משחק כפול

אלו ערים יכפילו את עצמן ויהוו יעד המשיכה של השנים הקרובות? יצאנו בתחרות, בסיוע מתכנני המחוזות של מינהל התכנון, לבדוק מי תהיינה הערים המובילות בשני העשורים הקרובים, עם הזדמנות למחפשי הדירות להתרחק קצת מהמרכז הבוער במחירים שפויים יותר.

כפר יונה: מ-25 ל-80 אלף

המצב הקיים: הבינוי הקיים בתחומי העיר מורכב בעיקר מבניית צמודי קרקע בשכונות הוותיקות ובנייה רוויה בשכונות החדשות בשולי העיר.

מה בונים: עיקר תוספת הבינוי החדש נמצאת במתחמים חדשים, שמיועדים לפיתוח בדרום ובדרום מערב העיר, תוספת של כ-4,700 יח''ד וכן במתחמים מצפון לכביש 57 תוספת של כ-4,500 יח''ד.

העתיד: הגידול הצפוי באוכלוסייה מחייב היערכות מתאימה בתחום התשתיות, התחבורה, שטחי הציבור והתעסוקה. התכנון העתידי מתייחס ליעד אוכלוסייה של 80,000 נפש, לצד 1,315,000 מ''ר לתעסוקה ומסחר, שיבטיחו חוסן כלכלי.

יעד האוכלוסייה מחייב תוספת של כ-14,000 יחידות דיור לכ-10,000 יחידות דיור קיימות. לאורך כביש 57 וביישוב הוותיק מתוכננת תוספת של כ-5000 יח''ד, מתוכם כ-3,500 בהתחדשות עירונית. ישולבו מבנים עד 20 קומות.

בתחום התעסוקה והמסחר מדובר בתוספת של כ-120,000 מ"ר מסחר (סה"כ כ-171,000 מ''ר) וכ-1,110,000 מ''ר תעסוקה, שאינה קיימת כיום באופן משמעותי.

באר יעקב: מ-26 ל-80 אלף

המצב הקיים: באר יעקב עברה בשנים האחרונות שינוי משמעותי של פיתוח מואץ ותכנון מתחמים חדשים. פינוי מחנה צריפין יצר פוטנציאל של כ-10,000 יח''ד. בנוסף מקודמות תוכניות להתחדשות עירונית בשכונות הוותיקות ולשדרוג בית החולים שמיר לכ-420 דונם. בשנים האחרונות קודמו ביישוב 3 תוכניות במסגרת חוק הותמ"ל.

מה בונים: גולת הכותרת היא שכונת באר יעקב החדשה, המוקמת בימים אלה בסמוך לתחנת הרכבת, כ-1.3 ק"מ בלבד מתחנת הרכבת הקלה העתידית.

פרויקט הענק רוטשטיין הירוקה, לדוגמה, יכלול כ-3,500 יחידות דיור, ביניהן כ-900 יחידות דיור ב-13 מגדלים, צמודי קרקע ומרכזים מסחריים.

"אנו צופים שעם ההתקדמות בהקמת המסילה, שתאפשר גישה נוחה יותר ותקל על העומסים, נראה עלייה נוספת בביקושים לדירות", מעריכה אורטל ליבר, סמנכ"לית השיווק של חברת רוטשטיין.

העתיד: בסוף 2020 אושרה תוכנית מתאר כוללנית חדשה להגדלת יעד האוכלוסייה ל-80,000 תושבים על ידי יצירת מסגרת תכנונית לכ-26,0000 יחידות דיור, כ-2 מיליון מ''ר לתעסוקה וכ-200,000 מ''ר למסחר, שטחי ציבור ותשתיות נדרשות.

התכנון העתידי מייחס חשיבות רבה להתחדשות עירונית, ובשכונות הוותיקות אותרו מספר מתחמים מתאימים (כגון הרצל ורמב"ם).

התכנון העתידי מציע רחוב עירוני ראשי, המחבר את היישוב הוותיק עם החלק החדש בתחום מחנה צריפין, שדרות נעמי שמר. הבנייה לאורך הרחוב תכלול מגדלים עד 30 קומות. מתוכנן קו מערכת תחבורה עתירת נוסעים ותחנות מטרו.

