מחפשים דירה להשקעה? אלו השינויים בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות

מחירי הדירות להשקעה בישראל ממשיכים לעלות, כך עולה מסקירה חדשה של חטיבת הכלכלה והתכנון ברשות המסים, שפורסמה השבוע ומציגה את המגמות בשוק הנדל"ן והכנסות ממיסוי מקרקעין בין 2021 ל-2024. עליית המחירים מתרחשת למרות ההתמתנות בשוק הנדל"ן שהחלה עוד בתחילת 2023 והתגברה ברבעון האחרון שלה בעקבות המלחמה.

ההתמנות בשוק הנדל"ן הובילה לירידה משמעותית בהכנסות ממיסוי מקרקעין. הכנסות ממס רכישה (המוטל על קניית דירה) צנחו ב-43%, והכנסות ממס שבח (המוטל על רווח ממכירת דירה) ירדו ב-49% בהשוואה ל-2022, שהייתה שנת שיא במיסוי נדל"ן. ב-2024 נמשכה המגמה, אך במחצית השנייה של השנה נצפתה התאוששות מסוימת כאשר הכנסות ממס רכישה עלו ב-16% לעומת 2023, בעוד שהכנסות ממס שבח המשיכו לרדת, אך בשיעור מתון יותר של 5%.

לצד זאת עולה מהסקירה כי ישנה עלייה משמעותית במחירי הדירות להשקעה. בשנת 2023 עלה המחיר החציוני של דירה להשקעה – דירה שנרכשת על ידי מי שכבר מחזיק לפחות דירה אחת – ב-11% והגיע ל-2 מיליון שקלים. בחצי הראשון של 2024 נרשמה עלייה נוספת של 14%, והמחיר החציוני טיפס ל-2.3 מיליון שקלים. עם זאת, מחירי קרקעות ודירות שנרכשו על ידי רוכשי דירה ראשונה או משפרי דיור לא זינקו באותה מידה.

הסקירה חושפת כי תושבי חוץ ועולים חדשים משלמים סכומים גבוהים משמעותית על דירות להשקעה בהשוואה למשקיעים ישראלים "וותיקים". ב-2023, המחיר החציוני של דירה שנרכשה על ידי עולה חדש היה גבוה ב-73% מהמחיר החציוני של כלל דירות ההשקעה שנרכשו באותה שנה, ותושבי חוץ שילמו מחיר גבוה ב-71%.

תושבי חוץ ועולים חדשים שילמו מחירים גבוהים במיוחד על דירות להשקעה ב-2023, אך תושבי חוץ השפיעו יותר על הכנסות המדינה ממס רכישה. הסיבה: הם רכשו 10% מכלל דירות ההשקעה, לעומת 1% בלבד שנרכשו על ידי עולים חדשים, והם משלמים מס רכישה מלא. כתוצאה מכך הגבייה ממס רכישה של תושבי חוץ הסתכמה ב-432 מיליון שקלים למס רכישה ב-2023 – כ-15% מסך הגבייה מדירות להשקעה.