תחום המשרדים והמסחר אומנם קיבל מכה קטנה בכנף, אבל יש גם מי שקיבל בוסט בעקבות גל הקורונה. תחום הרפואה הפרטית וחוות השרתים הזניק השנה את הביקושים לשטחי אחסנה ולוגיסטיקה באופן דרמטי. הביקוש הגובר למרכזי הפצה וקירור הקפיץ את מחירי השכירות בענף.
בחודשים האחרונים נמשכה מגמת העלייה במחירי עסקאות הרכישה של נכסים לוגיסטיים, שנבעה מביקושים גוברים והולכים של משתמשי קצה ומאלטרנטיבות השקעה מצומצמות של המשקיעים המוסדיים. רמת התשואות לנכסי לוגיסטיקה מניבים ירדו מתחת ל-6% למבנים חדשים באזורי פריים וכ-6.5% עד 7.5% באזורי פריפריה, בהתאם לסוג, לאיכות ולמיקום הנכסים.
על פי דוח נת"מ למחצית הראשונה של 2021 מחירי שטחי האחסנה והלוגיסטיקה עלו במקומות רבים. מחיר דונם במרכז הגיע ל-7 מיליון שקל. בבית שמש קפצו המחירים לדונם ב-25%.
עלייה מטאורית
קבוצת נת"מ מפרסמת את הדו"ח החצי שנתי, הכולל נתונים על שוק הנדל"ן המניב לחציון הראשון של 2021. תחום האחסנה והלוגיסטיקה ממשיך להציג עלייה מטאורית בביקושים. גם מחקר של CBRE ישראל שפורסם לאחרונה קובע כי מגפת הקורונה העצימה את התהליך להקמת מתחמי לוגיסטיקה חדשים, בשל הגידול בזירת המסחר המקוון.
בימים אלה החלה הקמתו של המרכז הלוגיסטי הגדול ביותר באזור אבן יהודה – טכנו פארק אבן יהודה, הנבנה ביוזמת קבוצת סופרין וקבוצת וייס, באומדן עלות של כ-230 מיליון שקל, ויכלול עסקים מתחום התעשייה הקלה והלוגיסטיקה. השטח הכולל כ-18,000 מ"ר על מגרש של 18 דונם. על פי התכנון, שטחי המסחר יהוו כ-6,000 מ"ר.
קרדן ישראל וגבע נדל"ן רוכשות מחצית מהזכויות בחטיבת קרקע באזור התעשייה שוהם, בשטח 27.4 דונם, תמורת 90 מיליון שקל, לפי שווי של 180 מיליון שקל. על הקרקע מתוכנן פרויקט לוגיסטי עם שימושים מעורבים, שיכלול חוות שרתים, מחסן קירור אוטומטי ומבנה רמפה בשטח של כ-70 אלף מ"ר, מתוכם 33 אלף מ"ר מכוח תב"ע מאושרת.
רוני בירם, מבעלי השליטה בקרדן ישראל: "אנחנו מאמינים בשוק הלוגיסטיקה, והפעילות החדשה תהווה זרוע חשובה בפיתוח קרדן ישראל. בכוונתנו להמשיך לבחון עסקאות בסדר גודל משמעותי, שיתרמו לצמיחת החברה".
אמות השקעות חתמה על הסכם לרכישת מחצית הזכויות במתחם לוגיסטי בקרבת קיבוץ חפץ חיים, בתמורה לכ-71 מיליון שקל. הזכויות נרכשו מצד ג', כאשר יתרת הזכויות תמשיך להיות מוחזקת בידי הקיבוץ.
חברת וירט ישראל היא אחת החברות הרבות המרחיבות בימים אלו את פעילותה בפארק העסקים החכם קיסריה בתחום הלוגיסטיקה לכ-5,000 מ״ר נוספים. מיקי קליגר, יו"ר החברה לנכסי קיסריה אדמונד דה רוטשילד: "העלייה בביקוש למרלו"גים חכמים בפארק העסקים של קיסריה היא עדות לעוצמתה של הכלכלה הישראלית, לאטרקטיביות של פארק העסקים וליכולות הביצוע ההנדסי של החברה".
חברת בריזה נדל"ן מקבוצת אתגר נדל"ן מעדכנת שארבעה לקוחות גדולים במשק רכשו 3,700 מ"ר שטחי אחסון לוגיסטיים בעלות של 40 מיליון שקל במרלו"ג החדש האומן 18, שהחברה תקים בסמוך לנמל אשדוד על 15 דונם. המבנה החדש, בגובה 3 קומות, יוקם בעלות של 300 מיליון שקל ומתוכנן להיפתח בעוד 3 שנים.
חברת מבנה נדל"ן השכירה לחברת סלע מסחר ולוגיסטיקה מרכז לוגיסטי בקריית גת על כ-13 דונם עם 6,400 מ"ר בנוי תמורת 32 מיליון שקל. ההסכם ל-10 שנים, ודמי השכירות כ-39 שקל למ"ר.
