למה הם נלחמים במשקיעים?

תוכן בשיתוף מסחרי

סוף סוף הושקה התוכנית הלאומית החדשה לענף הנדל"ן. לא פחות מ-142 יום נדרשו לגיבושה, והיא עוסקת בשלל נושאים מעיקים, אשר מונעים בצורה כזו או אחרת את הגדלת היצע הדירות בישראל וכפועל יוצא מכך, את ייצוב שלא לומר הפחתת מחירי הדיור.

אחד הכלים המעשיים ביותר שנקבעו בתוכנית החדשה הינו חידוש המלחמה של ממשלת ישראל במשקיעי הנדל"ן. כאשר שר האוצר הקודם ישראל כץ הפחית להם את מס הרכישה מ-8% ל-5%, הם חזרו אל השוק במספרים גדולים. הטענה היא ששובם לשוק מהווה זרז עיקרי בעליית מחירי הדיור בשנה האחרונה (כמעט 10% בממוצע).

יצאנו לבדוק את התיזה עם אוהד דנוס, מי שהיה יו"ר לשכת שמאי המקרקעין ואחד מגדולי המומחים כיום להתנהלות שוק הנדל"ן למגורים בישראל. הממצאים, איך לומר זאת, מפתיעים.

דנוס ערך בדיקה של מחירי הדיור ב-10 ערים מובילות בישראל, כאלו שלא יורדות מהכותרות הנדל"ניות מדי שבוע, באשר לעליית מחירי הדיור בהן בשנתיים החולפות. נבדקו 4 טיפוסי דירות – 2, 3, 4 ו-5 חדרים, יד שנייה וחדשות. על מנת לתקף את ממצאיו, ערך דנוס בדיקה גם לפי מחוזות.
יוזכר, בדיקתו הינה למחירי הדיור בתקופת טרום קורונה, בה שיעור מס הרכישה עמד על 8%, כמו שיעורו בתוכנית החדשה, לעומת המחירים במס רכישה של 5% למשקיעים, לאחר שהצלחנו להתגבר על המשבר הבריאותי באמצעות חיסונים וריחוק חברתי. הנתונים מבוססים על פרסומי הלמ"ס, מהסקירה אותה עורך דנוס מדי רבעון ומנתוני מס שבח (באותן ערים שאינן נסקרות על ידו בקביעות).

התפיסה הרווחת הינה שמשקיעים קונים דירות קטנות וזולות ולכן, מן הסתם, שובם לשוק מבשר על עלייה במחירי דירות אלו בעיקר (2 ו-3) חדרים. בהתאם לתפיסה זו, לא המשקיעים הם אלה שהביאו לגל עליות המחירים, כי אם רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור.

אשדוד

את הסיבה למסקנה נחרצת זו ניתן למצוא בנתוני אשדוד. אשדוד ידועה בכמות העסקאות החריגה הנערכת בה מדי חודש. הרבה מאוד דירות עוברות ידיים בעיר הנושקת לחופי הים התיכון. שילוב של מיקום מרכזי יחסית עם מחירי דיור זולים גורמים לרבים לראות בעיר חלופת מגורים טובה ומשודרגת לעומת יישובים סמוכים ובמרכז בכלל.

עיקר ההתייקרות משנת 2019 להיום הינה דווקא בדירות הגדולות – 4 ו-5 חדרים, 12% ו-18% בהתאמה, בעוד שבדירות הקטנות של 2 ו-3 חדרים לא נרשמה עלייה או שנרשמה עלייה שולית של 6% (ב-3 חדרים). אשדוד, נזכיר, היא יעד מרכזי למשקיעים עם מחירים של כ-16,000 שקל למ"ר בממוצע.

באר שבע

בירת הנגב, עיר המשקיעים וכל סופרלטיב נוסף עליו תחשבו בהקשר זה אינה שונה מבחינת ביצועי שוק הנדל"ן בתחומה. יהיה מי שיטען כי העיר חוותה עזיבת משקיעים בשנתיים באחרונות, אבל עדיין אין ספק שהורדת מס הרכישה הייתה אמורה להשיב ולו חלק מהם לפחות לטובת שוק הדירות הקטנות. בבאר שבע זה אינו המצב.

