שוק השכירות רותח: זאת העיר המפתיעה עם התשואה הגבוהה ביותר

השוק בוער מתמיד: התייקרות המשכנתאות והעלאת מס הרכישה מבריחות את המשקיעים מענף הנדל"ן למגורים, ואלה שנשארים מעלים את דמי השכירות.

סקירת משרד האוצר של ענף הנדל"ן למגורים מעלה כי רכישות המשקיעים בחודש מאי 2022 הסתכמו ב־1,900 דירות, ירידה של 26% בהשוואה לחודש אפריל.

האם המקומות הפופולריים ביותר להשקעה הם גם היישובים שהניבו את התשואה הגבוהה ביותר? נסביר: תשואת השכירות היא היחס שבין דמי השכירות השנתיים לבין שווי הנכס. אם דמי השכירות לדירה עומדים על 3,000 שקלים בחודש (36,000 בשנה) והנכס שווה מיליון שקלים, התשואה על הדירה עומדת על 3.6%.

בדיקה של שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מצאה כי המשקיעים "פספסו" לא מעט ביעדי ההשקעה. לפי דו"ח הכלכלנית הראשית לאפריל 2022, בעוד עשר הערים המועדפות על משקיעי הנדל"ן היו תל אביב, ירושלים, חיפה, באר שבע, רמת גן, קריית אונו, בת ים, נתניה, ראשון לציון ואשקלון - התשואה הגבוהה ביותר הושגה דווקא בפריפריה הרחוקה.

לפי בוגין, שניתחה את נתוני משרד האוצר ואתר מדל"ן, בעיר דימונה אפשר להשיג את התשואה הממוצעת הגבוהה ביותר - של 5.18% בשנה. במקום השני נמצאת קריית שמונה עם תשואה שנתית ממוצעת של 4.93%. גם במקום השלישי נמצאת עיר צפונית, נהריה, עם תשואה של קרוב ל־4%.

"לבצע בדיקה מקיפה"

לשם ההשוואה, בתל אביב, שכאמור הובילה במספר הדירות שנרכשו להשקעה, אפשר להשיג תשואה ממוצעת של 2.57%, עם מחיר ממוצע של 3.63 מיליון שקלים לדירה. בירושלים התשואה השנתית עומדת על 2.78% עם מחיר דירה ממוצע של 2.24 מיליון שקלים. בחיפה ובבאר שבע הושגו תשואות של 3% ו־2.7% (בהתאמה).

"לפי הסקירה של הכלכלנית הראשית", מציינת בוגין, "הסיבה שהמשקיעים בחרו באזור המרכז היא מבצעי מכירות ייעודיים לפרויקטים. לעיתים הפחתה של עשרות או מאות אלפי שקלים במחיר של הדירה משנה לחלוטין את התשואה".

עם זאת, לדברי בוגין, "יש להביא בחשבון שלא תמיד רכישת דירה להשקעה בדרום או בצפון הארץ עדיפה על השקעה בערי המרכז, למרות התשואה הגבוהה יותר, בגלל חוסר הנגישות המיידי לנכס. לפני שרוכשים נכס להשקעה, יש צורך לבצע בדיקה מקיפה ולראות את הכדאיות הכלכלית למהלך.

"לעיתים נמצא כי השקעה בנכס מניב דוגמת חנות במרכז מסחרי או מחסן לוגיסטי תעניק תשואה משמעותית יותר מאשר רכישת נכס למגורים. אפשרות נוספת היא רכישת דירה להשקעה באזור שעתיד לעבור הליכי התחדשות עירונית. כך, הנכס יכול להשביח את עצמו בעשרות מונים גם אם תידרש המתנה של כמה שנים עד למימוש התהליך".

לדברי יוסי מזרחי, מנכ״ל ובעלים משותף בחברת גשם החזקות אשר בונה בין השאר בשכונת ממשית בדימונה, ״בדימונה נעשה פיתוח רחב היקף והשקעה מרובה. התשואות שם גבוהות בגלל שמחירי הקנייה אטרקטיביים וביחס אליהם מחירי השכירות גבוהים. פוטנציאל ההשבחה עדיין בהתהוות אל מול האיזורים הסמוכים... ניכר כי לאור העלייה במחירי המגורים באזורים שונים בדרום ובעיקר בבאר שבע, זוגות צעירים רבים לא מוצאים פתרון דיור ומגלים את דימונה בזכות החינוך הטוב, הבנייה הענפה, ההשקעה בתשתיות והקהילתיות המתגבשת. בנוסף, קיימות הטבות מס משמעותיות למתגוררים ביישוב. כל אלה הופכים את דימונה לעיר עולה וליעד חזק לרוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור ומשקיעים״.