הבניין שלכם צפוי לעבור פינוי־בינוי? זהו השכר ההוגן למארגן הפרויקט

הנחיה חדשה שהפיץ אתמול מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית למהנדסי הערים ולמינהלות להתחדשות עירונית עוסקת באחד התחומים הרגישים ביותר בעולם ההתחדשות העירונית – שכר המארגנים.

בהנחיה נקבע לראשונה שכר מומלץ עבור מארגנים בפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38, כך שמדובר בהנחיה הרלוונטית לכל אזרח שגר בבניין המיועד לעבור התחדשות עירונית.

כיום אין תעריפים מוגדרים בחוק או בנהלים ממשלתיים לעניין זה, ובעלי הדירות, כמו גם יזמים, מתמודדים עם מציאות שבה מארגנים דורשים בחלק מהמקרים שכר שמגיע לכדי נתח משמעותי מהכנסות הפרויקט. אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מסביר.

מדוע סוגיית שכר המארגנים בפרויקטים של התחדשות עירונית כל כך חשובה?

"שכר המארגן מהווה חלק מעלויות הפרויקט של פינוי־בינוי, כך שקביעת שכר שאיננו סביר עלולה להכביד על עלויות הפרויקט מעבר לנדרש, עד כדי פגיעה בכדאיות הכלכלית שלו וביכולת שלו לצאת לפועל. לא פחות חשוב מכך - עלויות אלה צפויות לפגוע בתמורה לבעלי הדירות, כמו גם להפחית את מספר הפרויקטים העתידיים באותה שכונה. התמונה שקיבלנו בנושא זה מהמינהלות העירוניות שאנו מפעילים בכלל הערים העלתה כי מדובר בתופעה נפוצה שיש לה מחירים ציבוריים כבדים, ועל כן מחייבת התערבות והסדרה".

איך נקבע שכר מארגנים בפרויקטים של התחדשות עירונית עד כה?

"כיום אין תעריפים מוגדרים, ובמציאות שבה בעלי הדירות אינם מודעים בחלק מהמקרים לכך ששכר גבוה יבוא על חשבון התמורה הצפויה להם בעסקה, מתאפשר שכר בשיעורים בלתי סבירים בעליל. קבענו טווח של שכר נורמטיבי למארגן, שמבוסס למעשה על השכר שמקובל אצלנו במסגרת תקן 21 (התקן שלפיו מבוצע תחשיב כלכלי של פרויקט)".

מהם התעריפים?

"השכר הנורמטיבי עבור פעולות ארגון שנלקחות בחשבון לחישוב כדאיות כלכלית במתחם לפינוי־בינוי לפי תקן 21 הוא 15,000 שקלים לדירה קיימת, בתוספת מע"מ. סכום זה משקף שכר מארגן בגין פרויקט בינוני, בסדר גודל של עד 80 יח"ד קיימות.

חשוב לזכור - ככל שהפרויקט קטן יותר מקובל לקחת בתחשיב סכום גבוה יותר, ולהפך – ככל שהפרויקט גדול יותר מקובל לקחת בתחשיב סכום נמוך יותר, לאור יתרון הגודל. במסמך שהופץ אנחנו ממליצים להתאים את גובה השכר לתכולת העבודה שהוגדרה למארגן, ולמשתנים נוספים דוגמת גודל הפרויקט, ניסיונו של המארגן בפרויקטים דומים ושיקולים נוספים. בתום עבודה ארוכה הצגנו טווח שכר עבור מארגנים במקרים שונים.

"לדוגמה, אם המארגן מסיים את תפקידו לאחר בחירת יזם – שכרו יהיה 5,000-12,000 שקלים לדירה קיימת, בתוספת מע"מ.

כאשר המארגן מסיים את תפקידו לאחר בחירת יזם בדרך של הליך תחרותי – 15,000-8,000 שקלים לדירה קיימת, בתוספת מע"מ.

במקרים שבהם המארגן מלווה את בעלי הדירות עד קבלת הדירה החדשה, אך אינו אחראי לקידום התכנון למתחם: 24,000-16,000 שקלים לדירה קיימת, בתוספת מע"מ.

כאשר המארגן מלווה את בעלי הדירות עד קבלת הדירה החדשה, ובנוסף אחראי גם לקידום התכנון למתחם: 30,000-25,000 שקלים לדירה קיימת, בתוספת מע"מ, ובתוספת החזר הוצאות התכנון".

איך בעלי הדירות יכולים להבטיח שהשכר הנדרש על ידי המארגן אינו מכביד על הפרויקט?

"המינהלות העירוניות שאנו מפעילים בערים השונות יביאו לידיעת בעלי הדירות את טווח השכר המומלץ, ואת ההשפעה הרבה שיש לדבר זה על היתכנות הפרויקט ועל התמורה הצפויה להם במסגרתו. תעריפים אלה גם יאומצו כמדיניות עירונית של העירייה.

"בנוסף, המינהלות שלנו יכוונו את בעלי הדירות לדרוש מהיזם מסמך המפרט את השכר המשולם למארגן, כדי להבטיח שהשכר נקבע בשקיפות, ושאינו חורג מהתעריפים המקובלים. יש לזכור תמיד כי הפרויקט הוא אך ורק של בעלי הדירות, ובידם הכוח למנוע תשלום שכר בלתי סביר לכל גורם שהוא בפרויקט".