ספטמבר המפתיע: זינוק במכירת דירות ובמחיריהן

שוק הנדל"ן יציב ומתאושש:בחודש ספטמבר נרכשו 9,600 דירות, ללא שינוי בהשוואה לספטמבר אשתקד ובירידה של 11% בהשוואה לחודש הקודם.

יציבות זו במספר העסקאות בספטמבר יש בה כדי להפתיע במידה מסוימת, הן לנוכח העובדה שחגי תשרי החלו השנה כבר באמצע ספטמבר והן לנוכח הסגר השני שהחל ב־18 בספטמבר, ערב ראש השנה. אחד ההסברים לרמה הגבוהה יחסית של עסקאות בספטמבר האחרון נעוצה בהקדמה משמעותית של חלק ניכר מהעסקאות לשלושת הימים שקדמו לסגר.

בניכוי עסקאות מחיר למשתכן הסתכם מספר העסקאות בספטמבר ב־8,500 דירות, עלייה של 12% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 8% בהשוואה לחודש הקודם.

מכירת 2,000 דירות

מכירות הקבלנים בחודש ספטמבר הסתכמו ב־3,600 דירות, מתוכן 1,100 דירות נמכרו במחיר למשתכן. בהשוואה לספטמבר אשתקד, ירדו מכירות הקבלנים בשיעור של 7%, אולם ירידה זו מתרכזת בפלח השוק של מחיר למשתכן. כך, בניכוי מכירות אלו דווקא נרשמה עלייה חדה, של 37%, במכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה לספטמבר אשתקד.

רכישות המשקיעים בחודש ספטמבר הסתכמו ב־1,700 דירות, גידול של 54% בהשוואה לספטמבר אשתקד, בהמשך לעלייה חדה של 64% שנרשמה בחודש אוגוסט, לאחר הורדת מס הרכישה על משקיעים.

בהשוואה לחודש אוגוסט ירדו רכישות המשקיעים בספטמבר בשיעור מתון של 2%. ניתוח הממצאים מלמד כי בעוד הגידול החד ברכישות המשקיעים בחודש אוגוסט היה לפחות בחלקו על רקע דחיית עסקאות מחודש יולי, הגידול החד הנמשך בחודש ספטמבר עשוי כבר לבטא חזרה חלקית של המשקיעים לשוק. עם זאת, שיעורם מסך העסקאות עדיין נמוך משמעותית בהשוואה לתקופה לפני העלאת מס הרכישה ביוני 2015.

מכירות המשקיעים בחודש ספטמבר הסתכמו ב־2,000 דירות, עלייה של 26% בהשוואה לספטמבר אשתקד, זאת בהמשך לעלייה חדה אף יותר שנרשמה בחודש אוגוסט (לעומת המקביל לו אשתקד). העובדה, שלפיה מכירות המשקיעים רושמות עלייה חדה בחודשיים מאז הפחתת מס הרכישה על דירות הנרכשות להשקעה, יש בה כדי לרמז כי הפחתת מס הרכישה מסייעת לבעלי הדירות להשקעה המעוניינים לממש את הנכס, במובן זה שגדל הביקוש, גם של משקיעים אחרים, לנכס בבעלותם.

יותר מחיר למשתכן

רכישות הזוגות הצעירים בחודש ספטמבר הסתכמו ב־4,700 דירות, ירידה של 9% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 11% בהשוואה לחודש הקודם.

עם זאת, בניכוי רכישות במחיר למשתכן, עלו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בשיעור של 15% בהשוואה לספטמבר אשתקד. מנגד, רכישות משפרי הדיור רשמו ירידה של 4% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 15% בהשוואה לחודש הקודם.

מניתוח רמות המחירים של העסקאות עד 14 בספטמבר בהשוואה לאלו שהתבצעו בשלושת הימים שלפני הסגר, נמצא כי המחיר החציוני בעסקאות שנסגרו בשלושת הימים שקדמו לסגר היה גבוה ב־5.5% מזה שבעסקאות שב־14 הימים הראשונים של החודש. הנתון הזה לא בהכרח מספיק כדי להצביע עדיין על מגמה של עליית מחירים.

באוצר מסבירים שדווקא עלייה חדה מדי בחודש הנתון עשויה להצביע על שינוי באיכות הדירות ולא במחיריהן, אך גם האפשרות של התאוששות במחירי הדירות, בעקבות הביקוש המתעורר מצד המשקיעים, לא נשללת.

מאפיין נוסף במכירות הקבלנים בחודש ספטמבר הוא יעד מסירת הדירה. בחודש זה עלו מכירות הקבלנים לדירות במסירה עתידית, מה שעשוי ללמד על ירידה בחשש הקונים לעתיד - לאפשרות שהקבלנים ייקלעו למצב של אילוצי עיכוב במסירת הדירות.