שימו לב לנתון המדאיג הבא: בשנת 2021 הפער בהשקעה בתושבים בין הערים בישראל המשיך לגדול – כאשר הערים העשירות נעשו עשירות יותר, והעניות נשארו עניות כמעט באותה מידה.
כאן, נשאלת השאלה, מה הופך עיר לעשירה או עניה, על פי המדד? ההגדרה של עיר כעשירה או עניה נגזרת מהיקף ההשקעה שלה בתושבים, באמצעות השקעה בחינוך, תרבות, רווחה וכו'.
בממוצע הארצי, כל תושב "עולה" לעיר שלו כ-4,500 נטו בשנה. הערים העשירות משקיעות בתושב בין 6,000 ל-11 אלף שקל נטו בשנה. הערים העניות משקיעות עד 2,000 שקל נטו בשנה בלבד. הפערים בהיקף של מאות אחוזים, עד פי 10 (!!)
10 הערים העשירות ביותר בישראל על פי המדד – השקיעו בממוצע כ-7,500 שקל נטו פר תושב בשנת 2021, לעומת 7,200 שקל נטו בשנת 2020 (במונחים נומינליים).
מנגד – 10 הערים "העניות" ביותר בישראל על פי המדד – הוציאו על תושב רק 1,600 שקל נטו בממוצע בשנת 2021, לעומת 1,500 שקל נטו בממוצע בשנת 2020. שימו לב, כ-1/5 מההשקעה בהשוואה לערים העשירות (!!)
השאלות שחייבות להישאל
לאור הנתונים הללו, רגע לפני הבחירות המקומיות, עולות השאלות החשובות – מה מאפיין את הערים "העשירות" ו-"העניות" לפי המדד? האם תתכן תחרות כלכלית בין ערים בישראל? האם אכן בכוחה של "קרן הארנונה", אותה מציעה המדינה כפתרון, לצמצם את הפערים בין התמורות? ואם לא – איזו מדיניות נדרשת לביצוע כבר היום?
לשם מענה על השאלות הקריטיות הללו – נעזרנו בחברת הייעוץ הכלכלי, תכנוני והשיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות', הבוחנת ומכמתת מידי שנה את הדוחות השנתיים של כלל הערים והמועצות האזוריות בישראל. עשייה זו מציגה את תמונת המראה התפקודית-כלכלית של כל רשות, ויוצרת תובנות ומתודות המאפשרות למדינה ולערים לשנות את תמונת הפערים העמוקים ברמות ההשקעה לה זוכים תושבים וילדים בישראל ברשויות השונות.
איך מגדירים עיר עשירה?
שי דולב, מעורכי המחקר, המשמש כיועץ בחברת צ'מנסקי בן שחר ושות', מסביר כי "עיר עשירה היא עיר אשר משקיעה חזרה בתושביה את הסכומים הגבוהים ביותר. היא נמדדת על ידי רמת ההשקעה העצמית שלה בתושב (השקעה בתושב נטו) המחושבת על ידי סך התשלומים בתקציב השוטף של העיר, מינוס התשלומים והתקבולים הבלתי רגילים (בתקציב השוטף) פחות השתתפות המדינה. כלומר, היא מחושבת מההכנסות העצמיות שהעיר מחוללת בלבד".
מדד 5 הערים העשירות בישראל:
חמש הערים העשירות בישראל בסדר יורד הן: תל אביב-יפו, חיפה, רעננה, אילת ורמת השרון.
מה מאפיין אותן?
המכנה המשותף הבולט בין כל הערים הוא היקף שטחי הנדל"ן המניב בעיר.
- תל אביב מהווה את מרכז העסקים המרכזי של מדינת ישראל המרכז מועסקים מכל המטרופולין אך גם מיתר הארץ. הביקוש לנדל"ן מניב בתל אביב, בעיקר לשטחי משרדים ומסחר המשלמים את התעריף הגבוה ביותר, הינו קשיח ביחס לביקוש ביתר הארץ.
- חיפה מהווה את המוקד המטרופוליטני הגדול השלישי בישראל לאחר תל אביב וירושלים, מעין מדינה בפני עצמה בעלת מאפיינים שונים. העיר נהנית משטחי מסחר ותעשייה נרחבים, ונמצאת במדד המחמיא למרות שפעולות שונות של הממשלה פגעו באופן יחסי בביקוש למשרדים בה.
