בחיפה פועלים שמאי מקרקעין רבים.
בבואכם לבחור שמאי מקרקעין בחיפה עליכם לבדוק האם שמאי המקרקעין באמת מכיר את התוכניות המרכזיות בעיר.
חיפה מחולקת לשכונות. לכל שכונה מאפיינים היסטוריים הייחודיים לה ורמות מחירי הנדל”ן משתנות משכונה לשכונה.
בשנים האחרונות הוועדה המרכזית לתכנון ובנייה בחיפה קידמה את תכנית המתאר לעיר.
התכנון נמשך כבר שנים אך באמצע שנת 2019 התוכנית פורסמה בעיתונים במסגרת השלבים לאישורה.
למה חשוב לשמאי מקרקעין בחיפה להכיר את תכנית המתאר:
תכנית המתאר לחיפה מוסיפה זכויות בנייה, קובעת הוראות שימור, מגדירה גובה בניינים, ומעודדת התחדשות עירונית.
התוכנית צפויה לתת מסוימות תכנונית ולהוסיף זכויות בנייה. כידוע, זכויות בנייה שוות כסף רב.
לפיכך, טרם ביצוע עסקה במקרקעין יש לבחון את מכלול זכויות הבנייה הנגזר מהתכנון העירוני.
שמאי מקרקעין בחיפה אשר שולט בצורה יסודית בהוראות התכנון המקומי יוכל לבצע הערכת שווי בצורה מדויקת ביותר.
על פי מסמכי התוכנית, חיפה מחולקת למתחמי תכנון.
- קריית חיים.
- מפרץ חיפה.
- אזור העסקים הראשי.
- הדר כרמל.
- שכונת בת גלים.
- המבואות הדרומיים.
- מרכז הכרמל ושדרות הרכס.
להלן תרשים החלוקה למתחמי התכנון:
ניקח לדוגמה את שכונת בת גלים המוגדרת כמתחם תכנון מספר 5.
שכונת בת גלים הינה אחת השכונות הממוקמות על קו המים.
תכנית המתאר לחיפה מגדירה את השכונה כפוטנציאלית להתחדשות עירונית. במידה ונדרש שמאי מקרקעין בחיפה לבצע הערכת שווי לנכס מקרקעין בשכונה, עליו לבדוק את התכנון העתידי על פי מסמכי התוכנית.
הבדיקה על ידי השמאי חשובה ביותר שכן, על פי התוכנית קיימות הוראות לעניין הרחבת בית החולים רמב”ם ופינוי המתקנים הצבאיים.
במקרים מסוימים, תוכניות בניין עיר אינן מוסיפות זכויות בנייה ואף פוגעות במקרקעין גובלים.
לדוגמה:
אושרה תכנית להרחבת המרכז הרפואי. במסגרת תוספת זכויות הבנייה תוצע שינוי בתוואי הדרכים.
כתוצאה, המבנה הצפוי לקום גורם להצללת הנכס שברשותכם ולעומס חריג על הכבישים שבסביבתכם.
מידע זה הינו חשוב ביותר. ייתכן כי לאחר גילוי כל אלה, תבחרו שלא לרכוש את הדירה שערכה צפוי להיפגע.
בעלים של דירה אשר נפגעה עקב תכנית פוגעת, רשאים לתבוע את הוועדה המקומית מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, בתנאים.
מה צריך לדעת שמאי דירות בחיפה על השינויים הצפויים למתחם:
מלמידת מסמכי התוכנית, שמאי דירות בחיפה יכול להסיק אילו נכסי מקרקעין צפויים לעלות את ערכן ואילו צפויים להיפגע מהתוכנית.
למשל, על פי מסמכי התוכנית, צפויה להיבנות טיילת לאורך חוף הים, יצירת חזית ים עירונית בין הטיילת לשכונת המגורים, התחדשות עירונית ועוד.
כפי שצוין קודם, התוכנית קובעת שכונת מגורים חדשה בשטח בסיס חיל הים אשר תכלול שימושי מסחר, חוף, מלונות, פארק שכונתי וטיילת.
במקום בסיס חיל הים תותר בנייה של 110,000 מ”ר בייעוד מגורים, 12,000 מ”ר בייעוד מלונאות ו – 15,000 מ”ר בייעוד מסחר.
כמו כן, בשכונה צפויה לקום מעגנה בהתאם לתמ”א 13, שינוי 3.
חלק מהוראות התוכנית משביחות את נכסי המקרקעין הקיימים וחלק יכולים לפגוע בערכן (חסימת נוף).
להלן חלק תרשים המבנה העירוני מתוך מסמכי התוכנית:
על פי מסמכי התוכנית, הצבע האדום מגדיר בנייה של עד 22 קומות.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הוראות השימור על פי מסמכי התוכנית:
במבנים המוגדרים לשימור קיים קושי בניצול זכויות בנייה. הקושי נובע מהדרישה לשמר את האופי ההיסטורי של הבניין.
בביצוע עסקה במקרקעין במבנה לשימור קיימת חשיבות רבה בהתייעצות עם שמאי מקרקעין בחיפה לצורך הבנת אפשרויות הניצול במקרקעין.
הוראות התוכנית קובעות כי יש להגיש לוועדה המחוזית מסמך מדיניות הכולל התייחסות לנקודות הבאות:
- קביעת קריטריונים שישמשו להערכת המורשת הבנויה ולקביעת הוראות לשימור מבנים.
- הנחיות להכנת סקרי שימור.
- קביעת הוראות לשימור מבנים.
- הוראות והנחיות כלליות להיתר בניה ופיתוח.
משרדנו נתקל לא פעם במקרים בהם דובר על עסקה במבנה לשימור.
לאחר בחינת העסקה ובדיקה מול מחלקות השימור, התגלעו אפשרויות הניצול האמיתיות של המקרקעין והדרישות המחמירות של הוועדה המקומית לתוספות בנייה.
חיפה הינה עיר מגוונת מאוד. המציאות התכנונית משתנה כל הזמן.
בביצוע עסקה במקרקעין עליכם לפנות לשמאי מקרקעין בחיפה אשר ידע לנתח את המכלול התכנוני ולסייע לך לבצע את העסקה הטובה ביותר.
בנוסף, בתחום המקרקעין קיימים מיסים רבים כגון: מס שבח, היטל השבחה ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל.
מיסים אלו יכולים להשפיע רבות על כדאיות העסקה. טרם ביצוע עסקה במקרקעין יש לבצע אומדן מיסוי צפוי בעזרת שמאי מקרקעין בכדי לדעת כמה כסף יישאר בידיכם מהמכירה.
למאמר המלא, מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בחיפה.
במשרדנו, פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.