נשר: מ-24 ל-69 אלף

המצב הקיים: נשר שוכנת על המורדות הירוקים של הכרמל, ממזרח לחיפה. בעיר מתגוררים כיום כ-24 אלף תושבים. מחצבות נטושות רבות פזורות בשטח העיר.

מה בונים: המגזר הפרטי לא נשאר אדיש לפוטנציאל, ומקודמים פרויקטים רבים של פינוי-בינוי בהיקף מצטבר של כ-3000 יח"ד, ביניהם מתחם מעלה גיבורים, מתחם בר מוחא ועוד.

שכונת עמק הכרמל הינה חלוצת הבשורה של ההתפתחות האורבנית במורדות הכרמל. לאחרונה השיקה חברת אלמוגים את שלב ג' בפרויקט עמק הכרמל Reserve, כשהבניינים יהיו בנויים על צוק ההר בנוף יפהפה. סה"כ 369 יח"ד.

מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים: "מיקומה האסטרטגי של נשר בסמוך לעורקי התחבורה הראשיים - מנהרות הכרמל המובילות ישירות לכביש החוף והחיבור לכביש 6 דרך יגור, לצד הרכבל, המטרונית והרכבת הפועלים בעיר – הפכו אותה ליעד מבוקש ביותר בצפון״.

פרויקט מרכזי נוסף היוצא בימים אלה לפועל הוא שכונת כלל, באזור בריכות החרסית ועמק זבולון. הפרויקט כולל פינוי של מפעל המלט הישן והקמת שכונת מגורים עם כ-5,000 יח"ד, לצד פארק עירוני רחב ידיים.

העתיד: תוכנית המתאר הכוללנית של העיר, העומדת לפני אישור בוועדה המחוזית חיפה, מציעה תוספת משמעותית של כ-10,000 יח"ד, מרביתן במסגרת התחדשות המרקם הוותיק בשכונות: תל חנן, בן-דור וגבעת נשר, תוך תוספת זכויות בנייה ותוספת גובה.

טבריה: מ-46 ל-128 אלף

המצב הקיים: טבריה נתפסת בעיני רבים כפספוס של המדינה. במשרד לנגב ולגליל, בעיריית טבריה ובלשכת תכנון מחוז צפון מובילים היום מסמך אסטרטגי, המהווה בשורה משמעותית לתושבי העיר. מתוכנן פיתוח התחדשות רחב היקף וחיזוקה של טבריה כמוקד עירוני משמעותי במחוז. ״עיר שאין בה צעירים אין לה עתיד״, אומר אריאל משעל, מנכ"ל המשרד לפיתוח הפריפריה, הנגב והגליל. ״טבריה נמנית עם 12 רשויות בגליל, שהמשרד מעודד הגירה חיובית אליהן. אנחנו פועלים למתן מענה למשפחות צעירות בכל תחומי החיים".

מה בונים: בשנים האחרונות הפכה טבריה ליעד נדל"ני מבוקש עם תנופת בנייה של עשרות פרויקטים חדשים ואלפי יח"ד. חברת אבני דרך בונה את הפרויקט השישי בעיר, מאמינה מאוד בתנופת הצמיחה בה מצויה העיר בשנים האחרונות. ״רמות המחירים בטבריה עדיין נמוכות יותר מהמחירים בצפון הארץ ולכן, היא מהווה יעד אטרקטיבי מאוד עבור תושבי העיר, משפרי דיור ועבור משקיעים ממרכז הארץ״, אומר אריאל אדלשטיין, סמנכ"ל פיתוח עסקי ושיווק אבני דרך.

לדוגמה, פרויקט אל מול כנרת, הסמוך לעוד 2 בניינים שהחברה אכלסה בשנים האחרונות, בנוי על צלע הר רקת, כולל שני בניינים וסך הכל 48 יח"ד, שכולן משקיפות אל נוף הכנרת. תמהיל הדירות כולל 4 ו-5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים מיוחדים, החל מ-1,100,000 שקל.

