בשיתוף אביב גלאם ניהול וקידום פרויקטים
גלאם מספר כי זיהה את הפוטנציאל העצום של תחום ההתחדשות העירונית וכיום הנישה הזו מהווה את מנוע הצמיחה המשמעותי של החברה עם פוטנציאל עצום למאות ואף אלפי יחידות דיור חדשות באשקלון, והקמת שכונות העתיד בעיר.
השנה שחלפה הייתה שנת מפנה חיובי ביותר בענף ההתחדשות העירונית. עוד ועוד פרויקטים מבשילים והזמנים להוצאת כל פרוייקט לפועל מתקצרים. ניכר כי הרשויות המקומיות נוקטות כיום בגישה אקטיבית לצמצום פערי ההיצע ולקידום ממשי של פרויקטים –בכל ערוצי ההתחדשות העירונית, וזאת על בסיס הבנה שרק כך ניתן להגדיל את היצע הדירות ולהתאימו לביקוש, ולא פחות חשוב מכך, היום כבר ברור ברשויות שזו הדרך הנבונה והנכונה לשיפור איכות החיים בשכונות הוותיקות מבחינה בטיחותית שכן המון דירות אינן עמידות בפני רעידות אדמה והן מבחינת ההכרח בממ”ד לאור המציאות הביטחונית בארץ. גם ברמה החברתית והקהילתית, התחדשות עירונית היא המפתח לקדמה ולשיפור איכות החיים ואורח החיים בשכונות ותיקות ורעועות.
עד לשנתיים האחרונות אשקלון לא נכנסה לתחום ההתחדשות העירונית. ערך הקרקע בה היה נמוך ולא הייתה היתכנות ממשית לפרויקטים מבחינת יזמים. כיום המצב השתנה. ערך הקרקע באשקלון התייקר כמו שקרה בשאר אזורי הארץ, והעיר הדרומית נהייתה לקרקע פורייה עבור פרויקטים של התחדשות עירונית, לרווחתם של התושבים והמשקיעים הפוטנציאליים.
כיום, וועדת התכנון והרשות המקומית מעורבות ודוחפות לקדם התחלות של פרויקטים, וההערכה היא שזו מגמה שתלך ותגבר עם התפתחות משמעותית בשנים הקרובות.
דרכו של אביב גלאם לתחום ההתחדשות העירונית
גלאם, בוגר הטכניון, השתלב מיד בסיום לימודיו באפיקים שונים בתחום הנדל”ן שלדבריו, תמיד משך אותו. עוד בתחילת דרכו הבין שהעשייה שלו צריכה להתמקד בתחום זה, וכי פני העתיד תלויים בענף זה, וכך החל לעבוד כמנהל קשרי דיירים בחברות שונות המקדמות התחדשות עירונית ברחבי הארץ.
משרכש ידע וניסיון רב, החליט לצאת דרך עצמאית ולהקים חברה משלו – החברה לניהול וקידום פרויקטים, מקבוצת AG בהנהלת אביב גלאם. כבר בראשית הדרך החל לאתר מתחמים רלוונטיים ומתאימים לפרויקטים של התחדשות עירונית בעיר אשקלון, הסמוכה לאזור מגוריו.
כשזיהה את הפוטנציאל וראה את הצורך הגדול של העיר לעבור התחדשות עירונית, החליט להתמקד אך ורק באשקלון ולא להתפזר למחוזות אחרים. גם המערך המקצועי שהוא מפעיל מורכב ברובו המוחלט מבעלי מקצוע מקומיים מתוך רצון שתהיה הבנה ושיח משותף על מה שקורה בעיר במטרה משותפת לפתח אשקלון מכל בחינה.
הראייה הכללית של גלאם מתייחסת לצרכי המקום כעיר פריפריאלית, להכרח בחיזוק המבנים כנגד רעידות האדמה והוספת ממ”דים לכל בית בעקבות המצב הביטחוני, אלו שני נושאים קריטיים בעיר אשקלון שהתחדשות עירונית יכולה לפתור באופן הטוב ביותר.
פנינו לראיין אותו על מצב הנדל”ן בארץ, התחדשות העירונית ועל התוכנית שלו עבור אשקלון שמבחינתו, הולכת להתחדשות נרחבת ברחבי העיר..
מדוע החברה מתמקדת רק באשקלון בימים אלו?