בשנתיים האחרונות מחירי הדירות בעיר בדירות 2 חדרים לא זזו כלל, ואילו בדירות 3 ו-4 חדרים נרשמו עליות מינוריות. רק דירות 5 חדרים התייקרו בשיעור חד של 17%, ואלו אינן דירות להשקעה כלל.

בני ברק

נציגת המגזר החרדי בסקירה זו לא הייתה מעולם עיר של משקיעים. מרבית התושבים קונים דירה על מנת להתגורר בה. המחירים הגבוהים עד 2019 והמצב הכלכלי המתדרדר בעקבות משבר הקורונה הביאו למצב של אדישות להעלאת מס הרכישה.

כל טיפוסי הדירות בעיר מציגים ירידת מחירים ממוצעת בשנתיים האחרונות, למרות הפחתת מס הרכישה מ-8% ל-5%. דירות 2 חדרים יעברו רידת מחירים שולית של 1%. דירות 5 חדרים ירדו ב-3% ודווקא דירות 3 ו-4 חדרים ירדו יותר, ב-5% ו-6% בהתאמה.

בת ים

מחירי הדיור בבת ים עלו, אין מחלוקת בעניין זה. כפי שניתן לראות מהנתונים, הדבר משתקף בכל טיפוסי הדירות. אומנם מחירי דירות 2 חדרים הציגו את עליית המחירים הגדולה ביותר של 7% ומייד אחריהן 3 חדרים עם 5%, אך גם בדירות 4 ו-5 חדרים עלו המחירים יפה בשיעורים של 2% ו-4% בהתאמה.

המשמעות שניתן ללמוד כאן היא שהיכן שהמשקיעים הם שחקנים מרכזיים, התיזה שהם קונים בעיקר דירות קטנות עובדת. באותה נשימה ניתן גם להבין שהציבור בכללותו גם הוא נותן את הטון בעיר.

חיפה

העיר השלישית בגודלה בישראל, יעד חביב על משקיעי הנדל"ן, מוכיחה גם היא שלנושא מס הרכישה הייתה השפעה שולית אם בכלל על מחירי הדיור.

למרות ההפחתה במס, מחירן של דירות קטנות ירד (ב-4%), יחד עם דירות 4 ו-5 חדרים. הדירות היחידות שהתייקרו בעיר בשנתיים החולפות היו דירות 3 חדרים. ללמדנו שוב, שגם אם המשקיעים חזרו להשקיע בעיר, הרי שמי שהעלה את מחירי הדירות בעיר היו מחוסרי הדיור ומשפרי הדיור דווקא.

גורמים נוספים משפיעים יותר על הכוונה לרכוש דירת מגורים, לדוגמה היצע גדול יחסית, עליית מחירים קודמת בשיעורים גבוהים או אפילו סתם העדפה של אזורי מחיה אחרים.

ירושלים

בירת ישראל, שנהנתה מהגירה חיובית גדולה יחסית בתקופת הקורונה, מציגה ביצועים מצוינים מבחינת עליית מחירים. גם כאן ניתן לראות שעיקר השחקנים, לפי עליות המחירים, לא היו דווקא המשקיעים.

אומנם נרשמה עליית מחירים בדירות 2 חדרים של כ-16%, אך גם בדירות הגדולות של 4 ו-5 חדרים העלייה לא נעצרה וגם בהן הינה דו-ספרתית, 12% ו-15%. ללמדנו שמשפחות רבות בחרו להתגורר בעיר בשנתיים החולפות, והן אלו אשר תדלקו את השוק.

המעניין בהקשר של העיר ירושלים שדווקא דירות 3 חדרים פחות ענייננו את הרוכשים, וגם זה מלמד אותנו שהשחקנים העיקריים בשוק לא היו בהכרח משקיעים.