בפרויקט AGAM של היזם זאב יוכלמן נבנות 207 דירות מגורים, אשר נמכרו זה מכבר, שכולן צופות לכנרת. שמאי המקרקעין שמוליק כהן מחברת SK שמאות מקרקעין, המלווה את הפרויקט, מציין כי זהו אחד הפרויקטים היחידים בארץ אשר מוקמים בקו ראשון לכנרת, עם בריכת שחייה וחוף ים צמוד. לאחרונה החל השיווק של פרויקט נוסף בטבריה, אגם view, בן 144 יח"ד.

העתיד: טבריה היא בין הערים שיקבלו פיתוח משמעותי להתחדשות, שיקום וצמיחה. שכונות ג', ד' וקריית משה מתוכננות להתחדשות עירונית לצד ציר וייצמן, אשר יהפוך לשדרה מרכזית הכוללת רכבת קלה והעצמת זכויות משמעותית בשני צדי הרחוב. פיתוח ובנייה על קרקעות חקלאיות הינו בעל פוטנציאל לעידוד תהליכי ההתחדשות העירונית כקרקע משלימה. מעבר לכך, אין צורך בהפשרת שטחים חקלאיים בטווח התוכנית האסטרטגית (לשנת 2040) ויש לשמרם לדורות העתיד. לצד הגדלת מספר התושבים והפיתוח, יישמרו ערכי הנוף והנצפות לכנרת מרוב חלקי העיר. כמו כן תוכננה רשת ירוקה של שדרות עירוניות בצירים הראשיים וקישורם ליער שוויץ, ביחד עם פיתוח פארק עירוני, בדופן יער שוויץ.

חיזוק המוקדים העירוניים יתאפשר על ידי הוצאת התעשייה מלב העיר. אזור התעשייה אגוז יועבר לאזור תעשייה קדמת הגליל, בו טבריה שותפה בהכנסות. הרחבת קדמת הגליל צפונה כבר החלה. תחנת רכבת עתידית לתל אביב תמוקם בתוך הרובע העירוני.

קריית שמונה: מ-23 ל-60 אלף

המצב הקיים: קריית שמונה, עיר עם נופים מרהיבים ונחלים, מהווה מרכז יציאה לאינספור מקומות נהדרים לטיול ולתיור. היא עיר מחוז המשרתת את יישובי הגולן והגליל. בשנים האחרונות סבלה מהתפוררות שכונותיה הישנות, תשתיות רעועות ודימוי שלא מצליח להתחרות בדימוי המוצלח של המרחב הכפרי המקיף אותה. אזור התעסוקה מתפתח, והנתונים מציגים צמיחה כלכלית. בעיר יש כיום כ-8,000 יחידות דיור, מבני שיכונים הזקוקים נואשות להתחדשות, לצד שכונות חדשות עם כ-1,600 יחידות דיור. מרבית המגרשים שווקו, ובקרוב תצא מנת השיווק האחרונה בשכונות אלו.

מה בונים: שכונת יובלים החדשה בקצה העיר תהיה בת 4,000 דירות. מרכז העיר עובר תכנון להתחדשות מואצת, ומתוכננות עוד מאות יחידות מגורים. שימושי מסחר ומלונאות יוקמו, לצד מוסדות תרבות וכיכרות עירוניות. עיקר ההתחדשות לאורך ציר שדרות תל חי. המדרכות יורחבו ויוצללו לטובת הולכי הרגל ויאפשרו מגוון שימושים - מסעדות, גלריות, מסחר, טיילת ועוד.

העתיד: בימים אלה נמצאת על שולחן הוועדה המחוזית תוכנית למסילת רכבת, שתגיע לקריית שמונה ותשנה את כיוון התפתחותה מקצה לקצה. כביש 90 יועתק מזרחה וציר תל חי יהפוך לשדרה עירונית שוקקת. עיקר הצמיחה המתוכננת תהיה במסגרת התחדשות עירונית, בשילוב עם פיתוח מידתי של שכונות חדשות. האתגר המרכזי הוא הכדאיות הכלכלית בפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה.

