חברות הנדל"ן עם היד על השאלטר

קשה לפספס את הטרנד החדש שהחל לצמוח בתעשיית הנדל"ן בשנים האחרונות.

בשקט בשקט חברות נדל"ן, חברות ניהול ומשקיעים החלו לפזר סיכונים ולפזול לעבר השקעות בענף האנרגיה - ייצור ומכירת חשמל.

בשנים האחרונות הודיעה רשות מקרקעי ישראל על כניסה לתחום האנרגיה (ראו בוקסה). כך גם נוהגות חברות נדל"ן ותיקות שעיקר עיסוקן עד עתה היה בתחום הנדל"ן המניב, הלוגיסטיקה והמסחר.

כך פועלת מזה שנים חברת בינוי ושיכון נדל"ן שהקימה את חברת 'שיכון ובינוי אנרגיה' ומובילה את התחום, וכן חברות נדל"ן ותיקות כקבוצת עזריאלי, ביג, ומגה אור.

אלה, ורבות נוספות, מצאו דרך נוספת להשביח את הנכסים שבבעלותן לאחר שמוצו כל הזכויות במקרקעין.

ממשלות ברחבי העולם מחויבות להגיע לאפס פליטות פחמן עד שנת 2050, כדי לצמצם את ההשפעות הנובעות משינויי אקלים.

בהתחשב בכך, שכמעט 40% מפליטות הפחמן הדו-חמצני בעולם מגיעות מנדל"ן - הרי שממשלות רואות בכך צו שעה מחייב.

מבחינת חברות הנדל"ן שנכנסות לתחום, יש פה פוטנציאל השקעה גדול לשנים הבאות והן צריכות לעמוד בפני אתגר כפול: ייצור תשואות ודילול פליטות.
בשלב זה נראה שהן מצליחות.

לפחות בכל הקשור לייצור תשואות. די אם נראה את הרווחים שרשמה בחודשים האחרונים חברת שיכון ובינוי, שמכרה 3.5% מניות של 'שיכון ובינוי אנרגיה' בכ-100 מיליון שקל.

'שיכון ובינוי אנרגיה' הונפקה בבורסה באוגוסט האחרון לפי שווי של 2.2 מיליארד שקל וכיום היא נסחרת לפי שווי של כ-3 מיליארד שקל.

לאחרונה הודיעה החברה על הרחבת פעילותה בארה"ב בתחום האנרגיה והמתקנים הסולריים. היקף העסקה בארה"ב מוערך בעשרות מיליוני דולרים ואחוז התשואה להון צפוי לעמוד על 9%-10%.

חברת שיכון ובינוי מובילה בארץ בתחום התשתיות והנדל"ן והיא נחשבת לחברת האנרגיה הפרטית הגדולה ביותר בישראל.

אחרי חברת החשמל, מחזיקה שיכון ובינוי נתח שוק בשיעור של 12%.

החברה מחזיקה בשתי תחנות כוח לייצור חשמל קונבנציונלי (בשיתוף אדלטק) ובתחום האנרגיות המתחדשות, לחברה קשת רחבה של כל הטכנולוגיות האפשרויות לייצור אנרגיה מתחדשת, בפרויקטים פוטו-וולטאים, תרמו-סולארים, פרויקטי אגירה, גז טבעי, הידרו ולקראת פיתוח בעולמות הרוח.

"חברת האנרגיה של שיכון ובינוי היא חברת האנרגיה הפרטית הגדולה בישראל המפעילה מספר תחנות כוח בהספק של 5 ג'יגה וואט בהפעלה מסחרית",

מסביר תמיר כהן, מנכ"ל שיכון ובינוי. "הידע שלנו בתחום בשילוב הידע והניסיון בתחומי הנדל״ן והתשתיות, מאפשרים לנו לפעול באופן מוצלח גם בזירה זו, ולספק ללקוחותינו את הדיור האיכותי ביותר עם הפתרונות המתקדמים ביותר בתחום האנרגיה הירוקה״.

אחרי חברות הטכנולוגיה

נחזור לחברות הנדל"ן: כניסתן של החברות לתחום האנרגיה היא די טבעית. אחרי הכל, הן בונות את נכסי הנדל"ן, הן שצריכות להתאים את הנכס לעמוד בתקני יעילות אנרגטית והן גם, בחלק המקרים, מחזיקות את הנכס ומנהלות אותו.
היתרון בבניין ירוק המתנהל ביעילות אנרגטית מתורגם בסופו של דבר למילה אחת: כסף.

בניינים הפולטים שיעור גבוה של פחמן מתורגמים לעלויות אנרגיה גבוהות, ומכאן לעלייה בהוצאות התפעול של הנכסים. אז מי ירצה לשכור שטח במגדל שמבזבז לשוכרים את הכסף? מסתבר שאף חברה שמכבדת את עצמה, קל וחומר חברות הטכנולוגיה הבינלאומיות כגון, אפל, אמזון, גוגל או אינטל - לא ישכרו שטחים במגדלים שלא יעילים אנרגטית, כי הם פשוט לא רווחים עבורם כלכלית.

סקירה כללית על מדיניות החברות הבינלאומיות מלמדת כי רובן הטמיעו כללים ונהלים הקשורים לאנרגיה מתחדשת, ועל-כן בבואן לשכור שטחים בישראל, יפסלו על הסף מבנים שלא עומדים בתקנים ירוקים של יעילות אנרגטית.

בחברת הטכנולוגיה העולמית 'אפל', למשל – כל המתקנים של החברה, מחנויות קמעונאיות ועד מרכזי נתונים הפרוסים על יותר מ-40 מדינות בארה"ב, מופעלים באמצעות אנרגיה מתחדשת כבר מאז 2014. המלחמה בשינוי אקלים נותרה אחת מסדרי העדיפויות הדחופים בחברה, והיא מקדמת יוזמות והשקעות חדשות המסייעות בהפחתת פחמן בכלכלה העולמית, קידום פתרונות אקלים, השקעות באנרגיה מתחדשת ושותפויות עם עסקים העוברים לאנרגיה ירוקה.

חברת הטכנולוגיה 'גוגל' מחויבת במשך שנים לפעולות אקלים וניהול סביבתי, כאשר כבר ב-2018 התאימה 100% מצריכת החשמל של פעילותה העולמית באנרגיה מתחדשת. בשנה האחרונה הצטרפה למועצה המייעצת התאגידית של חברות המובילות בתחום וחתמה על עסקה לספק חשמל באמצעות אנרגיה סולארית.

בחברת אמזון, הודיע מייסד החברה, ג'ף בזוס, כי הוא בכוונתו לתרום את רוב הונו, בסך 124 מיליארד דולר, למלחמה בשינויי האקלים. כמו-כן בשנה האחרונה קידמה החברה מספר פרויקטי אנרגיה סולארית מתחדשת ברחבי הודו לצורך ייצור חשמל בהיקף של למעלה ממיליון מגה וואט"ש של אנרגיה נקייה מדי שנה. היקף זה עשוי להספיק כדי לכסות את צריכת החשמל של כ-360,000 בתים בינוניים בדלהי, שבהודו.

חברות טכנולוגיה ברחבי העולם הן בין החברות הפעילות ברכישת חשמל נקי ושלושת החברות הפעילות העיקריות בתחום הן: אמזון, Meta, חברת האם של פייסבוק וגוגל.

בסך הכל מדובר בכ-326 חברות טכנולוגיה זרות שרכשו עד סוך 2022 77.4 ג'יגה וואט של אנרגיית רוח ושמש - מספיק אנרגיה כדי להפעיל כ-18 מיליון בתים בארה"ב.
כאשר זה "הקוד העסקי", נוצר לחץ על חברות נדל"ן ישראליות לפעול באופן דומה וללכת לקראת התייעלות אנרגטית.

לדברי איתן פרנס, מנכ"ל איגוד חברות אנרגיה ירוקה לישראל, "מאז ועידת האקלים בפאריז ב-2015 ואמנת פאריז שנוסחה בעקבות זאת, העולם כולו מכיר בצורך להתמודד עם משבר האקלים ועובר לאנרגיה ירוקה.

בכל הקשור לנדל"ן המשמעות היא, שהחברות הגדולות בעולם,  לא ישכרו שטחים במגדלים שלא מנוהלים לפי תו ירוק ופועלים ביעילות אנרגטית, מה שמחייב היום כל חברת נדל"ן שבונה להתיישר לתקנים החדשים, אחרת היא תישאר ללא שוכרים חזקים".

לדברי תמיר כהן, מנכ״ל שיכון ובינוי, "תחום האנרגיה הוא תחום משיק לתחום המגורים, שכן כל פרויקט מגורים או תעסוקה מחייב צריכת אנרגיה, ולכן הפרויקטים מאפשרים לחברות שיש ביכולתן להקים תחנות כוח, לפעול כך.

בתוך שנים ספורות נוכל לראות פרוייקטים גדולים שאינם מחוברים באופן קבוע לרשת החשמל אלא מייצרים בעצמם את החשמל, כדי להקטין את העומס על רשת החשמל. אנחנו רואים מה קורה באירופה ומזהים את המגמה ההולכת וגוברת בכל הנוגע לייצור עצמי של חשמל.

ישראל צפויה לאמץ מדיניות חשמל דומה לזו שבאירופה ולעודד הקמת מרכזי ייצור אנרגיה מקומיים".

בשיכון ובינוי זה כבר עובד, כאמור. כך מתאר מנכ"ל שיכון ובינוי אנרגיה דידי פז, את הדרך להינתקות מחברת החשמל: "אנחנו יכולים לבוא לקיבוצים, מושבים או חברות נדל"ן שמחזיקות נכסים רבים, כמו רשת של קניונים, בתי מלון, רשתות של דיור מוגן ועד דאטה סנטרים ומתקני התפלה, שצורכים חשמל בכמויות אדירות, ולהציע להם להקים מיזם משותף כדי לייעל את צריכת האנרגיה שלהם.

הם ייצרו חשמל עבור עצמם תוך התנתקות מחברת החשמל ורכישת חשמל משיכון ובינוי. יש לנו היום מחלקה מסחרית ועובדים שתפקידם לבוא ללקוח קצה B2C, או ללקוחות ביתיים, ולמכור להם פתרונות אנרגיה. שיכון ובינוי יודעת היום להקים פרויקט אנרגיה על כל המשתמע מכך, ולבצע התייעלות אנרגטית כדי להביא לחיסכון בעלויות האנרגיה עבור הלקוח/השותף.

כיום חברות הנדל"ן חותרות לאנרגיה ירוקה וחשוב להן להתהדר בחשמל ירוק שמגיע, לצורך הדוגמא, ממתקן סולרי בנגב המערבי. אנחנו יודעים להציע להם את זה. אנחנו מסוגלים להפוך אותם למעין "תחנת כוח" קטנה לייצור עצמי, ובמידה ויש עודפים הם יכולים למכור חשמל".

הכניסה של חברות הנדל"ן לתחום נובעת גם בשל רצונן לגוון את פורטפוליו הנכסים של החברה וכמובן - להגדיל את התשואה. אם בהשכרת נכס מניב ניתן להגיע לתשואה שנעה בין 5-6 אחוז, בהשקעות בפרויקטים של אנרגיה מתחדשת ניתן להגיע לתשואות גבוהות יותר, שעולות על 10%. אם כי, גם בתחום זה, החברות המשקיעות ידעו ימים טובים יותר והגיעו לתשואות של מעל 20%, זאת לפני עליית הריבית ותשומות הבנייה.

נכס שעובד 24/7
"חוק משק החשמל מאפשר מכירת חשמל באופן עצמאי,

מה שאומר שניתן לקנות חשמל בזול ולמכור ברווח, ולכן יש פה הזדמנות חדשה", מסביר רו"ח דורון גבור, שותף ראש מגזר הנדל"ן והאנרגיות המתחדשות של דלויט.