- רעננה ורמת השרון הינן ערים המתאפיינות באוכלוסייה ברמה סוציו-אקונומית גבוהה יחסית. ערים הומוגניות באופן יחסי לערי המטרופולין, אשר בתחומן פארקי תעשייה ועסקים חזקים, יחד עם היותן מוקדי מסחר אזוריים.
- אילת הינה עיר יוצאת דופן, באופן כללי ביחס ליתר הערים במדינת ישראל ובפרט בתחום הארנונה. מבנה התעסוקה בעיר מחולל הרכב אוכלוסייה שונה. חלק משמעותי מאוכלוסיית העיר הינם עובדים זמניים המגיעים לתקופות קצרות (פחות מ-5 שנים) ועל פי רוב אינם מגדלים בה ילדים, המהווים הוצאה משמעותי עבור הרשויות. לצד זה, מיקומה של העיר מחולל כלכלת מיקום ברורה – בידודה של העיר מונע דליפה של כוח קנייה ממנה מחד, ומנגד היותה עיר תיירותית מושך אליה כוח קנייה בהיקפים גדולים. בנוסף, מיקומה נדרש למתקנים ייחודיים המשלמים ארנונה עסקית, דוגמת שדה תעופה, נמל ובסיס צבאי.
מדד 5 הערים העניות בישראל:
חמש הערים הנמצאות בתחתית הדירוג בסדר יורד הן: רהט, מודיעין עלית, אלעד, ביתר עלית ואום אל פאחם.
מה מאפיין אותן?
הגורם הראשוני שעולה בבחינת המאפיינים המגדירים את הערים העניות במדד הינו – ערים בעלות מספר ילדים גדול באופן יחסי.
ההוצאה על ילדים (חינוך) היא ההוצאה המשמעותית ביותר, ועל כן מאזנן הפיסקאלי במצב בעייתי. עם זאת, נקודת המבט הזו אינה מציגה את התמונה השלמה – בני ברק, למשל, בה מספר הילדים למשפחה לא פוחת מהערים הנ"ל, השקיעה בשנת 2021 פי 3-4 בתושב. יש לציין כי השקעה זו התאפשרה לה בעקבות פיתוח שטחי נדל"ן מניב רבים, בעיקר במתחם B.B.C בצפון העיר, המהווה מעין "באר הנפט" של העיר.
ֻ• רהט הוקמה בבסיסה כעיר לווין במטרופולין באר שבע, העיר מתבססת על שירותים, מסחר, מקומות תעסוקה ותעשייה הממוקמים במרביתם בבאר שבע. יתר על כן, אזור התעשייה הגדול והמוצלח הפועל במזרחה, עידן 2000, המיועד להרחבה נוספת נוכח הביקוש הקיים בו, משויך חלקית למועצה האזורית השכנה. מודל זה של חלוקת הכנסות מאזורי תעשייה הסמוכים לערים, בעיקר בפריפריה, אשר הוקמו על קרקעות חקלאיות לשעבר, הינו בעייתי. אזורי התעשייה מהווים חלק מהעיר ונסמכים על עובדים מהעיר, זיקתם למועצות האזוריות הינה היסטורית ואף קלושה. בנוסף, יש לתת את הדעת לפער בהיקפי האוכלוסייה המובנים בין העיר ובין המועצה הסמוכה לה, המייצרים עדיפות כלכלית ברורה למועצה.
- מודיעין עלית, ביתר עלית ואלעד, בדומה לרהט, גם הערים החרדיות הצעירות הנמצאות בתחתית הדירוג, הוקמו כפתרונות מגורים הנסמכים באופן ניכר, אם כי לא בלעדי, על מוקדי תעסוקה ומסחר שכנים. מצב זה, יחד עם ההוצאה הגבוהה על חינוך כאמור, אינו מאפשר להן להגיע לאזור פיסקאלי כנדרש לשיפור רמת ההשקעה בתושב. בעיר אלעד, לדוגמה, תוכנן לאחרונה אזור תעשיה גדול שמטרתו להכניס ארנונה עסקית לעיר. כלומר, השאלה העיקרית שעמדה בפני ועדות התכנון (ובפרט הותמ"ל שאינו מתמחה באזורי תעשייה), היא כיצד לשפר את מאזנה הפיסקאלי של העיר, ולאו דווקא שאלות תכנוניות "מקצועיות" ביחס למיקומו ואופיו של אזור התעשייה החדש, או שאלות על תכנון מיטבי שיאפשר את שיווקו המוצלח, דהיינו, כוחות השוק יממשו את המתכונן.