בית שמש: מ-140 ל-360

המצב הקיים: בית שמש נמצאת בשנים האחרונות בתנופת פיתוח. חיים בה כיום יותר מ-140,000 תושבים. יעדי הממשלה וגידול האוכלוסייה מחייבים מתן מענה של יחידות דיור לצד שטחי תעסוקה, מסחר ותעשייה, עבור יעד של 360,000 תושבים. עיקר הפיתוח כיום מתמקד ברובעים הדרומיים (רובע ד') וכן בתוכניות התחדשות עירונית בעיר הוותיקה.

מה בונים: הבנייה בעתודת הקרקע הזמינה האחרונה בשכונת רמת בית שמש ד' לציבור החרדי יוצאת לדרך. נתיב פיתוח, בראשות שמחה גריידינגר, ביחד עם י.ד בראזני, זכו לאחרונה במכרז רמ"י להקמת שכונה חדשה בשיטת תכנן ובנה. ייבנו 1,036 יח"ד חדשות, ותוך 40 חודשים יימסרו מפתחות בהיקף 1.5 מיליארד שקל. דירות 3 חדרים יימכרו בכמיליון שקל.

גריידינגר: ״כיזם הבונה בעיר מזה כ-25 שנים, אני מכיר כל תוכנית קיימת ועתידית. יש אופציה להתחדשות עירונית בעיר הוותיקה. כיום יש שם תב"ע מאושרת להקמת אלפי יח"ד חדשות״.

העתיד: תוכנית המתאר קובעת כ-75,000 יחידות דיור סך הכל. בנוסף ליחידות הדיור, מוצעים במסגרת התוכנית כ-2.6 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר, כאשר היום מאושרים בעיר שטחי תעסוקה ומסחר בהיקף של כ-600,000 מ"ר.

בתוכנית ניתן דגש על עיבוי השכונות הוותיקות, התחדשות עירונית בעיר הוותיקה, עיבוי צירי התנועה הראשיים, תוספת שטחים לפיתוח ופיתוח השטחים לאורך כביש 10 בחלקה המזרחי של העיר.

נתיבות: מ-42 ל-100 אלף

המצב הקיים: נתיבות היא אחת הערים היחידות שרושמות מאזן הגירה חיובי של יותר מ-5% בשנה. יותר מ-40% מתושבי העיר צעירים. העיר רשמה גידול של כ-10,000 תושבים בעשור האחרון. כיום היא העיר השנייה בגודלה בנגב במגזר היהודי, והיא צפויה לחצות בשנה הקרובה את רף 50,000 תושבים.

מה בונים: במסגרת הסכם הגג, בהובלתו של ראש העירייה הנמרץ והוותיק יחיאל זוהר, נבנו בנתיבות אלפי יחידות דיור בבנייה רוויה וצמודת קרקע, ולצדן מוסדות חינוך, מבנים ציבוריים, מרכזי מסחר ותעסוקה ואפילו תחנת רכבת. מרבית שטח העיר הוותיקה כיום הינו בצפיפות נמוכה יחסית. כיוון ההתפתחות הנוכחי הינו לצפון מערב, מעבר לנחל בוהו.

פארק נחל בוהו הינו פרויקט עצום בהיקפו ובהשקעות המבוצעות בו, בעלות כוללת של כ-250 מיליון שקל. שלושה גשרים נופיים מחברים בין השכונות משני עברי הנחל.

״my נתיבות השלב החדש״, לדוגמה, הינו פרויקט מגורים מהגדולים הנבנים כיום בשכונת נווה שרון. הפרויקט, אשר בנייתו נמצאת בשלבי גמר וצפוי להתאכלס בתוך כחצי שנה, כולל 10 בניינים בני 10 קומות ובסך הכל 336 דירות.

גלעד יפרח, מנכל גלעד מאי הבונה את הפרויקט: "ההגירה החיובית לעיר מגיעה בעיקר מהאזור ומהערים הסמוכות, כמו אשקלון ובאר שבע. גם תושבי המרכז מוצאים בנתיבות אלטרנטיבה טובה למגורים, לאור ההיצע הרב והמחירים הנגישים, לצד הטבות מס משמעותיות״.

