תוכן בשיתוף מסחרי
לפני מספר ימים פנה אלי אדם, אשר היה מופתע מאד לאחר שהתקבלה אצלו שומת מס שבח בסך של כ-200,000 שקל. זאת לאחר שמכר דירת מגורים שקיבל בירושה ובה החזיק, יחד עם אחיו, בחלקים של 50%. אותו אדם היה משוכנע שמדובר בטעות וביקש שאפנה לרשות המיסים ואעמיד אותה על טעותה.
הוא סיפר לי שלפני כשנתיים מכר דירת מגורים בפטור של דירת מגורים מזכה, כי זו הייתה דירתו היחידה באותה העת (לשם הנוחות נקרא לדירה זו הדירה היחידה). זאת למרות שבאותה העת הוא היה גם הבעלים של 50% מדירת המגורים שקיבל בירושה (את הדירה הזו נכנה הדירה הנוספת).
לדבריו, נמסר לו במועד מכירת הדירה היחידה, כי למרות שהייתה לו בעלות של 50% בדירת המגורים הנוספת (בעגה המשפטית דירה זו נקראת "זנב" בדירה היחידה), הוא עדיין זכאי לקבל את הפטור. הוא סבר כי בבואו למכור את הדירה הנוספת, יוכל ליהנות מפטור של דירת מגורים מזכה גם במכירתה.
למרבה הצער, לא מדובר בטעות של רשות המיסים והשומה הייתה תקינה. אותו אדם אינו היחיד ששגה בכך, שכן מדובר בטעות נפוצה מאוד.
מרביתכם בוודאי נתקלתם לפחות פעם אחת במהלך חייכם במונח "פטור דירת מגורים יחידה" (המינוח המשפטי המדויק הוא "פטור דירת מגורים מזכה"). מדובר בפטור השכיח ביותר בענף מיסוי המקרקעין, אך במהלך עבודתי כעורכת דין בתחום הנדל"ן ומיסוי המקרקעין, אני נתקלת לעיתים בטעויות נפוצות הקשורות בהבנתו בקרב הציבור.
תתפלאו לשמוע שיש חריגים אזוטריים, שלא כולם מודעים אליהם, אך הכרתם יכולה לחסוך לכם הרבה כסף. ככל שאינכם מודעים אליהם, אתם עלולים למצוא את עצמכם בצד השני של המתרס ולתרום לרשות המיסים סכומי כסף לא מבוטלים, והכל בגלל שלא ידעתם.
תחילה נבהיר כי פטור דירת מגורים מזכה מתייחס לפטור מתשלום מס שבח, כאשר בהתאם לסעיף 6(א) לחוק מיסוי מקרקעין, מס שבח מקרקעין הוא מס אשר יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין. כלומר, מס השבח יחול על המוכר בבואו למכור את דירתו. סעיף 6(ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה. שני מונחים אלה הם מונחים רחבים אליהם לא ניכנס במאמר זה, אך בפשטות ניתן לומר, כי השבח הוא למעשה הרווח הצפוי לנו במכירת הדירה, כאשר השבח יפוצל לשבח ריאלי ושבח אינפלציוני.
מי מקבל פטור?
בטרם ניכנס לעובי הקורה, נציין כי התנאי המקדים לקבלת פטור ממס שבח הוא מכירת דירת מגורים. בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין ולפסיקה, דירת מגורים מזכה היא דירה שבנייתה כבר הסתיימה, הנמצאת בבעלות אדם פרטי (לא חברה), אשר שימשה בעיקרה (מעל 50% משטחה) למגורים ב-4 השנים שלפני המכירה (או 80% מהתקופה שבגינה מחושב השבח). החריג לכך הוא שגם גם גן ילדים ובית כנסת יחשבו כדירת מגורים מזכה, חרף העובדה שלא שימשו למגורים.
עד סוף 2013 המוכר היה זכאי מכוח חוק מיסוי מקרקעין לקבל פטור ממס שבח כל 4 שנים בעבור דירה אחת. לא הייתה חשיבות בפטור זה למספר הדירות שבבעלות המוכר, כל עוד מכר דירה אחת בכל 4 שנים.
