מה נשתנה? כלום

השכמה!

זה הזמן להתעורר, הבית מתפורר

נצא מהחורים ביחד די להסתתר

תרימו את היד תפתחו את הפה

מול כולנו אין סיכוי שהם יחזיקו עוד הרבה

(שיר המחאה, הדג נחש, 2012)

זינוק של עד 50% במחירי הדירות, עלייה קטנה בלבד בהתחלות הבנייה וזינוק בביקושים לדירות. עשור למחאה החברתית ההיסטורית עם האוהלים ברוטשילד, ותראו איזה נזק נגרם מאז. סקירה מיוחדת עבור נדל״ן היום של חברת המידע העסקי CofaceBdi מראה במספרים את כשלון המחאה החברתית הגדולה של 2011 ושל הממשלה בניסיון לטפל בשוק הדיור.

עשור חלף ונשאלת שוב השאלה - מה נשתנה? למעשה, כמעט כלום, רק שנהיה גרוע הרבה יותר בתחום הדיור. האם נראה בקרוב שוב מחאת מאהלים מתרוממת, עם מאות אלפי צעירים והורים מתוסכלים?

הנתונים המתפרסמים כאן לראשונה מתמצתים עשור למחאה החברתית ההיסטורית שחווינו. זינוק של עד 50% במחירי הדירות, עלייה קטנה בלבד בהתחלות הבנייה, קפיצה חדה בביקושים לדירות ובהיקף המשכנתאות שלקח הציבור ועלייה במספר הדירות החדשות שנמכרו בכל שנה. אלה הממצאים העיקריים העולים מסקירה מיוחדת של ענף הנדל"ן הישראלי, שערכה עבור נדל״ן היום חברת המידע העסקי CofaceBdi לציון עשור למחאה החברתית הגדולה.

מחאת האוהלים של 2011, שקמה בהנהגת הסטודנטים הצעירים דאז, ששניים מהם הפכו לחברי כנסת ושרים – איציק שמולי וסתיו שפיר, ועוד דפני ליף אחת, סבבה סביב מחירי הדיור הגואים, מחירי השכירות הגבוהים ובכלל יוקר המחיה בישראל.

המחאה המקומית הפכה לארצית והוציאה לרחובות עשרות אלפי אנשים, שמחו נגד הממשלה. בעקבות המחאה הוקמה ועדת טרכטנברג לטיפול ביוקר המחיה בישראל. היא פרסמה שלל המלצות, שחלקן התקבלו ורובן בסופו של דבר מוסמסו. במבט עשר שנים אחורה מתברר שלפחות בכל הנוגע לענף הדיור המחאה לא ממש הועילה.

כלכלני חברת CofaceBdi בדקו פרמטרים עיקריים של ענף הנדל"ן והשוו בין הנתונים של 2011 לאלה של היום. הניתוח התבסס על המדדים והנתונים של החברה, וכן על עיבוד נתוני הלמ"ס ובנק ישראל.

זינוק במחירי הדירות

המחיר הממוצע של דירה זינק מאז סוף 2011 ועד היום בכ-42%. בחלק מהערים והמחוזות הזינוק מגיע ל-50% ויותר. מחיר דירה ממוצעת כיום עומד לפי הלמ"ס על 1.577 מיליון שקל, לעומת 1.109 מיליון שקל ב-2011.

לדברי שמאי המקרקעין חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "לא רק שהמחאה החברתית לא סייעה להורדת מחירי הדירות, הם אף זינקו בעשור האחרון בשיעור חד של עד 50% בערים הגדולות בארץ. לקראת כינונה של ממשלה חדשה, כדאי להזכיר למקבלי ההחלטות  שיש לשים בראש סדר העדיפויות את הטיפול בשוק הנדל"ן הישראלי. כל הפעולות שננקטו בשנים האחרונות היו חלקיות ולא מספקות. השוק חייב לעבור טיפול שורש של ממש".

לדבריו, הממשלה הבאה צריכה לפעול במרץ לטפל בחוליים של השוק, ביניהם חסמי הבירוקרטיה המכבידים, הגברת קצב מתן היתרי הבנייה וקיצור משך הזמן, הגדלת כמות המכרזים הציבוריים לקרקעות לבנייה פרטית, המשך עידוד התחדשות עירונית, תמריצים לאוכלוסייה צעירה לעבור לערי הפריפריה, המשך שיפור תשתיות התחבורה, יצירת מספיק מקומות עבודה.

"אם לא יינקטו כל הפעולות האלו, בעשור הבא כשנבחן את השינוי במחירים נראה תמונה דומה, אם לא גרועה יותר", סיכם.

יותר התחלות בנייה

אחת המסקנות מהמחאה החברתית היתה שיש להגדיל באופן משמעותי את היצע הדירות בישראל, וכך אולי להביא לירידה במחירים. כמה שנים מאוחר יותר אף נקבע יעד לכמות המינימלית של התחלות בנייה שנתיות כדי לעמוד בגידול הצפוי באוכלוסייה בעשורים הקרובים. הוגדר כי יש לבנות בין 60 ל-75 אלף דירות בשנה.