מלאי לעת משבר
לאחר שבשנים האחרונות היינו עדים לעלייה משמעותית בדמי השכירות לאחסנה ולתעשייה, ב-2020 חלה התייצבות במחירי השכירות, שהמשיכה גם בחציון הראשון של 2021. דמי השכירות למבני לוגיסטיקה ותעשיה Class A התיצבו על 45 עד 55 שקל למ"ר באזור המרכז, ו-35 עד 45 שקל למ"ר בפריפריה.
מחירי השכירות למ"ר נשארו דומים ברוב האזורים מול החציון הקודם (חציון שני 2020), ובחלקם אף עלו באחוזים בודדים. מגמה דומה ניתן לראות גם במחירי הקרקע.
המשברים האחרונים בענף התובלה והשילוח, שהחלו במגיפת הקורונה והמשיכו עם משברי האקלים האחרונים בסין (מפעל הייצור הגדול בעולם), גורמים להאטה בייבוא הסחורות. נוצר מחסור בענפים רבים, חלקם מהותיים למשק, כמו מזון או תרופות. מצב זה העלה את קרנה של הלוגיסטיקה.
"למדנו על בשרנו שמלאי זמין קריטי הרבה יותר בעתות משבר", מסביר צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר קבוצת סופרין, המתמחה בייזום, ניהול וארגון פרויקטים בתחום הלוגיסטיקה. "הפקת הלקחים מאירועים אלה בשנה וחצי האחרונות מעודדים ביקושים גבוהים במיוחד בשוק הלוגיסטיקה מצד משקיעים ויזמים, כמו גם בעלי עסקים".
אור בן צבי קליין, סמנכ"ל הנכסים בקבוצת נת"מ: "הביקושים המשמעותיים לשטחי אחסנה בשנים האחרונות נמשכו גם במהלך 2020, וביתר שאת במחצית הראשונה של 2021. הסיבות העיקריות לביקושים הגבוהים הם כניסתם של שחקנים גדולים בנדל"ן לתחום חוות השרתים ועלייה של תחום הקמעונאות והמזון המהיר, המוצרים הרפואיים ופלטפורמות למכירות אונליין".
גורם נוסף שמשפיע על הביקושים לשטחי לוגיסטיקה הוא הביקוש למגורים ומשרדים במרכז הארץ, וכן תוספת אחוזי הבנייה הניתנת על ידי הרשויות באזורים אלה. נוצרה מגמה של יציאת מפעלים ושטחי אחסון ממרכז הארץ לפריפריה, לטובת מגדלי מגורים ומשרדים, שתופסים את מקומם.
ענף בנסיקה
הגידול הצפוי באוכלוסיית ישראל, בשילוב עם הגידול במסחר אונליין, צפוי לתרום להמשך הביקושים לשטחי לוגיסטיקה ולעלייה בדמי השכירות. כיום קיימים ביקושים משמעותיים לרכישת קרקעות לתעשייה וללוגיסטיקה ברחבי הארץ, ומחירי הקרקעות עולים בהתמדה.
קיימת מגמה של צמצום פערי מחירים גם במיקומים שחוו בעבר ביקושים נמוכים יחסית. לדוגמה, מחירי המגרשים בבית שמש עלו בחודשים האחרונים בכ-25%, מכ-2 מיליון שקל לדונם לכ-2.5 מיליון.
לאחרונה נצפית צמיחה משמעותית בביקושים למחסנים ומרכזי הפצה בקירור ובהקפאה בכל הארץ. דמי השכירות המשולמים בתחום זה גבוהים בעשרות אחוזים, לעיתים אף כפולים ביחס למבני לוגיסטיקה והפצה רגילים.
צחי סופרין מסביר: "תחום הלוגיסטיקה עבר אבולוציה משמעותית בשנים האחרונות. עליית המסחר המקוון והצורך המתגבר בהעברת סחורות מגוונות למרכזי אוכלוסייה הפכו את השילוח והלוגיסטיקה בעולם בכלל ובשנים האחרונות גם בישראל לענף בנסיקה. השוק נפתח לקהלים רבים שלא התעניינו בו בעבר, ביניהם משקיעי הנדל"ן, המזהים קרקע פורייה לתשואה כספית".
סופרין מוסיף שבעלי מקצוע ויצרנים או חברות קטנות ובינוניות מוצאים במרכז הלוגיסטי החדש מקום אידיאלי לעבוד ממנו, משום שהוא קרוב לבית או ללקוח, חסכוני וכלכלי יותר. "המרכזים הלוגיסטיים נבנים כיום לא רק לאורך צירי התנועה המרכזיים ובסמוך לשדות תעופה או נמלים, אלא גם בקרבת מרכזי האוכלוסייה בגוש דן ובמעגל השני והשלישי של תל אביב. המרלו"ג הרבה יותר נגיש כיום עבור הלקוח ומאפשר לו, בזכות תכנון גמיש וורסטילי, אופציות רבות של אחסנה שלא היו בעבר״.
אבי יעקובוביץ, מנכ"ל גב-ים, רואה במרלו"גים מנוע צמיחה יציב: "התחום מסומן כאחד המוקדים העתידיים, באופן שמחייב הקמת מרכזי לוגיסטיקה ותעשייה גדולים ומבוססי רובוטיקה ברחבי הארץ".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו