוותמ”ל על תחילת תהליך שינוי הייעוד שלה, ומדובר במיליוני שקלים.
מיד לאחר מכן החברה יוצאת במבצע למכירת חלקים מהשטח החקלאי למשקיעים פרטיים, ולרוב משאירה לעצמה שטח מסוים כך שתוכל למכור אותו ברווח גדול עוד יותר בסיום ההליך כולו.
מדובר בהבדל משמעותי המעניק ראש שקט למשקיעים הפרטיים. בניגוד לרבים אחרים הפועלים בתחום, חברת סמל יזמות נדל”ן אינה משמשת כמתווכת בעסקה, אלא היא שחקנית פעילה שרוכשת קודם את הקרקע החקלאית בעצמה.
בנוסף, המשקיע הפרטי שמעוניין להיכנס לעסקה, מפקיד את כספי הרכישה שלו בחשבון נאמנות ייעודי שנפתח עבורו במיוחד בבנק לאומי. רק לאחר שהשם שלו מופיע על נסח הטאבו, מתבצע הליך העברת הכספים הסופי בינו לבין סמל יזמות.
הליך שיתוף הפעולה בין סמל יזמות נדל”ן לבין הרוכשים הינו שקוף וברור.
בפגישה העבודה הראשונה, אנשי הצוות המקצועי של סמל יזמות פותחים אונליין בפני המשקיעים את האתר של המנהל התכנון של ממשלת ישראל, כך שהם יוכלו לראות בעצמם כי הקרקע, חלקה וגוש אכן תואמים ונמצאים בתכנית מקודמת, וקיבלו את האישור של הוועדה הארצית להתחיל בתכנון ולבנייה לשינוי ייעוד, מקרקע מחקלאית עד לאישור התכנית.
בשיתוף סמל יזמות נדל"ן
