מהו תהליך הערכת שווי נכסים ע”י שמאי מקרקעין?

בשיתוף מרום גולי - שמאות מקרקעין

מה זה שמאי מקרקעין?

כדי לקבל רישיון שמאי מקרקעין, צריך להיות בעלי תואר ראשון, ללמוד שמאות מקרקעין, לבצע התמחות ולעבור מבחני הסמכה. זהו תחום מורכב, אשר דורש ידע, הבנה ומיומנות בתחומים שונים כמו בנייה, חקיקה, מיסים, כלכלה וכו’. אם אתם צריכים שמאי, חשוב לוודא שאתם בוחרים באדם מוסמך ובעל רישיון. איך בודקים? כל השמאים המוסמכים נמצאים במאגר, באתר של מועצת שמאי המקרקעין.

לדו”ח, או חוות דעת, של שמאי מקרקעין יש סמכות משפטית, ולכן אתם יכולים להשתמש בו ככלי במשא ומתן על קניית או מכירת נכס, וכן מול גורמים רשמיים כמו רשות המיסים. חוות דעת על ערך של נכס, יכולה לשמש בשביל לבדוק כדאיות כלכלית של עסקה, לברר גובה של מיסוי מקרקעין ולשימושים נוספים.מרום גולי – שמאות מקרקעיןמבצע הערכות שווי לכל סוגי הנכסים, כולל במגזר החקלאי, ומעניק שירותי שמאות מקרקעין חשובים אחרים.

כיצד מתבצעת הערכת שווי נכסים?

הערכת השווי מתחילה עם בדיקה פשוטה, של עלות הדירה או הבית בעסקאות שהתבצעו בעבר, ושל שווי נכסי מקרקעין דומים. זוהי פעולה שאתם יכולים לבצע גם בעצמכם, אבל כדי לדעת את שוויו האמיתי של הנכס, צריך לחקור הרבה יותר לעומק, וכאן נכנסים לתמונה שמאי מקרקעין. תהליך הערכת השווי כולל בין השאר ביקור של השמאי או השמאית בנכס ובסביבתו.

אלה ההיבטים שהם בוחנים, בכתיבת חוות הדעת שלהם:

• סביבת הנכס– מהן התשתיות באזור? האם בקרבת מקום יש תחבורה ציבורית, מוסדות חינוך, מרכזי קניות או מקומות חשובים אחרים? מהן התוכניות לגבי עתיד הסביבה? למשל, אם אתם שוקלים לקנות דירה, תשמחו לדעת מראש אם מתכוונים להסתיר לכם בקרוב את הנוף מהחלון, עם מגדל גבוה.
• בדיקת בעלות– שמאי מקרקעין מוודאים שהכנס לא משועבד ומי בעליו החוקיים. הם בודקים רישומים, תקנונים וכו’, ומוודאים שהכל תקין.
• זכויות בנייה– האם רישיון הבנייה של הנכס תואם למה שנעשה בפועל, או שקיימות חריגות? מה מותר ואסור לבנות בנכס? לפני שרוכשים דירה, חשוב לדעת האם תוכלו להרחיב אותה, לבנות מרפסת ומהו הפוטנציאל הגלום בשדרוג שלה.
• מיסוי מקרקעין– איזה סוגי של מיסים יוטלו עליכם במסגרת העסקה, ובאיזה סכום? בדיקה זו תמנע מכם הפתעות מיותרות בהמשך, מכיוון שתהיו מודעים לכל ההוצאות הצפויות.
• מצב הנכס– כמובן שזהו היבט משמעותי בשווי הנכס. מתי הוא נבנה? אילו שיפוצים עבר? מה מצב התשתיות? מהו גודלו וכיצד הוא מחולק מבחינה פנימית?

למה צריך שמאי מקרקעין כאשר לוקחים משכנתא?

כחלק מהתהליך בו הבנק בוחן את בקשתכם למשכנתא, הוא שולח שמאי מקרקעין מטעמו להעריך את שווי הנכס שאתם מעוניינים לשעבד. הערכה זו קריטית, מכיוון שהיא תכריע מהו סכום המשכנתא לו תהיו זכאים. הבעיה היא שאותם שמאים אמורים לשרת את האינטרסים של הבנק, גם אם הם לא בדיוק עולים בקנה אחד עם הרצונות והצרכים שלכם.

כדי לוודא שהערכת זו מדויקת, ומשרתת את האינטרסים שלכם, יש לכם אפשרות להזמין גם שמאי מקרקעין מטעמכם. אם חוות הדעת שלו תהיה שונה, תוכלו להשתמש בזה במו”מ מול הבנק, ואולי להגדיל את המימון שתקבלו.

בשיתוף מרום גולי - שמאות מקרקעין