“העיר אשקלון נמצאת ממש בראשית הדרך מבחינת התחדשות עירונית. אני רואה את העיר כמקום שיש בו פוטנציאל עצום ולא ממומש לפרויקטים, נכון להיום. לכן אנחנו מתמקדים באשקלון, באיתור מתחמים רלוונטיים להתחדשות עירונית, מארגנים את מערך ההסברה לדיירים לצד קיום כנסים וניהול מערך ההחתמות לדיירים. עבור מתחמים חתומים אנו בעצם חברת המנהלת, שזה אומר שאנחנו האחראים לטפל בכל הביורוקרטיה מול הרשויות המקומיות לרבות קידום תב”ע (תכנית בניה עירונית). העבודה נעשית על ידי הצוות התכנוני והמשפטי של החברה או על ידי הצוות של היזם המיועד לבצע את הבנייה במתחם. לדיירים ניתנת האפשרות לבחור אם לקבל ליווי משפטי דרך החברה שלנו או מגורם חיצוני אחר.
אפשר לומר שזיהינו שאין מתחמים פעילים בביצוע של התחדשות עירונית בעיר, צריך לתת דחיפה רצינית ועכשיו זה הזמן, יש פה טיימינג שחייבים לנצל, עיר שלמה שמוכנה לתנופה הזו ואנחנו פה כדי לקדם את הנושא ולגרום לזה לקרות.
מה שגרם לכך שעד כה אשקלון לא נסחפה בתנופת ההתחדשות העירונית זה ששווי הקרקע היה נמוך עד לפני שנתיים, ולא הייתה היתכנות לפרויקטים מסוג תמ”א 2. אשקלון פשוט לא הייתה אטרקטיבית ורווחית עבור יזמים, אבל היום המצב הוא שונה. בשנתיים האחרונות באשקלון היו עליות מחירים חדות בכל אפיקי הנדל”ן ובפרט בשווי קרקעות, מה שהביא את המתחמים בעיר להיות כלכליים וברי היתכנות. כאן אנחנו נכנסים לתמונה, כדי להתמקד באזור ולהפיק ממנו את המרב והמיטב לרווחת כל הצדדים. זה הזמן להתחיל לקדם וליישם התחדשות עירונית לרווחת התושבים ולטובת התפתחות משמעותית של העיר אשקלון.”
מה מצב העיר מבחינת פרויקטים?
“לעומת ערים אחרות בארץ, מבחינת פרויקטים של התחדשות עירונית אשקלון עדיין בחיתולים. אין כרגע מתחם שיצא לביצוע בעיר, אבל בהחלט יש התקדמות והתפתחויות. ברגע זה יש מעל 10 מתחמים בכל קצוות העיר שמנוהלים בחברה שלנו, וזו רק ההתחלה.”
מה חשוב שהדיירים ידעו לקראת קידום פרויקט בבניין שלהם?
“לדעת עם מי הם יוצאים לתהליך, ולבחור נכון בחברה מקצועית, מנוסה ואמינה. בעבר היו לא מעט מקרים בהם חברות מנהלת כאלה ואחרות היו פונות למתחם פוטנציאלי, מתחילות ליווי עם הדיירים, מחתימות את הדיירים וברגע שהשיגו את אחוז החתימות הנדרש, היו מוכרות את המתחם המוחתם ליזמים או גורמים אחרים כאשר לדיירים לא הייתה כל שליטה על כך.
חשוב מאוד לדעת שהחברה איתה מחליטים להתקדם ולעבוד היא זו המחויבת ללוות אותם לאורך כל הדרך בכל דבר ועניין. החשיבות של החברה המנהלת היא רבה. אנחנו מאמינים שחובתנו ללכת יד ביד עם הדייר מרגע שהגיע לכנס הראשון ועד לשלב קבלת המפתח, כאשר אנחנו בעצם שומר הסף של הפרויקט עבורו.
אבקש להדגיש שיש שתי אפשרויות עבור מתחמים שמנוהלים על ידינו, האפשרות הראשונה היא שאנחנו כחברת ניהול, מציעים ארסנל יזמים שאנחנו יכולים להמליץ עליהם, גופים מקצועיים אמינים וותיקים, שאנחנו יכולים לחבר למתחם עבור הדיירים לטובת הפרויקט. האפשרות השנייה היא להשאיר את בחירת היזם והליווי המשפטי לצורך העניין לוועד הדיירים.”
מה חשוב לדעת על התהליך?
“תהליך התחדשות עירונית בבניין הוא עניין מורכב ורווי מכשולים, חשוב להתקשר עם חברה אשר ביכולתה לעבור ולפתור את המכשולים, וכמובן למקסם את סיכויי המתחם לצאת לפועל.
חשוב ביותר לבחור את הגוף המלווה בקפידה, בסוף מדובר בבתים של אנשים וצריך להתייחס לזה בכובד ראש.”
