הבנק סירב להלוואה על הדירה? כך תבדקו מה אפשר לעשות

יש לכם דירה ואתם משלמים את המשכנתא כסדרה. כעת אתם זקוקים לכסף לשיפוץ או לסגירת הלוואות. אתם פונים לבנק ומבקשים הלוואה נוספת בשעבוד הבית אבל מקבלים תשובה שלילית או אישור לסכום נמוך מהנדרש.

זה לא מקרי. החל מ־1 באוקטובר השתנתה הדרך שבה הבנק בודק אם תוכלו לעמוד בהלוואה נוספת בשעבוד הדירה: הוא מחשב יחד את ההחזר על המשכנתא הקיימת ואת ההחזר על ההלוואה המבוקשת, ובוחן איזה חלק מההכנסה הפנויה שלכם יידרש לשניהם. אם הסכום חוצה את התקרה הרגילה של 50%, הבנק לא יוכל לאשר את הבקשה במתכונתה; גם מעל 40% האישור עשוי להיות קשה יותר או להתקבל בתנאים יקרים יותר.

מה בפועל זה אומר?

נניח שההכנסה הפנויה המוכרת לצורך החישוב היא 20 אלף שקל בחודש, והחזר המשכנתא הקיים הוא 6,000 שקל.

במתכונת הקודמת טרם הוראת 1.10, ההכנסה הפנויה היתה 14,000 שקל ומכאן שניתן להגדיל את האשראי עד לכדי 40% מהכנסה פנויה זאת, קרי 5,600 שקל נוספים וסה"כ 11,600 שקל.

בהוראה החדשה החל מ-1.10 הבנק יאפשר לגדול בעוד 2,000 שקל נוספים שהם 40% מתוך ההכנסה של ה-20,000 שקל ועבורם ניתן לשלם במקסימום 8,000 שקל כולל אשראי קיים על אותו נכס.

אנחנו עדיין צריכים כסף. מה לעשות?

במצב כזה יש לבחון מספר אלטרנטיבות,

-הלוואה קטנה יותר.

-פריסה ארוכה יותר של ההלוואה המבוקשת.

-שינוי בפריסת המשכנתא הקיימת.

-הוספת לווה/ערב נוסף למשכנתא המבוקשת.

בכל חלופה בקשו לראות גם את ההחזר החודשי וגם את העלות המצטברת ולבסס החלטה מושכלת. פריסה ארוכה יכולה להקל עכשיו, אך להשאיר אתכם בחוב למשך שנים נוספות ולייקר אותו. אם יש במשכנתא הקיימת מסלולים בתנאים טובים, בדקו אפשרות לשמור עליהם. אין סיבה להחליף אוטומטית את כל המשכנתא רק מפני שנדרש סכום נוסף.

לצד בדיקת הבנק, חשבו כמה יישאר לכם למחיה ולהוצאות בלתי צפויות: ההחזר המרבי שאפשר לאשר אינו בהכרח ההחזר שמתאים למשפחה.

צריכים כסף לשיפוץ? מפרידים בין מה שחייבים לבצע לבין מה שאפשר לדחות

לפני שמחפשים השלמה לסכום שהבנק אישר, חזרו להצעת המחיר. הפרידו בין תיקונים חיוניים לבין שדרוגים שאפשר לבצע בהמשך. בקשו תמחור לביצוע בשלבים, ובדקו אם צמצום העבודה מאפשר להסתפק בהלוואה שאושרה.

אפשר לבחון גם שימוש בחלק מהחיסכון הנזיל. השוו את עלות ההלוואה לתשואה נטו על החיסכון, תוך התחשבות בעלויות משיכה. השאירו כסף להוצאות בלתי צפויות: מימון השיפוץ תוך ריקון החשבון עלול להביא אתכם לקחת הלוואה חדשה כבר בתקלה הבאה.

מבקשים לסגור חובות? מגיעים עם תוכנית סגירה מסודרת

אם מטרת ההלוואה היא לסגור מינוס והלוואות יקרות, הכינו רשימה של כל חוב: יתרה לסילוק, החזר חודשי, ריבית ועלות פירעון מוקדם, אם קיימת. הציגו לבנק כמה אתם משלמים היום וכמה תשלמו לאחר האיחוד.

