ירושלים סיטי: בנייה לגובה בירושלים ככורח וכאידאל

העיר ירושלים עברה ועוברת מהפכה תכנונית של ממש. מדובר ברפורמה שהחלה מחלחלת בשני העשורים האחרונים, שבמסגרתה מאושרים בעיר יותר ויותר פרויקטים המתאפיינים בבנייה לגובה.

בנייה גבוהה איננה נתפסת כמאפיין תכנוני-ירושלמי, ועל רקע כך, הובעה לא אחת ביקורת על מדיניות חדשה זו. דומה, כי העין הירושלמית זקוקה לזמן מה על מנת להפנים את השינוי כאמור, שינוי אשר קורם עור וגידים בקו הרקיע (החדש) של העיר. בשורות אלו, אבקש להאיר באור חיובי שינוי זה, שינוי אשר מעבר להיותו חובה תכנונית של ממש, מהווה לדעתי גם מגמה ברוכה ומרגשת.

ראשיתו של התכנון הירושלמי נעוץ בימי המנדט, אז התקין המושל סטורס מגבלות תכנוניות אשר נועדו לשמר את אופייה של ירושלים כפי שזו נתפסה בזמנו. מגבלות אלו הוטמעו לימים ב"תכנית מקלין" וכללו את החובה בדבר חיפוי ב"אבן ירושלמית" וכן מגבלת גובה להקמת מבנים עד לגובה של 11 מטרים בלבד.

כיום, בחלוף למעלה ממאה, הוכר הצורך לרענן את עקרונות התכנון הירושלמיים ולהתאימן למאה ה-21. כך, מסמך מדיניות שאושר ועודכן בשנים 2016 ו-2019 מעודד בינוי לגובה בסמיכות לצירי הרק"ל. בנוסף, גובשו גם עקרונות אשר נועדו להתאים את ההוראה בדבר חיפוי ב"אבן ירושלמית" למגדלים החדשים. אופייה התכנוני של ירושלים אינו נמוג, אלא מותאם למאה ה-21.

והאמת צריכה להיאמר, גם אם ניתן להתווכח על התאמתם של מגדלים לירושלים, לא ניתן להתכחש לעובדה שכיום, המגדלים הם חובה של ממש. כל מי שעיניו בראשו, יכול בנקל להבין את האילוץ התכנוני בו מצויה העיר. מצפון, ממזרח ומדרום-תחומה ירושלים בשטחים שהבנייה בהם כרוכה במורכבות גיאופוליטית, וממערב לה, מצויים מעט השטחים הירוקים שעוד נותרו במרכז המדינה.

ירושלים זקוקה להתרחבות אך אינה יכולה. לאחרונה, פורסם כי ירושלים חצתה רשמית את רף מיליון התושבים (לשם השוואה, בכל גוש דן מתגוררים כמיליון וחצי איש). הצורך בפתרון מצוקת הדיור, שבגללו נאלצים לעזוב ירושלמים צעירים רבים שמתקשים לעמוד במחירים המאמירים הוא אקוטי. אם כן, הגיעה העת להודות ביושר כי הפתרון נעוץ במגדלים.

ואכן, עושה הוועדה המחוזית בעיר-בראשות יוה"ר שירה תלמי באבאי-עבודה חשובה ומשמעותית. כך, בשנת 2023 אושרו כ-17,000 יח"ד, בעוד שבשנים 2018-2022 אושר ממוצע יח"ד של כ-6,800 יחידות בלבד. מדובר בשינוי הנשען על שינוי תפיסתי המכיר לראשונה, ובאופן אמיץ יש לומר-בצורך בבניית מגדלים–כן, גם בירושלים. והאמור ביחס למגורים, נכון גם ביחס לתעסוקה, לא ניתן לקיים כלכלה משגשגת תוך הישענות על מקבץ זעום של מבנים נמוכים ברחוב יפו, לא במאה ה-21. בירתה הכלכלית של מדינת ישראל היא תל אביב; ואם ירושלים רוצה להטות את האיזון, ולו במעט–היא חייבת לבנות לגובה.

וכך כאמור נעשה כיום, כאשר הדוגמה המובהקת היא רובע העסקים, אשר עתיד להוסיף כ-20 מגדלים וכ-1,200,000 מ"ר זכויות לשימושים מעורבים (תעסוקה, מגורים, מסחר ומבני ציבור). בין הפרויקטים המשמעותיים ניתן למנות את "מגדל מרום" "מידטאון ירושלים", Jerusalem GATE, חידוש "בנייני האומה", The Capital, מתחם K; וישנם עוד רבים וקצרה היריעה מלהכילם - הן ברובע העסקים והן מחוצה לו (הפרויקט המונומנטלי של "מתחם אפשטיין", "עיר עולם" ועוד).

באשר לביקורת, יודגש, כי ירושלים איננה "מתיימרת להיות דובאי" (כדברי המבקרים). ירושלים אך מתיימרת להיות עיר במאה ה-21. כך, ערי אירופה, אשר באופן מסורתי פיגרו אחר מזרח אסיה וצפון אמריקה בבנייה גבוהה, השכילו להתגמש עם התכנון הקלאסי שאפיין אותן. בולטים במיוחד "הסיטי" וה"קנרי וורף" בלונדון, ורובע ה"לה דפאנס" בפריז.

המגדלים המתוכננים בירושלים (הנעים סביב ה-40 קומות), אינם מתקרבים לתכנון בערי גוש דן–שם מקודמים גורדי שחקים בני 100 ("מגדל בין ערים"), 111 ("ורטיקל סיטי") ו-120 קומות ("מגדל 120"). אין לתמוה על אישורם של מגדלים בירושלים, אשר לכל היותר יגיעו לכדי חצי מגובה המגדלים בגוש דן. להפך, יש לתמוה מדוע ירושלים אינה מתיימרת לאשר מגדלים בגובה דומה. מוסדות התכנון אינם הורסים את קו הרקיע, שכן ללא מגדלים אין ולא יהיה קו רקיע. הם בונים כיום את קו הרקיע העתידי של העיר, ויפה שעה אחת קודם.

--

עו״ד הושע בנוביץ הוא מומחה לתכנון ובנייה, פירמת עוה״ד גורניצקי GNY