"קידום רפורמת החשמל צפוי לייצר שוק חופשי ומי שיש לו את האמצעים לכך, הידע, הטכנולוגיה וההון האנושי, יוכל להקים מתקנים לייצור חשמל סולארי ולספק אותו ללקוחות".

המטרה בסופו של דבר היא, שנכסי נדל"ן כחלקות קרקע, מתקנים, קמפוסים ובעתיד גם מבנים רב-תכליתיים יוכלו להיות מאופסים אנרגטית, ולפעול באופן עצמאי באמצעות התקנת מערכות סולאריות כדי לייצר ולספק חלק ניכר מצורכי החשמל של המקום.

לאט ובהדרגה נכסים אלו יהפכו למעין מיקרוגריד – ויפעלו כ"אי" עצמאי לייצור חשמל באמצעות מכירת עודפי ייצור החשמל לצרכנים הפועלים באותו "אי".

כך שבאותו נכס יתקיימו מספר פעולות: של ייצור חשמל, חלוקה, אחסון, צריכה וניהול.
"בשנים האחרונות התעורר הטרנד להקים בניינים רב תכליתיים, בשילוב מגורים, משרדים, מלונאות ומרכז מסחרי.

אז כעת שוקלים להכניס לנכס כזה גם אנרגיה סולארית שיעבוד כנכס מניב 24/7, בייצור אנרגיה עצמאית. החברות מחזיקות במונה החשמל ומוכרות אותו לצרכנים שלהם באותו מבנה, ומרוויחות רווח נוסף", דברי גבור.

בין חברות הנדל"ן שנכנסו בשנים האחרונות לתחום האנרגיה ניתן לציין את ישראל קנדה, קבוצת עזריאלי, אשטרום, ביג, קבוצת מגה אור, קבוצת מבנה ורני צים.

בינואר 2023 תיקנה חברת החשמל את חוק משק החשמל הקובע אמות מידה חדשות בסחר בחשמל.

כיום יש בישראל מעל 30 ספקי חשמל (שאינם מייצרים חשמל, בניגוד לשיכון ובינוי, רנ"ה), כחברת סלקום, סופרגז, הוט, סונול ובזק, כאשר הספקיות הגדולות ביותר כיום הן פאוור של חברת פרטנר ורפק אנרגיה המחזיקות בכ-50% מהשוק. בתחילת ינואר השנה הודיעה חברת "אלקטרה פאואר"

(לשעבר "סופרגז") על התחלת אספקת חשמל לצרכנים פרטיים.
מדובר בתחילתה של מהפכה לייצור חשמל בשוק החופשי.

השלב הבא במהפכה יושלם בשנה הבאה, ינואר 2024, אז תאפשר רשת החשמל לרכוש את החשמל מיצרני אנרגיה ירוקה – אנרגיה מתחדשת, כך שכל גורם שהותקנו אצלו בשטחו פאנלים סולאריים, למשל, יוכל להתקשר באופן ישיר עם ספק חשמל ולמכור את החשמל לצרכנים פרטיים.

תמיר כהן, מנכ"ל שיכון ובינוי: "בתוך שנים ספורות נוכל לראות פרוייקטים גדולים שאינם מחוברים באופן קבוע לרשת החשמל אלא מייצרים בעצמם את החשמל"
רו"ח דורון גבור, שותף ראש מגזר הנדל"ן והאנרגיות המתחדשות של דלויט: "הטרנד להקים בניינים רב תכליתיים הפועלים 7 /24 , 
 דוחף את החברות לפעול לייצור עצמאי של חשמל"  איתן פרנס, מנכ"ל איגוד חברות אנרגיה ירוקה לישראל: "מרבית המכרזים של רמ"י הם ללא ודאות ויכולת להקים מתקן לאנרגיה מתחדשת"

"רמ"י מכניסה מימד של הימורים במכרזים"

הקריאות לפירוק רשות מקרקעי ישראל כמונופול בלעדי המחזיק היום בכ-92 אחוז מקרקעות המדינה עשויות אולי להתממש, אך מסתבר שרמ"י לעולם נשארת, כאשר בשנים האחרונות החלה הרשות לסלול לעצמה דרך לעבר שיווק קרקעות לייצור חשמל.