החל מ-2014 פטור זה בוטל, ובמקומו נכנס לתוקפו סעיף 48ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע 4 תנאים מצטברים, בהם יש לעמוד כדי להיות זכאים לפטור זה. נכון לשנת 2021, תקרת הפטור היא עד לסך של 4,495,000 שקל.
התנאי הראשון הוא שהמוכר הוא מוכר זכאי. מוכר זכאי הוא אחד מאלה: א. תושב ישראל; ב. תושב חוץ שמציג אישור לפיו אין לו דירת מגורים במדינת התושבות שלו. לעניין זה יודגש כי אין מסמך רשמי אותו מחייבת רשות המיסים להמציא, ולכן יש להיות יצירתיים בעניין זה, כאשר המטרה היא להוכיח כי אכן אין לתושב החוץ דירת מגורים במדינה בה הוא תושב. ככל שיש לתושב החוץ דירת מגורים מחוץ למדינת התושבות שלו, הוא לא ייכנס תחת הגדרה זו וייתכן שיהיה זכאי לקבלת פטור של דירת מגורים מזכה בישראל.
התנאי השני הוא כי המוכר החזיק בדירה לפחות 18 חודשים כדירת מגורים. כאשר מדובר בדירה שנרכשה מקבלן, מניין החודשים יחל מהמועד שבו הייתה הדירה ראויה למגורים, דהיינו ממועד קבלת טופס 4.
התנאי השלישי הוא כי במשך 18 חודשים שקדמו למכירה לא נמכרה דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי סעיף 48ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, כלומר בפטור של דירת מגורים מזכה.
התנאי הרביעי הוא שהדירה הנמכרת היא הדירה היחידה של המוכר. כלומר, כי אין למוכר דירה נוספת.
מה לא נחשב לדירה נוספת?
ישנם מספר חריגים אשר לא ייחשבו כדירה נוספת:
- קיימת למוכר דירה נוספת שהיא דירה בדיירות מוגנת מלפני שנת 1997.
- דירה נוספת שנרכשה על מנת להחליף את הדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
- דירה שהתקבלה בירושה ועומדת בתנאים א+ב לסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, לפיו הדירה הועברה בירושה לבן זוג של המוריש, צאצא של המוריש, בן זוגו של צאצא המוריש, וכי לפני פטירתו היה המוריש בעליה של דירת מגורים אחת.
- מצב בו יש למוכר "זנב" בדירות אחרות - בעלות של עד 30% בדירה רגילה או עד 50% בדירה שהועברה אליו בירושה. עניין זה יחול, גם אם נניח שיש למוכר 30% בדירת מגורים רגילה, 30% בעוד דירת מגורים רגילה ו-50% בדירת ירושה, בנוסף לדירת המגורים בה הוא יבקש להכיר כדירת מגורים יחידה.
לא כולם יודעים, בדיוק כפי שטעה אותו בחור בסיפור שלעיל, כי מי שנהנה מפטור של דירת מגורים יחידה, למרות שהחזיק באותה העת בזנב בדירה נוספת, לא יוכל ליהנות מהפטור בעת מכירת דירת הזנב, גם אם תהיה זו דירתו היחידה באותה העת. במקרה זה יהא עליו לשלם 25% מהרווח, או יתכן שיהיה זכאי לחישוב לינארי מוטב (ככל שהדירה הנוספת נרכשה לפני שנת 2014). ביחס לזנב בדירה הנוספת מדובר בדחיית מס בלבד.
ככל שאותו אדם היה מודע לעניין זה והיה מבצע תכנון מס נכון, היה שוקל את צעדיו ונערך לתשלום מס שבח זה, וכך לא מופתע לקבל שומת מס של כ-200,000 שקל.
הסיפור שלעיל בא ללמדנו כי מוטב שלא לעשות עסקאות נדל"ן בלא ייעוץ של עורך דין הבקיא אף בסוגיות מיסוי המקרקעין. בטרם נצא לדרך בשלב המו"מ, יש להבין לעומק את היבטי המס השונים ולהכניסם למכלול השיקולים של כדאיות העסקה.
עו"ד אורטל ננר עוסקת מזה 10 שנים בתחום דיני המקרקעין ומיסוי המקרקעין.
תוכן בשיתוף מסחרי
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו