דו"ח חריג של רשות ני"ע: חברות נדל"ן בורסאיות "ניפחו" שווי של קרקעות

דו"ח חריג וחמור של הרשות לניירות ערך מגלה שחברות נדל"ן ציבוריות עשו שימוש בפרקטיקות "בלתי סבירות" כדי להציג מחירי קרקע גבוהים יותר מהשווי האמיתי שלהם. הדוח מגלה שהחברות הכניסו לשווי הקרקע את רכיב המע"מ ולא ביצעו השוואה לעסקאות עם מאפיינים דומים כדי להציג שווי קרקע גבוה מכפי שהוא באמת.

נציין כי הדוח מגלה תמונת מצב חריגה מאוד, בלתי סבירה שעלולה להגיע עד כדי הטעיית משקיעים שלא לדבר על הבנקים שמעמידים לחברות האלה מימון ואשראי על בסיס הערכות השווי של הקרקעות. לא נכביר במילים עד כמה חמורה הפרשה שחושפת רשות ניירות ערך אבל נביא את הדברים כפי שהם מוצגים בדו"ח על בסיס המידע שנאסף, עובד ונחקר על ידי הרשות לני"ע.

בין הממצאים הבולטים בדוח:

• קביעת שווי קרקע למגורים על בסיס נתונים בלתי ניתנים להשוואה: במספר הערכות שווי נמצא כי חברות הסתמכו על נתוני עסקאות מדווחות לרשות המיסים מבלי לבצע התאמות למאפייני העסקאות. כך לדוגמה, חברה העריכה את שווי הדירות העתידיות תוך שימוש במחיר למ"ר הכולל מע"מ ולא בוצע ניתוח של עסקאות ההשוואה מבחינת מאפייני הדירות (גודל הדירה, קומה וכו').

המשמעות הייתה שרכיב המע"מ הובא בחשבון במסגרת השווי ההוגן שהוצג על ידי החברה, בעוד שבהתאם לכללי החשבונאות נדרש היה להציג את שווי הנכס ללא מרכיב המע"מ. בנוסף, קיים הבדל בין שטח "ברוטו" של דירה (הכולל העמסה של שטחים ציבוריים קומתיים) לבין שטח הדירה נטו. החברה לא בחנה האם הנתונים המוצגים באתר רשות המיסים מתייחס לשטח "ברוטו" או שטח "נטו" (שטח "פלדלת") והניחה ללא בדיקה כי מדובר בשטח "ברוטו", דבר שהתברר כשגוי. הטעות גרמה לניפוח שווי הדירות המתוכננות בהן נעשה שימוש בשטח "ברוטו".

• הנחות בלתי סבירות בנוגע לשינויי ייעוד קרקע: נמצא כי חברה העריכה קרקע חקלאית תחת ההנחה שתוך שלוש שנים ישונה ייעוד הקרקע ותאושר תב"ע שתאפשר בנייה של אלפי יחידות דיור למגורים– הנחה שאינה מתיישבת עם זמני הטיפול הרגילים במוסדות התכנון. בנוסף, השימוש בשיעור היוון נמוך (6%) לא שיקף את הסיכון הקיים בתהליך זה ואת העובדה שקיימת אפשרות שכמות יחידות הדיור המבוקשת לא תאושר במלואה.

• טעויות מהותיות בחישוב עלויות פרויקטים בביצוע: נמצאו מקרים בהם חברות העריכו עלויות בנייה ומימון נמוכות משמעותית מהמקובל בענף, מבלי שההנחות נסמכו על נתוני שוק התומכים בהנחת החברה או על הסכמים עם קבלנים. לדוגמה, בהערכת שווי של פרויקט להשכרה ארוכת טווח, נמצא כי החברה הניחה עלויות מימון על בסיס יחס הון עצמי לחוב גבוה משמעותית מהמקובל, ללא ביסוס מספק לכך ובאופן מנוגד לשיעורי השקעת הון עצמי מקובלים בפרויקטים דומים, דבר אשר הביא להפחתה משמעותית בהוצאות המימון הצפויות ולהגדלת שווי הנכס.

• הערכת השווי שהוגשה לצורך עסקת הכנסת פעילות התבססה על הנחות אופטימיות ללא ביסוס מספק : סגל רשות ניירות ערך בחן הערכת שווי של חברה העוסקת בתחום הפיננסים, ומצא כי זו התבססה על הנחות בלתי סבירות שאינן מבוססות, ובהן תחזית לצמיחה חדה של 50%-60% בהכנסות הצפויות ממכירה של אחד ממוצרי ההשקעות של החברה – בניגוד לנתוני עבר וללא גידול תואם בעלויות; תחזית לעלייה בהכנסות מניהול השקעות – בניגוד למגמת ירידה עקבית לאורך השנים האחרונות; ואי הכללת עלויות הפצה חיוניות. עוד נמצא כי תחזית אי תשלום מס עקב קיזוז הפסדים אינה מדויקת, מאחר שחלק ניכר מההפסדים כלל לא ניתן לקיזוז. כתוצאה מהערות הסגל הופחת השווי בכ-70%.

הרשות מזהירה כי "הערכות שווי ודיווחים שאינם מדויקים עלולים להטעות את ציבור המשקיעים ולפגוע ביכולתם להעריך את הסיכון הכרוך בהשקעה. הרשות לניירות ערך תמשיך לוודא כי שמאויות והנחות כלכליות שמציגות החברות לציבור יהיו מבוססות, סבירות ועדכניות במטרה לשקף נכונה את הסיכונים ולהגן על המשקיעים".