בשש השנים האחרונות פעל אגף עסקאות ברמ"י להגדלת ההיצע ושיווק עסקאות סולאריות בהיקף רחב. בשנתיים האחרונות שווקו שיא של כ-43 עסקאות סולאריות.
בין המכרזים ששווקו לייצור ואגירת אנרגיה סולארית בשנת 2022 נמנים שני מכרזים ברמת חובב – בהם זכתה חברת "סולגרין בע"מ" לייצור חשמל באנרגיה סולארית בשטח של 1,446 דונם ו-1,400 דונם, בהספק של כ-280 מגה וואט. החברה שילמה על הזכייה בשני המכרזים למעלה ממיליארד שקל! בשנה הקרובה צפויים לצאת מכרזים נוספים בעיקר באזורי פריפריה בהיקפים של עשרות אלפי דונמים.
לדברי איתן פרנס, מנכ"ל איגוד חברות אנרגיה ירוקה לישראל, רשות מקרקעי ישראל משווקת קרקעות רבות לייצור אנרגיה סולארית, אלא שחלק מהמכרזים מנותקים מהמציאות.

"רמ"י משווקת קרקעות לאנרגיה סולארית וזה מבורך אלא שהקרקעות משווקות במקומות שכלל לא מחוברים לרשת החשמל. מכיוון שרשת החשמל של ישראל לא פותחה ב-20 השנים האחרונות, מרבית המכרזים שרמ"י מוציאה הם ללא ודאות ויכולת להקים מתקן לאנרגיה מתחדשת והפקת חשמל. יוצא אם כך שרמ"י מכניסה למכרזים מימד של חוסר ודאות, של הימורים. בינתיים, החברות קונות ומשלמות במחירים מופקעים".

מתחזקות מעבר לים

למרות אופציות ההשקעה, הרגולציה והבירוקרטיה הישראלית מצליחות להכשיל כל חלקה ויוזמה טובה. המשמעות היא: זליגה של חברות נדל"ן ואנרגיה אל מעבר לים.

חברת אשטרום הודיעה השנה על כניסתה לתחום האנרגיה הירוקה בארה"ב; חברת ביג מקדמת פעילות של אנרגיה ירוקה ברומניה; חברת ניומד אנרג'י (דלק קידוחים) שבשליטת איש העסקים יצחק תשובה חתמה לאחרונה על הסכם עם חברת אנלייט להקמת פרויקטים לאנרגיה מתחדשת בצפון אפריקה והמזרח התיכון וחברת 'רני צים אנרגיה מתחדשת' של קבוצת רני צים התקשרה בהסכם להקמת פרויקט סולארי בבולגריה.

הפעילות הישראלית מעבר לים עשויה להתחזק גם על רקע מלחמת רוסיה-אוקראינה.

רוסיה היתה עד 2021 יצואנית הגז הטבעי העיקרית למדינות אירופה, וכעת המלחמה שינתה את משחק האנרגיה העולמי וגרמה למדינות שנפגעו מהמשבר לחפש חלופות למקורות אנרגיה מתחדשים.

"ללא שינוי משמעותי ברגולציה נראה יותר ויותר חברות ישראליות יוצאות לאירופה וארה"ב", מסביר יקי בוארון, שותף מחלקת נדל"ן ב-EY ישראל.

"אנחנו נמצאים בתקופה של חוסר ודאות פיננסית עם עליות ריבית ואינפלציה שמרימה את הראש, ולכן חברות נדל"ן שייכנסו לאנרגיה יבקשו למזער סיכונים ובין היתר למצוא פתרון מעבר לים".