בקשו לבחון מתווה שבו הכסף משמש ישירות לפירעון החובות, ובררו כיצד סגירתם תובא בחשבון בבדיקת יכולת ההחזר. עצם העובדה שהמהלך מקטין את התשלומים אינה מבטיחה אישור, אבל חשוב שהבקשה תציג במדויק את המצב שאמור להיווצר אחריו.

במקביל, בדקו אם תקציב הבית מאוזן. אם בכל חודש אתם מוציאים יותר ממה שנכנס, הלוואה חדשה תספק הקלה זמנית. בלי התאמת ההוצאות, אתם עלולים להישאר עם המשכנתא המוגדלת ועם מינוס חדש. זכרו גם שסגירת חובות באמצעות שעבוד הדירה קושרת את היכולת שלכם להחזיר אותם לבית המשפחה.

האם כדאי לפנות לבנק אחר או למימון חוץ בנקאי?

בנק נוסף עשוי להעריך אחרת את הבקשה ולהציע תנאים אחרים.

כדאי להשוות הצעות על בסיס אותו סכום ואותה תקופה, כדי להבין מה באמת משתנה. עם זאת, מעבר לבנק אחר אינו מבטל מגבלה מחייבת.הגם מימון חוץ בנקאי הוא אפשרות לבדיקה, אך לפני חתימה צריך לדעת מהי העלות הכוללת, אילו עמלות נגבות, האם החוב צמוד ומהם תנאי הפירעון והשעבוד. בדקו אם ההחזר מתאים לתקציב שלכם לאורך כל התקופה, ולא רק בחודשים הראשונים.

במסגרת הוראת ה-1.10 ניתן להגדיל את האשראי הבנקאי במסגרת הגבול העליון שאושר ואם בכל נדרש אשראי נוסף כאין ברירה, רק את התוספת לקחת בחוץ בנקאי.

מתכננים משכנתא בעזרת ההורים?

משפחות רבות מתכננות רכישה מתוך הנחה שהכנסת ההורים תאפשר לילדים לקבל את המשכנתא הנדרשת, לעיתים גם ההון העצמי מגויס משעבוד דירת ההורים.

לכן בקשו מהבנק לחשב את הבקשה כבר לפי התרחיש הזה. שאלו מהו הסכום האפשרי, כמה הכנסת ההורים מוסיפה לחישוב ואיזה החזר יידרש מכל אחד. בצעו את הבדיקה לפני חתימה על רכישה, גם אם ההורים מוכנים לעזור.

אם נוצר פער, אפשר לבחון סיוע להון העצמי שיקטין את המשכנתא, דירה בתקציב נמוך יותר או דחיית הרכישה עד שהכנסת הילדים תתבסס. אם ההורים צריכים ללוות כדי לתת את הסיוע, חשבו את ההחזרים של שתי המשפחות יחד. כסף שמועבר לילדים באמצעות הלוואה של ההורים עדיין יוצר חוב שצריך להחזיר.

ההורים צריכים לבדוק גם כיצד הסיוע ישפיע על התקציב שלהם לאחר הפרישה. צירוף הורה לבעלות בדירה מחייב בדיקה משפטית ומיסויית מראש, צריך להבין את השלכותיו על ההורה ועל הילדים, לצד השפעתו האפשרית על המימון.

ומה עושים אם כבר חתמתם על חוזה רכישה?

פנו מיד לבנק כדי לברר מה ניתן לאשר, ולעורך הדין שמלווה את העסקה כדי לבדוק את מועדי התשלום ואת האפשרויות החוזיות. אל תחכו למועד התשלום הבא כדי לגלות שהמימון חסר.

בדקו במקביל אם ניתן לצמצם את הפער באמצעות הון זמין או סיוע משפחתי שאפשר לעמוד בו.

סירוב של הבנק מחייב עצירה קצרה ובדיקה מסודרת: להבין את הסיבה, לחשב מחדש את הסכום הדרוש ולהשוות חלופות.

הלוואה מתאימה צריכה לפתור את הצורך הנוכחי ולהשאיר למשפחה תקציב שאפשר לחיות איתו בחודש הבא ובשנים שאחריו.

• הכותב לירן סלע, יועץ משכנתאות, מנכ"ל ומייסד סלע השקעות ופיננסים.