מדוע כדאי לדיירים באשקלון להיכנס לפרויקט של התחדשות עירונית?
“באופן עקרוני, בניין אשר מיועד להתחדשות עירונית הוא בניין אשר נבנה לפני עשרות שנים וידוע כי בזמן רעידת אדמה לא יחזיק מעמד ויקרוס, מה שחלילה יכול להוביל לאירוע רב נפגעים קטלני שכולנו רוצים למנוע.
נוסף על כך, כאשר מדובר בתושבי אשקלון בפרט, עולה הנושא הביטחוני שהוא לא פחות חשוב. אשקלון היא העיר שסופגת הכי הרבה אש בישראל בעתות הסלמה מול רצועת עזה, וישנן אלפי משפחות שנמצאים בבתים ללא מרחבים מוגנים בזמן מטחי טילים וחשופים לסכנת חיים, זהו מצב שחייב טיפול, כל בית חייב ממ”ד.
דבר נוסף ואחרון הוא הערך הכלכלי האדיר שבעלי הדירות נהנים ממנו, וזה נכון לגביי אשקלון כמו כל שאר אזורי הארץ, במקרים רבים אפשר לראות הכפלה של שווי הנכס, וזה קרש קפיצה משמעותי למעמד הכלכלי של בעלי הדירה.”
מה הם השלבים בדרך לבניין חדש בהתחדשות עירונית?
“השלב הראשון הוא הבנה מלאה והסכמה לצאת לפרויקט התחדשות עירונית, אשר מתבטא בחתימה על הסכם פינוי בינוי. חשוב לזכור כי בסוף הכל מתחיל ונגמר בהסכמת הדיירים לתהליך הזה. בשלב השני הינו בחירת חברה מנהלת שתלווה את הדיירים לאורך כל הדרך ותפקח בשמם על הליך תקין, הגון ומקצועי. בחירת יזם ותחילת תכנון אשר יכול לקחת כ5 שנים עד ליום הביצוע. שלבי ביצוע משתנים מחברה לחברה כאשר בחירת הגוף היוזם הינו כלי מכתיב קצב משמעותי.
רבים מדברים על מתחמים שונים ברחבי הארץ שנפסלים בוועדות, ופרויקטים שלא יוצאים לפועל, מדוע זה קורה?
“כאשר אין גוף מנוסה שעושה בדיקת ההתכנות הראשונית, שבאה לידי ביטוי בבדיקה תכנונית וכלכלית, ולאחר מכן מבצע בדיקה עם הרשויות הרלוונטיות אז אנחנו רואים מתחמים שעל פניו הוחתמו אך בפועל אין שום התכנות לביצוע הפרויקט. לצערנו ישנן חברות שמטרתם להחתים כמה שיותר מתחמים ולעבוד ב”שיטת מצליח”. במקרים כאלה נפסלים מתחמים והדיירים נותרים מאוכזבים ומתוסכלים. זו הסיבה העיקרית לעניין זה.”
מהו החזון של חברת אביב גלאם נדל”ן?
“החזון של חברת הניהול הוא לראות את הפרויקט הראשון שלנו קורם עור וגידים, מה שיקרה ממש בקרוב.
משם נשאף להמשיך לחדש את העיר אשקלון אשר ראויה וצריכה התחדשות עירונית בצורה אינטנסיבית ביותר.
בנוסף, אנחנו שואפים לראות את השכונות הוותיקות מקבלות מתיחת פנים, ולדאוג לכך שכאשר חלילה נחווה רעידת אדמה או סבב לחימה בדרום, נדע שהתושבים יכולים להיות בטוחים ומוגנים בבתיהם.”
מה הערך המוסף שאתם מציעים בחברה? מדוע כדאי לדיירים לבחור באביב גלאם כחברה מנהלת?
“החברה שלנו כוללת את כל קשת בעלי המקצוע, מהטובים ביותר, כאשר הקו המנחה הוא מערך אנושי מקצועי המורכב מתושבי העיר אשקלון, אנשים שגדלו בעיר ומבינים ונושמים את התושבים והצרכים שלהם.
כמו כן החברה לניהול מתמקדת אך ורק בעיר אשקלון מה שהופך אותה לחברה ממוקדת, יעילה ובעלת כל הקשרים הנחוצים לצורך קידום מהיר ומימוש מתחמים. אנחנו כאן כדי לעזור לדיירים ולעיר באופן המקצועי, הטוב, היעיל והמהיר ביותר.”
בשיתוף אביב גלאם ניהול וקידום פרויקטים