פתח תקווה

פחות נחשבת ליעד השקעה, אך בהחלט נחשבת חלופת מגורים מועדפת באזור המרכז, הן בשל המחירים הזולים יחסית והן בשל איכות החיים והחינוך.

העיר הציגה עליות מחירים מתמשכות בשנים האחרונות, ודווקא בשנתיים האחרונות נרשמת רגיעה מסוימת בכל טיפוסי הדירות, מהקטנות אל הגדולות.

רק בדירות 5 חדרים נרשמה ירידת מחירים מינורית, בעוד שביתר הטיפוסים יציבות עם נטייה לעליות מחירים קלות. ושוב, לא ניכרת בעיר פעילות משקיעים יוצאת דופן עקב הורדת מס הרכישה.

רמת גן

העיר משתנה והחלה לתת פייט רציני לתל אביב בכל הקשור לחדשנות, פתיחות ושירות לאזרח. בעקבות המגמות הללו, אשר לא חמקו מעיני הציבור, העיר מציגה עליות מחירים מרשימות בשנתיים החולפות בכל טיפוסי הדירות.

עם זאת, ניכרת בעיר פעילות משקיעים מוגברת, המתבטאת בעליית מחירים דווקא בטיפוסי הדירות הקטנות יותר (2 ו- 3 חדרים), של 7% ו- 9%, בעוד שבדירות הגדולות העליות נמוכות יותר. למרות זאת, במקרה של רמת גן, ראוי לייחס חלק מעליית המחירים בדירות הקטנות דווקא למעבר של צעירים וזוגות צעירים המעוניינים לקחת חלק בחגיגה במחירים נגישים יחסית.

ראשון לציון

אם חשבנו שסוף סוף מצאנו עיר אחת בישראל בה ניתן לאבחן התנהגות משקיעים מאסיבית ומובחנת עם עלייה ממוצעת של 23% במחירי דירות 2 חדרים בעיר, בא הנתון של עלייה של 31% בדירות 5 חדרים ומרסק שוב את התיזה שמשקיעי הנדל"ן הם הגורם לעליות.

עליות המחירים המינוריות בדירות 3 ו-4 חדרים בעיר, 3% ו-2% בהתאמה, רק מחזקות את התיאוריה שבעיר פעלו בשנתיים החולפות שני כוחות מקבילים, הראשון של משקיעים וצעירים והשני של משפחות ומשפרי דיור.

תל אביב

תל אביב, שחותמת את הרשימה המכובדת שלנו, מציגה חגיגה אמיתית בשנתיים החולפות בכל טיפוסי הדירות. ההשתוללות בעיר עם עליות מחירים שבין 4% ל-20% לא מציגה שום קשר ניכר לעין למשקיעים דווקא.

אנשים קונים דירות בתל אביב מכמה סיבות, שהעיקרית שבהן היא שמחירי הדירות בעיר תמיד עולים. כמובן שיש משקיעים, אך תמיד היו ותמיד יהיו, כששיעור מס הרכישה לא נראה המניע העיקרי.

השוואת מחוזות

דנוס בדק גם את המתרחש במחוזות השונים בכל שטח המדינה. זאת על מנת לתקף את הנתונים ולבדוק האם גם ביישובים שלא נדגמו המגמה דומה. ממצאי בדיקה זו מאששים את מה שחשבנו: למעט מחוז תל אביב, בכל יתר המחוזות הדירות שהתייקרו בשיעורים הגבוהים ביותר היו דווקא דירות 5 חדרים, לא משאת נפשם של משקיעי הנדל"ן.

אומנם נרשמו עליות מחירים מרשימות גם בכל דירות ה- 2 חדרים, אך צריך לזכור שמטבע הדברים דירות זולות יותר פונות לפלח משמעותי יותר באוכלוסייה, ובהיעדר היצע מתאים, ברור שחלק גדול יותר יפנה דווקא לדירות אלו.

תוכן בשיתוף מסחרי