לפי עיבוד נתוני הלמ"ס שבוצע בחברת CofaceBdi, בסיום המחאה כמות התחלות הבנייה עמדה סביב 40 אלף בשנה, ובשנים שאחרי הכמות עלתה בכמה אלפים בשנה, עד לשיא של 56 אלף בשנת 2016. מאז ועד היום הכמות נמצאת בירידה. ב-2020, אחרי שנת הקורונה, היא הסתכמה בכ-51,000 יח"ד. גמר הבנייה עלה מ-37 אלף יח"ד ב-2012 ל- 47,918 דירות ב-2020.

התנפלות על דירות

מחירי הדירות המאמירים והעלייה ביוקר המחיה לא הפריעו לישראלים להסתער על הדירות החדשות בכל שנה. ב-2012 נמכרו 22.5 אלף דירות חדשות בשנה לפי הלמ"ס, לעומת 38 אלף דירות שנמכרו כאן בשנת 2020 - וזה עוד לאחר שנה כלכלית קשה מאוד ברקע משבר הקורונה. מדובר בפער של 70% בין שתי התקופות. הנתון של 2020 הוא הגבוה ביותר מזה יותר מעשור.

בהתאם לעלייה בביקושים לדירות, כך זינק היקף המשכנתאות שנטל הציבור בכל שנה מימי המחאה ועד היום. לפי נתוני בנק ישראל, בשנת 2020 הציבור לקח משכנתאות בסך 78 מיליארד שקל, לעומת 47 מיליארד שקל בשנת 2012. מדובר בשיא של יותר מעשור בהיקף המשכנתאות.

משבר הקורונה השפיע על חברות הנדל"ן הישראליות ו-3,400 מהן נקלעו לקשיים כלכליים, שהעמידו בספק את הישרדותן. זאת בנוסף ל-6,300 חברות שנקלעו לקשיים לפני המשבר. מתוך 29 אלף חברות בענף הנדל"ן, כמעט 10,000 נקלעו לקשיים.

תת-הענף של קבלני השיפוצים ספג את המכה הקשה ביותר עם 2,300 חברות ועסקים שנקלעו לקשיים בעקבות הקורונה, ובסך הכל 5,200 חברות בקשיים.

פחות קבלנים

מספר הקבלנים בישראל נמצא במגמת ירידה מאז המחאה ועד היום. ב-2011 היו בענף 7,100 קבלנים פעילים, לעומת 5,600 נכון ל-2020 - ירידה של 20%.

גם הנתונים הכספיים של קבלני הבניין הגדולים ירדו בשנת 2020 לעומת השנה הקודמת: שיעור הרווח הנקי ירד מ-12% ל-9%, הרווחיות התפעולית ירדה מ-15.6% ל-12.6%, הרווחיות הגולמית מ-21.3% ל-19.7%. שיעור ההון העצמי מסך המאזן דווקא עלה מ-29.5% ל-31.3%. סך ההכנסות ירד ב-0.4% בשנת 2020, לעומת עלייה של 18% בשנת 2019.

עבודת שיקום

לדברי תהילה ינאי, מנכ"לית משותפת בחברת CofaceBdi, "מניתוח הנתונים עולה כי המחאה לא תרמה לתיקון העיוותים בענף הנדל"ן. הממשלות השונות ניסו לטפל במחירי הדירות העולים במגוון כלים, שכללו תוכניות ממשלתיות לטובת הזוגות הצעירים, כמו מחיר מטרה או מחיר למשתכן, באמצעות הטלת מגבלות על משקיעים ובנייה של דיור להשכרה.

"למעט עצירה בעליית מחירי הדירות בתקופה שבה הופעלה תוכנית למחיר למשתכן, המחירים המשיכו לעלות. לכאורה עליית המחירים והביקושים הערים היו אמורים לתרום ליציבותם של הקבלנים, אולם על פי הנתונים שלנו מצב הקבלנים הורע. מדובר באחד הענפים המסוכנים ביותר בישראל לפי מדד הסיכון שלנו, ומשבר הקורונה בשנה האחרונה החריף את המצב והעמיד חברות רבות בענף בסכנה מיידית. מספר הקבלנים הפעילים בישראל הולך ויורד מדי שנה, והפגיעה העיקרית היא בקבלנים הקטנים והבינוניים״.

בקיצור, לממשלה הבאה שתקום יש עבודה רבה לשיקום הענף, כאשר המשימה הראשונה העומדת לפתחה היא הגדלת היצע הדיור וטיפול בבירוקרטיה ובחסמים בענף, הפוגעים הן בקבלנים והן בזוגות הצעירים. בינינו, ספק גדול אם זה יקרה. אנחנו מבטיחים לעקוב.