דירוג הערים לפי השקעה בחינוך, תרבות ורווחה
השקעה בחינוך
ערי השרון המבוססות, רמת השרון, רעננה, הרצליה, וכן גם תל אביב ואף אור יהודה, שנהנתה מהגירה של אוכלוסייה חזקה בשנים האחרונות לשכונות החדשות בצפון העיר, מובילות את דירוג הערים המובילות בהשקעה בחינוך עם השקעה של כ-1,500 שקל נטו לתושב.
לעומתן, בתחתית הדירוג, נמצאות רהט, סח'נין, שפרעם, ביתר עלית ומע'אר, המשקיעות פחות מ-250 שקל לתושב. יצוין כי חלק ניכר ממערכות החינוך במגזר החרדי הינן פרטיות לגמרי או באופן חלקי – ועל כן הדירוג אינו מעיד על רמת ההשקעה לה זוכה הילד בפועל. לעומת זאת, ההשקעה הנמוכה בילדי הישובים הערביים בתחתית הרשימה צפויה להגדיל את הפערים הקיים כבר היום.
בחינה של רמת ההשקעה לילד (ולא לתושב) מעלה את תל אביב למקום הראשון מצד אחד, נוכח שיעור נמוך של ילדים בה לעומת ערי השרון המבוססות.
מאידך, היא מורידה את הערים החרדיות למקום אפילו נמוך יותר ברשימה, בעקבות שיעור הילדים הגבוה בהן, בשונה מאשר בישובים הערביים בהם רמת הילודה ירדה באופן ניכר בשנים האחרונות. ברם, רהט נותרת במקום האחרון בכל הדירוגים כעדות להיותה העיר ה-"עניה" בישראל.
השקעה בתרבות
5 הערים המובילות בהשקעה לתושב בתחום התרבות בסדר יורד הינן תל אביב, רמת השרון, הרצליה, רעננה וגבעתיים. יש לציין כי למרות שגבעתיים מדורגת במקום ה-19 בהשקעה בתושב, בהשקעה בתרבות היא מדורגת במקום ה-5 כאמור, וניתן ללמוד מכך על סדרי העדיפויות של תושביה.
5 הערים בתחתית הדירוג: רהט, מודיעין עילית, אלעד, קלנסואה וטירה.
השקעה ברווחה
5 הערים המובילות בהשקעה לתושב בתחום הרווחה הן ערים הממוקמות בפריפריה הגאוגרפית והכלכלית של ישראל: טירת הכרמל, קריית מלאכי, דימונה, שדרות ומגדל העמק. תל אביב נמצאת במקום ה-9 בדירוג הזה, מה שנותן לנו עדות מצוינת לרמת ההטרוגניות הכלכלית-חברתית שבה.
בתחתית הדירוג, נמצאות מודיעין, באר יעקב, טייבה, כפר קאסם ומע'אר. מודיעין ובאר יעקב כערים עם משפחות צעירות חזקות באופן יחסי, אל מול הערים הערביות בהן רמה ההשקעה הנמוכה נגזרת בראש ובראשונה מחוסר במשאבים.
מדוע נוצרים הפערים ומה מאפשר לעיר להיות עשירה?
כאמור, המשתנה המשמעותי ביותר המשפיע על האפשרות של היישוב להשקיע בתושב הינו היקף שטחי הנדל"ן המניב בעיר. הערים בהן היקף הנדל"ן המניב הגבוה ביותר לתושב הינן תל אביב, לאחריה אילת עם כמחצית, הרצליה, חיפה ופתח תקווה.
תל אביב ראשונה כנגזר מהיותה בירת התעסוקה הישראלית. אילת אמנם נהנית משטחי נדל"ן מניב בהיקפים גבוהים, אך מרביתם שטחי תיירות הדורשים הוצאה גבוהה מהרשות, וכן שטחים נוספים המניבים ארנונה נמוכה באופן יחסי. פתח תקווה בולטת כעיר גדולה שאינה עיר מטרופולין, אשר הצליחה למשוך לשטחה נדל"ן מניב בהיקף גבוה.
