המשימה: חיסול העוני

את עורך דין שרגא בירן אין צורך להציג לעוסקים בבניית הארץ: אין כמעט פרויקט משמעותי ב-40 השנים האחרונות שהוא לא היה חלק ממנו. החל בייזום כביש 6, דרך הרפורמות המרכזיות בתחום הדיור והקמת הרשות להתחדשות עירונית ועד הענקת זכויות הקניין מחכר למכר לתושבי השכונות. בדרך אפשר למנות גם את חידוש ראש העין, שיקום והרחבת שכונות בירושלים, הקמת האיירפורט סיטי, הקמת רובע השוק הסיטונאי בתל אביב ועוד לא התחלנו.

זהו האיש שישב כדי להגיע להסכמים של התחדשות עירונית עם ראשי ממשלות מאריאל שרון ועד בנימין נתניהו. לדבריו, הוא רואה בפעילות לשיקום שכונות העוני את מימוש מורשתם של ז׳בוטינסקי ובגין.

בירן הוא אבי ההתחדשות העירונית בישראל. לפני 15 שנה מונה ליו״ר כוח המשימה להתחדשות עירונית. לצד זה יזם את "הפיכת הדרום לצפון" בפיתוח פי גלילות וניסיון לטשטש את הפערים ״בין הרצליה פיתוח להרצליה קיפוח״, כדבריו. הוא יזם את הפיכת חירייה לסנטרל פארק ומוקד להתחדשות עירונית של כל שכונות הדרום, ביצע התחדשות עירונית ברחובות ההולנדית כמוקד להתחדשות שכונת כפר גבירול, שכונות המזרח בירושלים ועוד. 

כאחד האנשים המבוססים במדינה, בגיל 88 הוא מקדיש ימים ולילות למשימה אחת שאינה נותנת לו מנוח – אפשרות לדירה בהישג יד לכל 730,000 מחוסרי הדיור החיים במדינה, יותר מרבע מהעם היושב בציון. חזונו של עו"ד בירן מתמקד בהקמת דיור לאותן משפחות שאין להן קורת גג בבעלותן או שהן גרות בדיור לא תקני, כהגדרת הביטוח הלאומי.

הוא רותם לצורך כך את המערכות האקדמיות כמו גם את כל הגופים הפועלים בתחום - המערכת הקבלנית, המערכת המקצועית – מתכננים, שמאים וכדומה, וגם את המערכת הבנקאית.

הוא מציע, ואנחנו מצטרפים לקריאתו, לממשלת ישראל במעמד ישיבתה הראשונה לאמץ את הרפורמה עליה הוא עמל כבר 20 שנה, במטרה לפתור את מצוקת חסרי הדיור בישראל.

בירן הקים מכון למחקר חברתי, שמוקדש לרפורמות המבניות בכל אחד מהתחומים שקשורים לעוני, והעמיד תקציב למחקרים חברתיים. את משנתו החברתית הוא פרסם בין השאר בספריו: "בדמעה יקצורו" בהוצאת הקיבוץ המאוחד; "בשבחי האופורטוניזם: מבוא לתורת ההזדמנויות" בהוצאת ידיעות אחרונות; ספרו האחרון תורגם לאנגלית בהוצאת Farrar, Straus and Giroux ולשפה הסינית על ידי האקדמיה למדעי החברה של סין.

הפרטה חברתית

כשבירן נשאל למה דווקא הוא, כאדם עשיר ומבוסס, הפך את הנושא למסע צלב ארוך שנים, הוא משיב: "אנחנו מאמינים בהפרטה חברתית המייצרת יש מאין ומסוגלת לפתור את בעיית הדיור, שמהווה כ-40% מהעוני הנכסי. המהפכות המהפכניות לא צלחו. המהפכות האלימות הסתיימו בטרגדיות. הרפורמות באמצעות חקיקה ורגולציה חברתית הן הדרך הנכונה לשיתוף השכבות העממיות בעושר החדש, שיכול להספיק לכולם".

לדברי בירן, ישראל היא מדינה עשירה, שבה התל"ג נושק ל-45,000 דולר לנפש. העושר הבלתי מוחשי במדינת ישראל, לפי מחקר שערך המכון לרפורמות מבניות, בידי ד"ר שגית אזארי-ויזל, מגיע ל-500,000 דולר לנפש לעומת מיליון בארה״ב ו-1.2 מיליון בשווייץ.

"בית החרושת הגדול של החברה הישראלית הוא ההון האנושי", אומר בירן. "החינוך הוא ההשקעה המשמעותית ביותר לחברה, לא רק לאדם הלומד. הבסיס לכך זאת הדירה. אם אין לך את הרווחה המתאימה מגיל ינקות, כפי שקובע המחקר, אתה נדון לחיי עוני ואינך משתתף ביצירה של המעמד היצירתי".

השאלה היא האם מהפכת הדיור בהישג יד בת ביצוע וניתנת למימוש מיידי?

"הגגות הבנויים מכל סוג ומין מכסים רק כ-6% משטחה של המדינה, וצפונה מבאר שבע 10% בלבד. יש מאגר אדיר של קרקעות לבנייה. האמירה שאין קרקע לבנייה היא תעמולה מבית מדרשה של רשות מקרקעי ישראל, המונופול שבא להצדיק את המחדל של המדיניות הקרקעית. בסופו של יום, גביית הכספים של הרשות היא מס על חסר הדיור. הוכחנו שמאגרי הקרקע המצויים באזורים העירוניים עם כל התשתיות יש בהם די והותר כדי לענות על צרכי האוכלוסייה החלשה ולספק דיור בהישג יד״.

לדבריו, המדיניות לגבי הדיור הסוציאלי מופרכת. הסיוע הניתן של כ-1,000 שקל בשכר דירה ל-150,000 זכאים חסרי דיור עולה למדינה 2 מיליארד שקל בשנה. בסכום זה ניתן היה לבנות ב-10 שנים 150,000 יחידות דיור, שהיו פותרות את בעיית העוני.

מדיניות ארוכת טווח

״התחדשות עירונית, דיור בהישג יד במכר והעברת הדירות בחכירה מרמ"י לבעלות – הם המרכיב מרכזי של מדיניות הדיור״, אומר בירן סביב הצעדים שיזם ומימש מול ממשלות ישראל.

לדבריו, ישנם שלושה אלמנטים מרכזיים ביצירת דיור: מדיניות קרקעית, תכנונית ומוניטרית. יש לפלח את שוק הביקושים ולגדר אותו בכל אחד מפלחי השוק, כפי שנעשה לדוגמה בארה״ב.

״זהו עיקרה של מדיניות דיור ארוכת טווח, הבאה לפתור בעיות חברתיות בכל שכבות האוכלוסייה, ולא לייצר סחורה להשקעות. יש להפוך את הדירה מסחורה למצרך, ובמקרה של חסרי דיור - בפיקוח״.

איפה עיקר הבעיה?

"בעשירונים התחתונים אין כמעט בעלות על דירה. ככל שהפיננסיאליזציה של הדיור גברה והפכה לחלק בלתי נפרד משוק ההון – מקור של השקעה ושל איגוח של כל התזרים הנובע מהדיור של המשכנתאות, של השכירויות וכיוצא באלה, כך הפכה הדירה לשפחה של הספקולציה הפיננסית. המימון זרם לאותו דיור שנתן את התשואה הגבוהה ביותר הן בתזרים בשכירויות ובמשכנתאות והן מתזרים מעליית הערך הספקולטיבי של הדירות".

ומה עם עליית מחירי הדיור?

"250,000 זוגות צעירים שלא יכולים להגיע לדיור הם הקורבן הכואב ביותר, משום שזה חוסם את הדרך ליצירת העושר החדש במדינת ישראל וליצירתו של המעמד החדש, של הקניין החדש, של כל הבשורה שצומחת מהעושר האנושי. מדי שנה עשרות אלפי משפחות חדשות וגמלאים שגמלתם לא מספקת לדיור, נאלצים לפתור את הבעיה על ידי רכישות מתחתית המדרגה, דבר שכמובן דוחף את המחירים מלמטה למעלה.

"לדוגמה, לפני 20 שנה ברחוב לסין בתל אביב נמכרה דירה ב-600 אלף שקל, והיום מחירה קרוב ל-2.5 מיליון שקל. בעל הדירה, שהיתה לו דירה ב-600 אלף שקל, הפך לבעל הון עצמי. הביקושים מלמטה והמחסור בדירות מביאים לעליית מחירים. בעל הדירה מרחוב לסין כבר רכש דירה אחרת ב-900 אלף, והעלה את המחיר שלה".

אז איך אתה מציע להוריד את מחירי הדיור?

״צריך להבין קודם כל שמחירי הדירות עולים מלמטה ולא מלמעלה. היצע הדיור מלמעלה, לשכבות האמידות, לא מגיע למטה ולא מעניק פתרון נורמלי לחסרי הדיור. בכל שנה 50-60 אלף זוגות מתחתנים, רובם ללא הון עצמי וכסף לקנות דירה. הם נאלצים לגור במקומות הכי דפוקים וזולים או בדירות מפוצלות. מצב זה, מגביר את התופעה של עליית מחיר הדיור מלמטה.

"כ-20% מהגמלאים אין להם פנסיה מספקת ודיור בבעלותם. היום הם מונים כ-100,000, אליהם מתווספים מדי שנה כ-20,000 נוספים. הדיור הסוציאלי בהיקף של כ-150 אלף חסרי דיור, 250 אלף זוגות צעירים חסרי דיור – כל אלה, בפתרונות הדחוקים שלהם, מהווים את הביקוש הקשיח הגדל מדי שנה ודוחף את מחיר הדיור מלמטה".

בשנת 2008 היית יו״ר כוח משימה להתחדשות עירונית. יזמת את הצעת החוק, וההתחדשות העירונית הפכה למילה נרדפת לבניין הארץ. האם החוק ממומש?

"החוק היה הכרחי, והוא קידם את מערך הבנייה בארץ בקנה מידה עצום. אולם גם כאן הבירוקרטיה מנסה לנגוס באמת של החוק הזה. מטרת החוק הייתה הענקת זכויות הקניין לתושבי השכונות, וכך נעשה. כיום כל אחד שגר בתוך אותן שכונות הפך לבעלים של הקרקע עליה בנויה הדירה. הוא לא הפך להיות הבעלים של הדירה. אבל משום מה, אם הוא גר בדירה של 60 מ״ר הוא זכאי לתוספת של 25 מ״ר בלבד, כאילו יש כאן מישהו ש'נותן', ואין בכך אמת. הוא זכאי לקבל בכל עסקה את שווי חלקו בקרקע בתכנון החדש בעסקת קומבינציה המקובלת מול קבלנים".

סגרגציה וג'נטריפיקציה

"אמרנו במשך השנים: מדינת ישראל מאוד מתוכננת וגם מינהל התכנון עושה עבודה טובה. אבל כדי למנוע סגרגציה וג׳נטריפיקציה (סגרגציה - הפרדה, ג'נטריפיקציה - דחיקת האוכלוסייה המקורית), על מנהל התכנון להפיק תמ"א להתחדשות עירונית של שיקום שכונות, כדי לכפות הסדרים של אפליה מתקנת לטובת תושבי השכונות, ולהגדיר בדיוק את הזכויות התכנוניות. דבר זה לא מומש עד עצם היום הזה. הנחתה כזאת מלמעלה יכולה לפתור שכונות כמו שמואל הנביא בירושלים, ג׳סי כהן בחולון, שכונות הדרום והמזרח של תל אביב, שעוברות תהליך של ג׳נטריפיקצה וסגרגציה. מערכת התכנון מסוגלת לצמצם תופעות הרסניות אלה מבחינה חברתית".

בירן מזכיר שמטרת ההתחדשות העירונית לא הייתה רק לייצר דירה חדשה למשפחות בשכונות העוני, אלא לאפשר להן לצאת מעוניין, על ידי כך שהבעלות החדשה בעסקאות קומבינציה תאפשר להם לייצר עושר להם ולמשפחתם. הזכויות שלהם צריכות להיגזר מבעלותם על המקרקעין, ולא כבעלי דירה בלבד", הוא מדגיש.

שוק הנדל"ן הוא שוק של הזדמנויות, בעיקר בשכונות העוני. 

״ההזדמנות למי שאין כסף היא אפס. הוא לא משתתף בחיפוש דירה. ואם הוא מחפש דירה הוא נאלץ לחפש דירות עלובות, פעולה שגורמת לעליית מחירי הדירות הללו. אין בארץ פתרון בדיור להישג יד במכר. בעולם זו תעשייה משמעותית, המספקת לנזקקים דירות. בארץ המערכת הפוליטית סבורה שהשוק יפתור הכל בדרך של הצפת דירות, בגלל מדיניות ההפרטה האליטיסטית. בפועל 150 אלף דירות רפאים אינן מאוכלסות. זוהי הוכחה כי היצע דירות לכשעצמו אינו תורם לפתרון". 

