איחור קל של עשרות שנים

חוק ההתיישנות קובע שהתיישנות חלה לאחר תום תקופה של 7 שנים. במקרקעין ההתיישנות תחול לאחר 15 או 25 שנה, בהתאם לנסיבות.

עם זאת, בשנת 2018 בוצע רישום של דירה בפנקס הבתים המשותפים, בעקבות עסקה של רכישת בית בשנת 1971. בעלי הנכס נזכרו באיחור של 47 שנים שלא בוצע רישום של נכס זה בלשכת המקרקעין, ובקשת הרישום שלהם התקבלה.

מצד שני, באו יורשים ממשפחה אחרת, ולטענתם הוריהם רכשו את אותה דירה בשנת 1977, 6 שנים אחרי העסקה הראשונה. יורשים אלה הגישו תביעה לבית המשפט בבקשה לבטל את הרישום שבוצע בשנת 2018, אך בקשתם נדחתה.

מדוע התקבלה הבקשה לרישום מאוחר, אך נדחתה התביעה נגד רישום זה, שהוגשה שנים בודדות לאחר מועד הרישום?

מכירת הדירה לקטינים

פסק דין מעניין, שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי בבאר שבע, מגולל את סיפורם של שתי עסקאות נדל"ן, כשכל אחת זרועה בבעיות משלה. מטיבן של פרשיות משפטיות, התובעים והנתבעת מתווכחים ביניהם על אותו נכס.

תחילת הסיפור בזוג שרכש זכויות בדירה בשנת 1971 מאת עמידר – החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל. זכויות אלו נרשמו במרשם של חברת עמידר, אם כי לא בוצע רישום בפנקס הבתים המשותפים בלשכת המקרקעין.

לאחר 6 שנים, לטענת התובעים, הגיעה האמא של בעלת הדירה - הנתבעת, כשבידה ייפוי כוח בלתי חוזר, ומכרה את הדירה של הבת שלה וחתנה לשני בני דודים קטינים ממשפחה אחרת. מי שפעלו בשם הקטינים הם למעשה האבות שלהם.

לאורך השנים קרובי המשפחה של שני הקטינים עשו שימוש בדירה, עד לשנת 2012. במשך מרבית התקופה, הנתבעת ובעלה חיו בחו"ל. אף לאחר שיבתה ארצה של הנתבעת בשנת 2006, לאחר פטירת בעלה, לא פעלה לרישום הזכויות בדירה. כאמור, רק בשנת 2018 פנתה הנתבעת ללשכת רישום המקרקעין לרשום את זכותה בדירה.

מרמה ברישום הנכס?

במועד המשפט הדירה כבר הייתה רשומה על שם הנתבעת. בדרך כלל בית משפט לא ייעתר לתביעה שמטרתה תיקון של מרשם המקרקעין, וזאת משיקול של עיקרון סופיות הדיון בבירור זהותם של בעלים של נכס. ברגע שבוצע רישום – אין לשנותו.

רק במקרים חריגים, כאשר נטל ההוכחה הינו על הטוען לתיקון הרישום, ניתן יהיה לדון ולברר את זהותם של בעלי מקרקעין. נטל זה הינו כבד! הטענה חייבת להיות מנומקת ומפורטת, והנטל עשוי להיות כבד אף יותר ממאזן ההסתברויות הרגיל הנהוג במשפטים אזרחיים.

אחד המקרים המועטים בהם פותחים מחדש את הדיון בבירור זהותם של בעלי נכסים, הוא כאשר הרישום של הנכס נעשה במרמה. התובעים טענו שבמועד הרישום של הנכס, הנתבעת ידעה על עסקת המכר משנת 1977 ולא דיווחה על כך לפקיד הרישום.

לטענת הנתבעת, רק בשנת 2019 היא ראתה לראשונה את הסכם המכר משנת 1977, כשנה לאחר שהיא רשמה את הזכויות בדירתה בפנקס הבתים המשותפים. בית המשפט קיבל את עמדתה של הנתבעת, ולאור זאת, האפשרות של טענת מרמה ברישום המקרקעין נופלת. בנוסף, התובעים כלל לא הביאו כל ראיה שהנתבעת או בעלה ידעו על מכירה זו.

האם זו מכירה כדין?

האם עסקת המכר השנייה נחשבת מכירה כדין? התצהירים שנגבו מהתובעים ובני משפחותיהם העלו בפני בית המשפט תמונה מאוד אמורפית. בין השאר, כיוון שחלק מהדמויות שהיו מעורבות ברכישה זו לא היו כבר בין החיים.

בית המשפט הבהיר שפרטי עסקת המכר משנת 1977 כלל לא ברורים: לא נמצא עותק של אותו ייפוי כח בלתי חוזר, שבאמצעותו פעלה האמא של הנתבעת. לא נמצאה אסמכתא להעברת התמורה הכספית לנתבעת עבור רכישת הדירה. לא היו אסמכתאות לביצוע תשלומי המיסים השונים בעקבות רכישת הדירה. לא שולמו אגרות ארנונה לאורך השנים בידי הרוכשים, כיוון שהם ידעו שהבעלים האמיתיים לא נמצאים. בתאגיד המים אחד הדיירים היה רשום כשוכר של הנכס.

קיצורם של דברים, עסקת המכר השנייה הייתה רוויה סימני שאלה וסדקים מרובים, ומעל הכל ריחפה השאלה מדוע שני אחים רכשו נכס עבור ילדיהם – בני הדודים, בהיותם בני 9 שנים? במצב שכזה, קשה מאוד לבסס בצורה טובה את הזכות החוזית של התובעים בנכס.

התיישנות עסקאות

העסקה הראשונה של רכישת הדירה יצרה עבור הנתבעת ובעלה זכות במקרקעין, והייתה מגובה בהסכם מול חברת עמידר והסכם חכירה מול מנהל מקרקעי ישראל. לאור זאת, לא חלה התיישנות על זכות במקרקעין, כיוון שזכות זו הייתה קיימת כבר בשנת 1971.

לעומת זאת, בעסקה השנייה מדובר בזכות חוזית בלבד, מול הנתבעת ובעלה, זכות המעניקה אפשרות לקבל זכות בדירה. בהקשר זה, התביעה לאכיפת זכות חוזית לזכות בדירה התיישנה לאחר תקופה של 25 שנה.

לאור זאת, גם אם בית המשפט היה מתרשם שאכן נכרת הסכם כדין (מה שלא קרה), הרי שחלה התיישנות על זכות חוזית זו.

יצויין כי בית המשפט לא חסך את בקורתו כלפי הנתבעת ובעלה, אשר לא רשמו את זכותם במקרקעין לאורך כל השנים. לכן, אף אם במקרים אחרים בית המשפט היה משית את תשלום הוצאות המשפט על התובעים שתביעתם נדחתה, הרי שבמקרה דנן, בית המשפט פטר את התובעים מתשלום הוצאות המשפט של הנתבעת, כיוון שאם הרישום היה מתבצע כסדרו, לפני 47 שנים, הייתה נחסכת מצד כל המעורבים אי-הבהירות אודות הבעלות על הנכס.

בשיתוף משרד עורכי דין גדעון פישר ושות'. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית

אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי, ויש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגייה קונקרטית.