בשיתוף אושר אלקיים משרד עורכי דין
אבל ההוצאה המשמעותית ביותר שיכולה להיות היא (כמעט) תמיד מס השבח של דירה שנייה ומעלה. המס עצמו עשוי להיות הדיל-ברייקר, ולמנוע מעסקה טובה לצאת לפועל שכן העסקה כבר לא טובה לצד המוכר.
“לעיתים קרובות למדי, אנשים שהם בעלים של יותר מדירה אחת יגלו בדיעבד את מה שחשוב לדעת לפני – כאשר מוכרים דירה צריך להתכונן למכירה, ואם מתכוננים נכון – חוסכים בענק. לא פעם חסכנו ללקוחותינו סכומים שעוברים את ה-1,000,000 ₪ בתכנון נכון של מס שבח במכירת דירה שנייה”
במאמר זה ערך עבורכם עו”ד למיסוי מקרקעין אושר אלקיים את כל הדברים שחייבים לדעת בנוגע מס שבח דירה שנייה.
מתי משלמים מס שבח על דירה שנייה?
השאלה המרכזית שצריכה להישאל לפני מכירת הדירה היא האם בעת מכירת הדירה יהיה פטור ממס שבח?
התשובה הבסיסית היא שאם מדובר בדירה יחידה של המוכר/ים – הרי שיהיה פטור ממס שבח.
אבל השאלה היא שאלה שנראית על פניו פשוטה גם אם מדובר בדירה יחידה, אך לא כך הדבר. יש לבחון היבטים משפטיים, חוזיים ונתונים נוספים רבים בטרם קבלת החלטה על מכירת הדירה.
כך לדוגמא, גם במכירת דירה יחידה קיים פטור עד לתקרה מסוימת. במכירת דירת יוקרה, קיים מס שבח דירת יוקרה במכירת דירה מעל 4,846,000 ₪. כלומר, אם אתם בעלים של דירה יקרה במיוחד, הרי שמעל לסכום זה ישולם מס שבח.
דוגמא נוספת היא במקרים מיוחדים של מכירת דירה יחידה עלול לחול מס הכנסה ומיסוי מקרקעין, ולהחיל מיסים נוספים כדוגמת מע”מ ומס הכנסה במקום מס השבח בעסקה.
ישנן דוגמאות רבות נוספות, וכולן מביאות למסקנה אחת – יש צורך לבחון בצורה מקצועית על ידי עורך דין למיסוי מקרקעין שילווה את הליך מכירת הדירה עוד בשלב קבלת ההחלטה על מכירת הדירה.
מס שבח על דירה שנייה – יותר מ-10 דרכים חוקיות לחסוך במס שבח כדין
ועכשיו לשאלה המרכזית – איך אפשר לחסוך במס שבח? התשובה היא שניתן לחסוך במס שבח בהרבה מאוד מקרים.
בין אם ניתן לבטל אותו לחלוטין, או שניתן להפחית אותו בצורה משמעותית, התוצאה היא זהה. יותר כסף בכיס של המוכר בעת מכירת דירה במקום בכיסה של המדינה.
ונדגיש – כל השיטות שיצוינו למטה הן חוקיות לחלוטין!
לצערם הרב של המוכרים השימוש בהן אינו נהיר וברור לכולם, ולעיתים קרובות גם לא לעורכי דין למקרקעין, אשר נשכרים בדרך כלל למטרה היחידה של הכנת הסכם מכר, ולא עוסקים כלל במיסוי מקרקעין.
פטור ממס שבח לדירה יחידה
הפטור הפשוט ביותר קבוע בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, והוא הפשוט ביותר – בעת מכירת דירה יחידה שבבעלות המוכר, שהוחזקה לפחות 18 חודשים בידי המוכר ולא נעשתה מכירה דומה ב-18 חודשים האחרונים.
כמובן שלא פעם אנשים שעושים “פליפים” טועים בחישוב הזמנים, ומקבלים דרישות תשלום של מס שבח מוגדלות שהורגות להם את כדאיות העסקה.
פטור ממס שבח משפרי דיור
הפטור השני שרוב האנשים מכירים הוא פטור המאפשר לאנשים לרכוש דירה נוספת, תוך התחייבות למכור את דירתם הקיימת תוך 18 חודשים ממועד הרכישה, או 12 חודשים ממועד מסירת דירה מקבלן.
גם כאן, אנשים עושים תכנון מס לא אופטימלי, וקונים דירה על הנייר בתשלום של 20% בחתימה ו-80% במסירה ועם מועד מסירה של כמה שנים קדימה, ואז מגלים שאם ימכרו את דירתם, הם יצטרכו לשלם מס שבח על הדירה הקיימת ומס רכישה. פעולות אלה נמנעות במקרה של ניהול נכון על ידי עורך דין למקרקעין.
פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה
מקרה נפוץ הוא בעת מכירת דירת ירושה. אם המוריש בחייו היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד בעת מותו. במקרה זה, המחוקק מקל עם יורשיו, ומאפשר מכירת הדירה באמצעות פטור בהתאם לסעיף 49ב(5) ללא התחשבות במספר הדירות של היורש.
פטור ממס שבח במכירת שתי דירות זולות
במקרה בו אדם מחזיק 2 דירות זולות עד לשווי של כ-2.3 מלש”ח, המחוקק מאפשר את מכירת שתי הדירות בפטור מיוחד וחד פעמי לפי סעיף 49 ה’. השימוש בפטור הוא ייחודי ומחייב תכנון והקפדה.
פריסת מס שבח
שיטה מעולה להפחתת מס השבח, ולעיתים עד כדי העלמתו כמעט לחלוטין, היא בקשה לפריסת מס השבח. בהליך זה פורסים את השבח (רווח) על פני 4 שנים אחרונות של המוכר, ובכך מקזזים סכומים עצומים. לא פעם חסכנו מאות אלפי שקלים ללקוחות הזכאים לכך.
פטור ממס שבח בהעברת דירה במתנה
שיטה נפוצה במיוחד לחסכון במס שבח היא העברת דירה במתנה לבן משפחה. במסגרת העברה זו, ניתן לעשות שימוש בפטור ייחודי לפי סעיף 62, שמאפשר את ההעברה ללא תשלום מס שבח, ועם שליש של מס רכישה.
תשומת לב שבמאמר זה סקרנו באופן תמציתי רק 6 דרכים חוקיות. מעבר לדרכים אלה יש עוד מספר רב של דרכים חוקיות לחלוטין לחיסכון במס שבח, וקוראי ישראל היום מוזמנים לקרוא עליהם במאמר המלא למס שבח דירה שנייה.
אודות אושר אלקיים משרד עורכי דין
עורך דין למס שבח אושר אלקיים ליווה מאות מוכרים של דירות מגורים ונכסים אחרים, ומעניק שירות מקצועי, יסודי, אישי, איכותי ובגובה העיניים בכל הנושאים הקשורים למס שבח.
לפרטים נוספים על השירות אתם מוזמנים לפנות למשרדנו ואנו נשמח לסייע.
*אין באמור לכתבה זאת כדי להוות ייעוץ משפטי, ומומלץ לפנות לעורך דין לקבלת ייעוץ משפטי פרטני
בשיתוף אושר אלקיים משרד עורכי דין