איסור פרסומים מטעים ושוויון בעמלות: פרטי הרפורמה המתגבשת בענף התיווך נחשפים

זמן לשנות: משרד המשפטים ממשיך לעשות סדר בכאוס שוק השכירות, ובענף מתווכי הנדל"ן בפרט. על רקע עליית מחירי הדיור ומצוקת הדיור שהולכת וגוברת, שוק השכירות, במיוחד במרכז הארץ, מזכיר לעיתים ג'ונגל שמתנהל כיום ללא שום פיקוח המדינה. כפי שפורסם בעבר ב"ישראל היום", המשרד פנה לפני כמה חודשים לחברת המחקר MNS כדי לבחון חלופות שונות להחלת רגולציה בשוק השכירות.

מדובר בשוק שיש בו פערי מידע משמעותיים, המהווים קרקע פורייה להטעיה, לניצול ולפגיעה ממשית בכוח המיקוח של האזרחים, ולפי הסקר של משרד המשפטים - 63% משוכרי הדירות שנעזרו במתווכים לא מרוצים מהשירות שקיבלו.

מהמצגת שהוצגה למנכ"ל משרד המשפטים, עו"ד ערן דוידי, שמוביל את הרפורמה, ואשר הגיעה לידי "ישראל היום", עולה כי חברת המחקר הציעה חמש חלופות רגולטוריות בנוגע לגובה עמלת התיווך בשוק השכירות, בהתאם לפתרונות המיושמים בעולם ו"לאור הבעיות שאותרו בישראל".

מבין מנעד החלופות שהוצע - מאיסור תיווך בשוק השכירות ועד לשוק חופשי ללא פיקוח בקצוות - ניתן לשער כי המשרד יאמץ את אחת משלוש חלופות האמצע: שוויון בעמלת התיווך, כך שתתחלק באופן שווה בין המשכיר לשוכר; החלת "עקרון המזמין", כך הצד שהזמין את שירות התיווך ישלם את העמלה; או פיקוח על עמלת התיווך בשוק השכירות, כך שגובה דמי התיווך יוגבל בחוק.

נמצא בישורת האחרונה

נכון לעכשיו, במשרד המשפטים לא מדברים על החלופה המועדפת, וממתינים לשר המשפטים הבא כדי להציג לו את פתרונות המשרד לשוק השכירות. חברת המחקר מציינת בעבודתה כי בשל הייחודיות של השוק הישראלי יש לשקול להתקין הוראת שעה, ולא לחוקק חוק קבע.

במקביל, כללי האתיקה שיעשו סדר בשוק מתווכי המקרקעין כמעט מוכנים מבחינת הניסוח, ויוצגו בקרוב להערות הציבור. הכללים, שנמצאים בימים אלה בעבודה של משפטנים ואנשי מקצוע, יאושרו על ידי מנכ"ל המשרד, וייכנסו לתוקף לצד קמפיין ציבורי שצפוי לעלות בנושא כדי להביא לידיעת הציבור את הכללים החדשים ואת הזכויות העומדות לרשותו.

עו"ד ערן דוידי: "האתגרים הנוכחיים בשוק הנדל"ן מחייבים אותנו לבצע התאמות. אני סבור כי הפיכתם לסטנדרט מקצועי מחייב תוביל באופן מיידי לשיפור השירות הניתן לציבור. תפקידם של כללי האתיקה יהיה לוודא שמול האזרח הקטן עומד בעל מקצוע שמעניק ידע וליווי מקצועי והוגן בתמורה לתשלום שניתן לו. אנחנו רוצים לוודא שכאשר האזרח נדרש לשלם דמי תיווך, הוא יקבל שירות ראוי עבור הכסף שלו״.

אז מה הם כללי האתיקה המוצעים?

אלו הם חלק מכללי האתיקה שמסתמן כי יחולו על שוק המתווכים: חובת הזדהות המתווך והצגת רישיונו; איסור על מתווך למנוע או להקשות מפגש או קשר ישיר בין הצדדים לעסקה (לאחר הבטחת חובות הצדדים כלפי המתווך וזכאותו לדמי תיווך); איסור שימוש במידע אישי או במידע על הנכס לצורך אחר ללא הסכמת הלקוח; איסור השפעה לא הוגנת בעת הסכמה לקבלת שירותי תיווך ובמתן השירות; איסור התניית שירות בשירות; חובת גילוי ביחס לשירותים הנוספים הניתנים מעבר לשירותי התיווך ולעלותם הנפרדת (כמו שירותי עריכת דין או ייעוץ משכנתאות); וחובת תיעוד ושמירה של מסמכים.

מידע בסיס אמין

כמו כן, מתווך יחויב למסור מידע בסיסי אמין במסגרת מתן השירות - כגון שטח הדירה (ברוטו, נטו ומקור המידע), תוכנית בניין עיר (ביחס לנכס וביחס לסביבתו בגבול מוגדר), ליקויים בהתאם להצהרת בעל הנכס, ועוד.

המתווך יחויב לגלות מידע מהותי, לרבות תיווך בבלעדיות או אצל כונס נכסים, תחול עליו חובת המלצה על שירותים מקצועיים נדרשים במקרים מובהקים, ויחול איסור מסירת מידע כוזב או מטעה ביחס לנכס.

בהתייחס לפרסום נכסים, כללי האתיקה המוצעים כוללים: איסור בדבר פרסומים שקריים, מטעים או לא אקטואליים; איסור בדבר פרסומים ללא רשות והסכמה בתוקף של בעל הנכס; איסור בדבר פרסומים ללא ציון מעורבות המתווך ופרטי רישיונו במודעה; וחובת שימוש בתואר "מתווך מקרקעין" במסגרת מתן השירות המקצועי.