קרן הארנונה היא לא יותר מפלסטר
כחלק ממאמצי הממשלה להגדלת היצע הדיור למגורים, הוצגה התנגדות ראשי הערים והמועצות לשיווק בתחומן כחסם משמעותי. ראשי הרשויות טענו, ובצדק, שכן קליטת תושבים נוספים תוביל בהכרח לפגיעה במאזנן הפיסקאלי ובכך לירידה בהיקף ההשקעה בתושבים.
מבנה הארנונה למגורים בישראל הינו גרעוני באופן מובנה, ומסתמך על סבסוד של הארנונה לנדל"ן מניב. תעריף הארנונה הממוצעת המשמש למגורים הינו 42 שקל למ"ר, בעוד התעריף הממוצע לנדל"ן מניב עומד על 92 שקל למ"ר (מתוכם שימושי המסחר והמשרדים משלמים כ-300 ₪ למ"ר). לעומת זאת ההוצאה על שירותים לתושבים הינה ההוצאה העיקרית של הרשויות לעומת ההוצאה על שירותים לשימושי הנדל"ן המניב שהינה שולית באופן יחסי.
הפתרון אותו יזמה הממשלה ואושר במסגרת חוק ההסדרים האחרון, "קרן הארנונה", עורר סערה גדולה בקרב רבים. ההנחה בהצעת החוק הזו היא כי מבנה הארנונה מהווה תמריץ שלילי לבניית יחידות דיור לשם הגדלת ההיצע למגורים ותוספת תושבים.
ההשקעה הממוצעת של ערים בישראל, כאמור, על תושב בישראל עומדת על סך של 4,500 שקל, לעומת הכנסה ממוצעת של 1,600 שקל בלבד. כלומר, על כל תושב חדש נדרשת העירייה לייצר כ-3,000 שקל נוספים ממקורות אחרים – כאמור, בעיקר מהוספת נדל"ן מניב, ואם הדבר אינו מתאפשר, אז האופציה האחרת, שמסבירה גם את הפערים, היא הורדת רמת השירותים שהיא מספקת לתושבים.
בתרחיש הקיים – מרבית הערים העשירות תמשכנה להיות "עשירות" ומרבית הערים העניות תמשכנה להיות "עניות". קרן הארנונה שמציעה הממשלה היא לא יותר מ-"פלסטר", אשר ישפיע לתקופה מסוימת על בנייה חדשה בלבד, ובשיעורים נמוכים.
אז מה הממשלה צריכה לעשות כדי לצמצם את הפערים?
שורש הבעיה הינה הסבסוד הצולב בין ארנונה למגורים ובין ארנונה לנדל"ן מניב. מתקיימת בישראל כלכלת מיקום ברורה – ישנם מיקומים בהם הביקוש לנדל"ן מניב הינו גבוה כמעט בכל מצב: כלכלי, בטחוני, חברתי ועוד, ואף בתקופות משבר. לעומתם, ישנם מיקומים שהביקוש אליהם נמוך ללא כל יכולת של הרשויות לשנות זאת.
מציאות זו מובילה בראש ובראשונה להעמקת פערים בחברה. ילד ברשות חלשה ו-"ענייה", אשר הוריו בחרו להתגורר בה בין היתר בעקבות מחירי הנדל"ן הנמוכים, מקבל פחות השקעה בחינוך מאשר ילד ברשות חזקה ו-"עשירה", אשר הוריו בחרו להתגורר בה בעקבות רמת החינוך הגבוהה.
בנוסף, ברמה התכנונית אין קשר בין כלכלה ואומדני ביקושים ובין התכנון בפועל. חדשות לבקרים מתוכננים אזורי תעשייה, פארקי עסקים, מגרשי משרדים ומסחר, מבלי שנעשית כל בחינה של שיקולים כלכליים-תכנוניים במיקומם.
ניתוק הסבסוד הצולב בין ארנונה למגורים לארנונה לבין נדל"ן מניב יקדם את שבירת "מעגל העוני", ובנוסף ישביח את תכנון האזורים והערים בישראל. לשם כך, נדרשת מנהיגות לאומית "אמיצה" ומקצועית לחולל את השינוי.
במקביל, נדרש לזקק את התכנון מבחינה כלכלית-תכנונית טהורה ולנתק אותו משיקולי ארנונה. לייצר לערים תוכניות אסטרטגיות כלכליות מתממשות, לתכנן תוכניות בתתי-שווקים ברמה לאומית וברמה התפקודית וכן להנחות וללמד תדיר את העוסקים בתכנון בישראל את המגמות, הטרנדים והצרכים של השוק החופשי והגופים המממשים.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו