דירה לכל אזרח

תחשבו לרגע על משפחה שמתקיימת ממשכורת של עובדים במדינת ישראל, סביב 7,000 שקל בחודש. משפחה זו נדונה לחיי עוני ומחסור.

זהו עולם שרבים מאיתנו לא מכירים או מעדיפים שלא לשמוע עליו. גם בתקשורת כמעט אין לו ביטוי. אבל זוהי פצצת זמן חברתית שהולכת ומעמיקה. בעקבות הקורונה הצפי הוא שיתווספו עוד חסרי דיור ועובדים בשכר מינימום.

1 מכל 5 משפחות ו-1 מכל 3 ילדים בישראל חיים בעוני. ברחבי המדינה יש קרוב ל-200 שכונות עוני. הן מאופיינות בשטחי ציבור רבים, צפיפות דלה במרחב וצפיפות דיור חונקת. זו כנראה הקרקע המתאימה להתחדשות עירונית, ואולי למשקיעים זו תהיה בוננזה, בתנאי שידאגו גם למחוסרי הדיור, תחת הציווי עניי עירך קודמים.

יותר מ-730,000 משקי בית, שהם כ-2.5 מיליון אזרחים, ביניהם כמיליון ילדים, הם חסרי דיור המשתייכים לשכבות החלשות. אף ממשלה בשני העשורים האחרונים לא הציבה אותם בראש סדר עדיפויותיה. יש ביניהם זוגות צעירים, קשישים, ניצולי שואה, זכאים סוציאליים ותושבי שכונות עוני במרכזי הערים, אשר גרים בדיור לא תקני ונחשבים כמחוסרי דיור לפי הקריטריונים של הביטוח הלאומי.

כ-60% מהאנשים שאין דירה בבעלותם, דהיינו כ-1.2 מיליון נפש, שייכים לחמשת העשירונים התחתונים, המשתכרים עד כ-7,000 שקל לחודש. ההוצאה שלהם על שכר דירה נעה בין 30% ל-40% מסך הכנסתם.

המצב יילך ויחמיר בעקבות מגפת הקורונה, כאשר יתווספו עוד ועוד עובדים עניים שלא יוכלו להמשיך לשלם שכר דירה, וגם הם ייכנסו לקטגוריה של מחוסרי דיור. יש לזכור כי בשנת 2019 עמד קו העוני על 2,514 שקל לנפש. למרות המענקים ודמי האבטלה לשוהים בחל"ת בשנת 2020 ירד הקו ב-4.4%, ל- 2,403 שקל. לכשייגמרו מתנות החינם והחל״תים של המדינה, המצב יטפח על פנינו בעוצמה.

דו"ח העוני האחרון מצייר תמונה עגומה: מאות אלפי משפחות שתלויות בתמיכה ממשלתית עלולות להצטרף ל-2 מיליון תושבים, ובהם כמיליון ילדים, שכבר חיים בעוני.

דיור בהישג יד

ההצעה לפתרון דיור בהישג יד נפלה בין הכסאות בגלל אילוצים פוליטיים, וזה הזמן לעוררה, דווקא בתקופה זו של פוסט קורונה, לפני שהעוני מתפרץ מחדש. 

מאחורי ההצעה לתיקון המצב עומד עו״ד שרגא בירן, יו״ר המכון לרפורמה מבנית בישראל. "המערכת יודעת להפיץ כזבים אינטלקטואליים במעטה של אמת שאין לערער עליה", הוא מסביר. "מדוע מחירי הדירות עולים? משום שאין קרקע בכמות מספקת. מדוע לשכבות העממיות, שליש מאוכלוסיית המדינה, אין דיור בהישג יד? משום שהם לא יודעים לחסוך את הכסף הדרוש כדי להגיע לדירה ולא מתאמצים מספיק כדי להגיע לכך" .

על פי הצעתו לדיור בהישג יד, מחיר הדירה נקבע לפי היכולת של המועמד. עלות הבנייה ידועה וכמעט לא משתנה. הקרקע היא הגורם הספקולטיבי גם בנסיבות של דיור בהישג יד. מחיר זה נקבע על ידי השמאי הממשלתי הראשי, כהפרש שבין המחיר שנקבע לדירה בהישג יד לבין עלות הבנייה וההוצאות הנלוות. זוהי תפנית לטובה, לפיה לא מחיר הקרקע קובע את מחיר הדירה.     

לדוגמה, בדירה לזוג צעיר בהיקף של כ-60 מ"ר, עלות הבנייה תגיע לכ-360 אלף שקל. עלות הדירה שמאפשרת מימון סביר המוטל על הזוג הצעיר, יכולה להגיע ל-600 אלף שקל. מחיר הקרקע, כולל פיתוח, הוא כ-240 אלף שקל. כל זה כמובן כמודל ולא כחשבון פרטני, בנסיבות של מקום כלשהו ובנייה בסטנדרט כזה או אחר.

הסדר מימון לרכישת דירה במודל זה, על פי משכנתא בריבית של היום למשך 35 שנה, יטיל על הרוכש תשלום חודשי של כ-1,600 שקל לחודש. מחיר הקרקע מומר להלוואה עומדת, הנושאת ריבית בלבד, וחייבת להיפרע תוך 12 שנה, במועדים נוחים ואפשריים לזוג הצעיר, מובטחת במשכנתא שנייה. ההלוואה הראשונה ידועה כמשכנתא מכוונת.