היה ניסיון לייצר פתרון מותאם ומפולח?

"כשהמערכת ביקשה לעשות פיילוט, בחרנו בכפר שלם בתל אביב. היה סדר גודל של 4,000 דיירים בבנייני רכבת על פחות מ-1,000 דונם. פרופ׳ אלי פירסט ז"ל, שהיה מגדולי מתכנני הערים והמרחב החברתי במדינת ישראל, תכנן את כפר שלם והגענו לתוכנית של 23 אלף דירות, מתוכן 3,000 דירות לעירייה המיועדות לדיור בר השגה.

"20 אלף דירות היו אמורות לצאת לקומבינציה, כשלדיירים זכויות על הקרקע בשווי 40%. הם היו מקבלים בתמורה 2 דירות בממוצע. אין לי ספק שהם היו עומדים בתור לחתום על ההסכם, אלא שהמערכת המשיכה להתעסק עם כפר שלם באופן בירוקרטי ולא מימשה את התוכנית הגדולה שלנו למיגור העוני. תן לתושבי השכונות את המגיע, אין התנגדויות ולא תזדקק לאכיפה".

בלי ימין ושמאל

התוכנית של בירן נשענת על בניית בניינים לדיור בהישג יד בכל הארץ ב-7,000 בניינים על פני 25 עד 30 אלף דונם במתחמים בתוך הערים, בשטחים עירוניים מפותחים עם מוסדות ציבור בלתי מנוצלים, עם מערכות כבישים, תשתיות והסעה טובים.

"השטחים האלה לא נמצאים בפוקוס של רמ״י, משום שהרשות משווקת בדרך כלל מתחמים של 50 דונם ומעלה. התוכנית שלנו מתאימה ליוזמה שתגיע מהרשות המקומית ומאותם אלפי קבלנים משפחתיים, המאוגדים ב-15 ארגוני קבלנים על פני כל הארץ, שחלקם נדחקו מעבודה בגלל מדיניות הריכוז של הבנייה. הם צריכים להיות שותף אמיתי למהפך במדיניות הדיור, וככל שיירבו כן ייטב".

ומה לגבי מחירי הקרקעות?

״על השמאי הממשלתי הראשי לשבור את המעגל השוטה של שומה רודפת שומה כלפי מעלה, וככל שהיא עולה היא משמשת בסיס לעלייה נוספת. יש לשים את הקרקעות לצורכי דיור בהישג יד, על בסיס הנגזר מהשווי האמיתי של הדיור הזה. אנחנו רואים את תחילתו של המפנה, כאשר התקן של השומה של דיור בהישג יד בשכירות מתקרב לשווי האמיתי הנגזר מהמוצר, מהצרכן, ולא מהשוק, שאיננו קיים במגזר הזה בכלל. המערכת הבנקאית, ובעיקר כמובן בנק ישראל, חייבים לתת את הדעת ולאשר את ההסדרים הפיננסיים המוניטריים, כך ששערי המימון ייפתחו לדיור בהישג יד, במסגרת של משכנתאות מכוונות והלוואות עומדות". 

מה הסיכוי שהמערכת הפוליטית תאמץ את המדיניות הזאת?

"אני מאמין באמונה שלמה שהמודל שאנחנו מציעים הוא לא ימין ולא שמאל. התוכנית הזאת היא תוכנית שאחדות לאומית יכולה ומסוגלת לקדם אותה. איני רואה חבר כנסת אחד מכל סיעות הכנסת שבסופו של דבר לא יתמוך במהלך ויזכה לתמיכת הציבור".

מה המסר שלך לראש הממשלה הבא?

"אמץ רפורמה מיידית בהחלטת ממשלה ביום הראשון לכהונתך. ממשלת ישראל צריכה לעלות סוף סוף על נס את ענייה. 7,000 בניינים ב-300 יישובים יפתרו את כל בעיותיה של ישראל ויחסלו את מצוקת השכבות החלשות. סוף כל סוף אנו באנו ארצה לבנות ולהיבנות בה".