בשיתוף עו"ד לירון רוט, שותפה במשרד גינדי כספי ושות', ראשת מחלקת עסקאות
האם מסירת מידע שגוי בנוגע לתוכניות תמ"א עבור בניין מגורים יכולה להביא לביטול החוזה? בית המשפט המחוזי, שנדרש בעבר לסוגיה, קבע כי הצהרות רוכש לפיהן ערך בדיקות תכנוניות אינן פוטרות מוכר מלגלות מידע שברשותו.
ברקע לכך קיימות הוראות חוק החוזים אשר קובעות כי "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני, או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה". כמו כן קובעות הוראות החוק כי "אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן" - יהוו הטעיה המקימה את זכות הביטול לצד הנפגע.
כלומר, הטעיה יכולה להיווצר באופן אקטיבי על ידי מסירת מידע שגוי, או לחלופין באופן פאסיבי במקרה של אי-גילוי עובדות רלוונטיות. כדי להתגבר על האפשרות שרוכש יעלה בעתיד את טענת ההטעיה, מוכרים רבים כוללים בחוזה המכר הצהרות לפיהן הרוכש ערך את הבדיקות הנדרשות טרם חתימת החוזה וכי הוא רוכש את הנכס במצבו הנוכחי (as-is).
חתימה ולמחרת ביטול
נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר נדרש להכריע בתביעה לביטול הסכם מכר בשל טענה להטעיה באשר ליכולת ניצול זכויות בנייה מכוח תמ"א 38, בעוד שהרוכש הצהיר כי ערך את כל הבדיקות התכנוניות טרם התקשרותו בהסכם.
נסיבות המקרה: באוגוסט 2017 נחתם הסכם מכר של יחידה בשטח כ-9 מ"ר בבניין בתל אביב, לה הוצמדו מלוא הזכויות בגג הבניין – בתמורה לסך של 1,800,000 שקל. במעמד חתימת ההסכם ובהתאם להוראותיו, שילם הרוכש למוכרים תשלום ראשון בסך של 270,000 שקל, ובמקביל נרשמה לזכותו הערת אזהרה על זכויות המוכרים ביחידה.
יום לאחר חתימת ההסכם שלח הרוכש למוכרים הודעת ביטול, בטענה כי הם הציגו בפניו מצגי שווא באשר להיתכנות הקמת פרויקט בבניין במתווה של תמ"א 38. משדחו המוכרים את הודעת ביטול, הגיש הרוכש תביעה לבית המשפט, בבקשה להצהיר על בטלות הסכם המכר, השבת התשלום הראשון ששולם על ידו ומחיקת הערת האזהרה שנרשמה לזכותו.
לטענת הרוכש, לאורך המשא ומתן שקדם לחתימת ההסכם, המוכרים ציינו באוזניו כי "הבניין הולך לתמ"א" וכי במסגרת פרויקט שכזה יהיה ניתן לבנות דירת מגורים נוספת על גג הבניין. לטענתו, מצגי המוכרים ניתנו הגם שטרם חתימת ההסכם, נפגשו המוכרים עם האדריכל מטעמם, שהבהיר להם כי על אף שהבניין נכלל לכאורה באזורים המותרים לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית – נתוניו הספציפיים של הבניין פוגמים בכדאיות הכלכלית ולמעשה אינם מאפשרים ניצול זכויות בנייה מכוח תמ"א 38.
לטענת הרוכש, הסתרת חוות דעתו של האדריכל ואי-גילוי העובדה שלא ניתן לממש זכויות מכוח תמ"א 38 בבניין, נעשו בחוסר תום לב ומהווים הטעיה מכוונת מטעם המוכרים. כמו כן הרוכש טען כי התמורה שנקבעה בהסכם המכר, גבוהה יותר מפי 3 משווי היחידה ללא האפשרות לניצול זכויות על פי תמ"א 38, ולשיטתו עובדה זו מעידה על הטעיה מכוונת מצד המוכרים.
מנגד ,טענו המוכרים כי הרוכש ערך בדיקות מקיפות למצבה התכנוני של היחידה ואף הצהיר בהסכם המכר כי הוא רוכש את היחידה לאחר שבדק את האפשרות לניצול זכויות בנייה על גג הבניין. לטענת המוכרים, לא ניתנה כל התחייבות מצידם לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין או כל פרויקט אחר. משכך, טענו המוכרים כי יש לקיים את ההסכם, או לחלופין להביא לביטולו כנגד תשלום הפיצוי המוסכם בסך 180,000 שקל.
מצג שווא והטעיה
בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי ממכלול הנסיבות והעדויות במקרה זה, עולה כי המוכרים הטעו את המוכר באמצעות מצגי שווא לפיהם קיימת היתכנות לביצוע פרויקט במתווה תמ"א 38. נקבע כי למרות שידעו כי אין היתכנות כלכלית לניצול זכויות מכוח תמ"א 38, המוכרים הציגו את היחידה כבעלת פוטנציאל ממשי לתמ"א 38, ובהתאם דרשו תמורתה מחיר העולה על פי 3 משוויה האמיתי.
בנימוקיו ציין בית המשפט כי המחיר המופקע אותו ביקשו המוכרים בעבור היחידה מעיד על כוונתם ליצור מצג שווא לפיו ישנה היתכנות ממשית להשבחת היחידה. עוד נקבע כי לאור חוסר תום הלב שהפגינו המוכרים, יש לדחות את הטענות לפיהן המוכר הצהיר כי בדק את מצבם התכנוני של היחידה והבניין.
בהקשר זה, ציין בית המשפט כי המוכרים לא יכולים להסתתר מאחורי הבדיקות שערך הרוכש, כאשר "ידיעת הזהב" לפיה אין היתכנות כלכלית לביצוע פרויקט – מצויה בידיהם. נקבע כי על אף המידע שניתן להם על ידי האדריכל, המוכרים לא טרחו לחלוק את המידע עם הרוכש והניחו לו לחתום על הסכם המכר המביא בחשבון פוטנציאל להשבחת היחידה במסגרת תמ"א 38. משכך, בית המשפט פסק כי הסכם המכר בוטל כדין, והורה על השבת הסכום ששילם הרוכש למוכרים, בצירוף ריבית והצמדה ממועד עריכת ההסכם.
בשיתוף משרד עורכי הדין גינדי כספי ושות'
בשיתוף עו"ד לירון רוט, שותפה במשרד גינדי כספי ושות', ראשת מחלקת עסקאות