הזוג הצעיר מסוגל לפרוע את המשכנתא הראשונה ללא קושי, סכום של 1,600 שקל הוא פחות מכל דמי שכירות אפשרית. המשכנתא העיקרית מכסה את הבנייה. ההלוואה העומדת ניתנת לפירעון עם עליית מחיר הדירה על ידי הגדלת המשכנתא הראשונה, או בשיעור ההחזר של המשכנתא הראשונה, ובנוסף לכך מתוך תקווה שייעשה מאמץ להשתכר יותר ולפרוע את ההלוואה העומדת.

עם פירעון ההלוואה העומדת במשך 12 שנה, הזוג הצעיר הפך לבעלים של הדירה, שעדיין כפופה למשכנתא הראשונה.

אם מכוח עליון לא צלח בידו לפרוע את המשכנא השנייה והמערכת מוכנה לעזור לזוג הצעיר בהסדר הפירעון שלה, הוא יכול להאריך את ההלוואה העומדת או שהוא יכול למכור את הדירה במשך אותם 12 שנה, לזכאי לדיור בהישג יד.

אם כלו כל הקיצין והדברים אינם באים בחשבון, יש לו זכות להמיר עם החברה לדיור של מדינת ישראל את הבעלות לשכירות, כך שכל התשלומים ששולמו על ידו ייזקפו לזכותו כשכירות לתקופה ארוכה. כלומר, ההסדר הוא מכר שכירות ולא שכירות מכר.

אולם אם בני הזוג עמדו בדרישות הללו, שהן סבירות ביותר לזוג צעיר המתאמץ להשתכר יותר, אחרי 12 שנה הם הופכים להיות בעלי הבית ומתחילים לצעוד את המצעד המשפחתי של צבירת נכסים. זו בדיוק המטרה של הדיור לחסרי הדיור במכר ולא בשכר.

יש מקום לבנות

האם יש קרקעות זמינות למבצע הזה? אכן כן. יש למכביר. כל המרחב העירוני הכולל של מדינת ישראל בהיקף של כ-3 מיליון דונם, כולל בתוכו 1.2 מיליון דונם בנויים, ובהם כ-2.7 מיליון דירות, ביחד עם הדיור הכפרי כ-3 מיליון דירות. 

כדי לבנות 700 אלף יח"ד כדיור בהישג יד, בבניינים של 100 דירות, של 12 קומות ו-8 דירות בקומה, דרושים כ- 7,000 בניינים בלבד. אם כל בניין כזה, דורש מגרש בהיקף של כ-3-4 דונם בלבד, משמע ש-7,000 בניינים דורשים בין 20 ל-30 אלף דונם.
התוכנית כולה מבוססת על הנחה שמדובר על פיזור הדיור בהישג יד בין כל 250-300 הישובים העירוניים ובעוד כ-1,000 יישובים כפריים, בהם ניתן לפי דברי משרד החקלאות לבנות כ-160,000 יח"ד בפיזור ארצי מצפון לדרום וממזרח למערב. ברור שבמקרה כזה, ניתן לנצל את מגרשי השייר הנמצאים למכביר במרחב העירוני. יצויין כי לפי הנתונים של הלשכה המרכזי לסטטיסטיקה, אפילו בערים הגדולות של מדינת ישראל השטחים הבנויים מגיעים ל-50% עד 60% בלבד.

לפי הנתונים שבידינו, השטחים האלה מצויים לרוב בתוך הערים, ובדרך כלל מפותחים, והתשתיות הבסיסיות קיימות בהם, כולל מבני ציבור וחינוך, מערכות תחבורה זמינות, תקשורת, חשמל, ביוב וכל היתר הנדרש לבנייה האמורה. 

צריך לקחת בחשבון שבשטחים עירוניים אלה בשכונות מסוימות האוכלוסיה הזדקנה ומוסדות ציבוריים עומדים בניצולת נמוכה. המשימה היא לפתור את בעיית חסרי הדיור שקיימים כיום, ולא אלה שייוולדו בעתיד. הרי אלה צריכים לבוא על פתרונם במסגרת התוכנית האסטרטגית של מדינת ישראל 2040.

למימוש המבצע של דיור בהישג יד לחסרי הדיור, קיים גם מאגר רב מימדים של כוח עבודה בלתי מנוצל בדמותם של קבלנים בינוניים וקטנים מבחינת היקף הבנייה, אבל מיומנים ומקצועיים מאין כמוהם, שנדחקו מהעבודה כתוצאה מהשיווקים המרוכזים של רמ"י.

היוזמה הזו יכולה להגדיל את התעסוקה בענף הבנייה ולנצל את כוח האדם המקצועי של אלפי קבלנים משפחתיים, הפרוסים בכל רחבי הארץ, במסגרת 15 ארגוני קבלנים מקומיים.

הבשורה המרכזית, מעבר לניצול קרקע קיימת, היא שכל רשות מקומית, הרואה את חסרי הדיור לנגד עיניה, תבין שהיא מעלה את הדירוג הסוציואקונומי של העיר, מקטינה את מספר הנזקקים ולשכות הסעד ושמה את עניי העיר בקדימות הראשונה.