העתיד: השכונות המרכזיות שיוקמו מעבר לנחל בוהו: נווה שרון (בביצוע), רמות יורם (בתכנון) ומעלות הנחל (בתכנון), וכן רמות מאיר הממוקמת מדרום לנחל בוהו. התוכניות המאושרות כיום מציעות הגדלה שמשמעותה יותר מהכפלת האוכלוסייה הקיימת.

שכונת ברית הכהונה היא הראשונה שנבחרה לעבור התחדשות עירונית, לאור סמיכותה למרכז העיר, לשוק ולאזור התעשייה. הפרויקט כולל פינוי יותר מ-500 יח"ד וניצול קרוב ל-2,000 יח״ד במגרשי השלמה מסובסדים, שהועמדו בהסכם הגג.

אשקלון: מ-160 ל-340 אלף

המצב הקיים: צמצום פערים והתחדשות עירונית הם יעדי מפתח בתחום החברתי, שיש להם ביטוי בכל תחומי החיים בעיר וכל שאר היעדים נובעים מהם. אחת מכל 20 עסקאות ארציות בשנה שעברה הייתה באשקלון.

מה בונים: השכונה המרכזית היום היא עיר היין, ששטחה כ-4,000 דונם, ובה נבנות כ-11,000 יח"ד לכ-40 אלף תושבים מסביב לפארק היין, פארק ירוק הבנוי על שרידים ארכיאולוגיים. לאפרידר לבדה 836 יח״ד בעיר היין, מתוכן 536 במסגרת מחיר למשתכן. חברת בוני התיכון מקימה כאן 3 מתחמי מגורים, בכל אחד מהם 2 בניינים בני 7 קומות. קבוצת רם אדרת בונה 144 יח"ד ב-4 בניינים בני 9 קומות. קבוצת גבאי בונה 6 בנייני מגורים עם 354 יחידות דיור, מתוכן 248 במחיר למשתכן. לחברת גשם שני מתחמים, הכוללים 215 יח"ד - 80 בשוק החופשי ו-135 במחיר למשתכן. סה״כ 6 בניינים עד 13 קומות.

העתיד: התוכנית מציעה תרחיש אוכלוסייה גבוה, לסה"כ כ-105,000 יח"ד. ראש העירייה, תומר גלאם, מבטיח: "נהפוך לעיר מטרופולינית מרכזית".

בבסיס התוכנית הקריאה לחיבורה המחודש של העיר אל חוף הים, חיזוק מרכזה ופיתוח מאוזן המכוון לצמצום הפערים בין השכונות הוותיקות והחדשות.

התוכנית קושרת מוקדים ושכונות מתחנת הרכבת הראשית, דרך המרכז ההיסטורי של אשקלון בשכונת מגדל, המרכז הרפואי ברזילי, ועד לחוף הים המתחדש. יש שילוב בין בנייה מרקמית ומבנים גבוהים עד 35 קומות. שתי תחנות רכבת יוקמו במקום התחנה הקיימת כיום.

נהריה: מ-66,000 ל-140,000

המצב הקיים: לזכותה של נהריה ייאמר שכבר היום היא מאופיינת בצמיחה קבועה על ידי תמ"א 38 לצד פיתוח שכונות חדשות. מלבד 3 תוכניות אשר מקודמות כיום ומייצרות מלאי תכנוני ומוקדי פיתוח חדשים, הוכח כי ניתן לייצר תשתית תכנונית איכותית, בעיקר באמצעות התחדשות עירונית ועיבוי עירוני.

מה בונים: שכונת הים אכזיב, הנבנית על ידי החברות צמח המרמן ואלקטרה מגורים, ממוקמת בצפון נהריה בצמוד לחוף אכזיב, על פני 65 דונם. השכונה תכלול 30 בניינים בני 6 עד 9 קומות, ובהם כ-750 יח"ד. 16 הבניינים הראשונים אוכלסו, ובמקביל נמשכות עבודות הפיתוח והתשתית.

לדברי אלירן חזז, מנהל מכירות באלקטרה מגורים: "בשכונה נוצרה בשנים האחרונות קהילה איכותית חזקה ומחבקת, שהופכת את החיים בה לסוג של קיבוץ או מושב".

עוד בשכונה: חברת הנדל"ן סלע בינוי מציעה למכירה מגרשים לבנייה עצמית על קו חוף הים כחצי דונם (400 עד 555 מ"ר).

לאחרונה אושרה תוכנית מתחם סער בצפון-מזרח נהריה, שתתפרש על פני 378 דונם ותכלול בסיום 1,786 יח"ד חדשות.

העתיד: לשם יצירת קישוריות בין שני חלקי העיר, יש לפתח את השכונות הצפוניות כחלק אינטגרלי מהעיר, כולל חיבור תשתיות מלאות של שכונת אכזיב החדשה אל העיר ולהאיץ פיתוח לאורך כביש 4 ו-89 (הקיים) כשדרות עירוניות עם פיתוח אורבני לאורכן וחיבור לבית החולים. כביש 4 מתוכנן להפוך לציר עירוני פעיל ומעורב שימושים (לאחר השלמת החלק הצפוני של כביש 6), המיועד לפיתוח אינטנסיבי של עד 24 קומות.

טירת כרמל: מ-28 ל-45 אלף

המצב הקיים: טירת כרמל נתפסה בעבר כעיירת פיתוח בפרברי חיפה עם בנייה נמוכה של 2-3 קומות, כשמשובצים בה שיכונים עייפים ודהויים משנות ה-50 וה-60, מוקפים בחבלי כביסה וחוטי טלפון וחשמל.

אלפי יחידות דיור בשכונות החדשות, שאושרו לפני עשור, קמו בבת אחת בבנייה גבוהה ומודרנית. במבט מרחוק העיר נראית כמו לאס וגאס של חוף הכרמל.

העיר טיפסה על ההר, שם נבנו בתי היוקרה הראשונים, וגלשה לשטחים החקלאיים הפתוחים לאורך כביש 4. עתודות הקרקע מסתיימות, ואין ברירה אלא לשלב את השיכונים הישנים עם השכונות החדשות המתהוות.

מה בונים: כ-3,000 יחידות דיור מוקמות. תוכנית המתאר מציגה פוטנציאל עצום של תוספת אלפי יחידות דיור חדשות במרקם הוותיק של העיר. כבר היום מתוכננים פרויקטים של פינוי-בינוי.

שלום שטרית, מנכ"ל ובעלי חברת שתית, הבונה בעיר מתחם עירוב שימושים ענק: "הגידול המהיר באוכלוסייה בשנים האחרונות והשכונות שצמחו בטירת כרמל, במערב חיפה וסביב אצטדיון סמי עופר, והצורך בתעסוקה איכותית באזור, הביאו אותנו להכרה שזה הדבר הבא שהאזור זקוק לו".

העתיד: המיקום בין הר הכרמל וחוף הים מהווה פוטנציאל ליצירת עיר עם זהות ייחודית ומנעד רחב של נופים לתושבים ולמבקרים. מתוכנן חיבור לשכונות החדשות הנבנות בחיפה, בדרך נוספת מקבילה לכביש 4. מטרונית תחבר לאזור התעסוקה של טירת כרמל בצפון.

בזמן הקרוב יצטרף לאורך שדרות בר-יהודה קו נוסף של פרויקט המטרונית, שיתחיל בצומת יגור, יעבור דרך חיפה ויתחבר לקווים בקריות והקו המתוכנן בטירת כרמל. בשטח העיר עוברת מסילת רכבת העמק, שנפתחה בשנת 2016, אך תחנת נשר טרם הוקמה.

רועי לוי, ראש עיריית נשר, מאמין שהטכנולוגיה המתקדמת תתגבר על הטופוגרפיה. לדבריו, עד 2040 יתגברו על הניתוק בין השכונות, ונשר תוכל להציע מתחמי תעסוקה ברמה גבוהה עם מגורים צמודים.