מקום טוב באמצע

מה הסיפור

רמת יצחק היא שכונה ותיקה ברמת גן, על גבול בני ברק. היא גובלת ברחוב הרא"ה במערב, בבני ברק מצפון ומזרח ובשכונות מרום נווה ונגבה מדרום.

הבנייה היא שילוב של בנייני דירות ותיקים ונמוכים עם בניינים חדשים יותר, שנבנו לאחרונה במסגרת תמ"א 38. רמת יצחק צפויה להמשיך להתחדש במסגרת זו, אך לאחרונה מקודם בה גם פרויקט פינוי-בינוי ראשון, ברחוב הרכסים.

בשכונה עצמה אין הרבה גינות, אבל היא במרחק הליכה מפארק מרום נווה הגדול וממתחם יד לבנים, שכולל גם מדשאות ומתקני משחק וכושר. לתושבים יש גישה טובה לחנויות רבות ומגוונות, אם כי רובן מחוץ לרמת יצחק. בשכונה ובסביבתה עוברים אוטובוסים רבים למגוון יעדים, אבל אין בה תשתיות לאופניים, והשימוש ברכב מאתגר בגלל שהיא מרוחקת מכבישים ראשיים וסובלת ממצוקת חניה.

 

אוכלוסייה

התושבים ברובם חילונים ממעמד הביניים. אחוז הילדים גבוה יחסית (27%) וצמח בעשור האחרון, אבל פלח האוכלוסייה שכולל את ההורים הצעירים (20-39) דווקא הצטמצם. אם מגמה זו לא תתהפך, כנראה שגם מספר הילדים יצטמצם בעתיד.

 

תחבורה

בשכונה ובסביבתה עוברים אוטובוסים ליעדים רבים בעיר, בגוש דן וגם קו לירושלים. עם זאת, היא מרוחקת מתחנות רכבת, וקווי הרכבת הקלה לא יעברו בסביבה. בעתיד מתוכנן קו מטרו עם תחנה בשכונה, אבל זה לא יקרה לפני 2035 (אם בכלל).

אין שבילי אופניים ולא מתוכננים כאלה בשנים הקרובות, חוץ משביל לאורך רחוב עוזיאל. בעלי הרכבים צריכים להתמודד עם מצוקת חניה ועומסי תנועה. עקב הריחוק מכבישים בין עירוניים העומסים ארוכים יחסית לשכנים ממערב.

 

יתרונות

• מרחק הליכה מקניות וסידורים.
• מקומות בילוי קרובים.
• גישה נוחה לתחבורה ציבורית, שעוד תשתפר בעתיד.

 

חסרונות

• עומסי תנועה.
• מצוקת חניה.
• מעט גינות.

 

היצע ומחירים

בשנת 2020 נמכרו יותר מ-120 דירות חדשות, מתוכן כ-50% יד ראשונה. טיפוס הדירות הנפוץ הוא 3 ו-4 חדרים, שתופסים נתח של כ-75% מסך המכירות. המכירות נפגעו בתקופת הקורונה בשיעור של כ-20%, כאשר שוק הדירות החדשות לא נפגע בכלל, אלא רק שוק היד השנייה.

מבחינת המחירים, אפשר לראות שיש הפרשים קטנים יחסית בין דירות יד שנייה לדירות חדשות. הסיבה לכך נעוצה בכך שגם עסקאות היד השנייה מרביתן בבניינים שעברו התחדשות עירונית, מה שמצביע על כך שחלק לא מבוטל מהדיירים מימשו את עליות המחירים בעקבות פרויקטים בבניין שלהם.

כיום משווקים מספר פרויקטים חדשים במסגרת תמ"א 38, רובם במסגרת הריסה ובנייה. חברת נקסט טאואר משווקת מגוון דירות בפרויקט Harmony ברחוב אלוף הניצחון 20, החל מ-1,980,000 שקל. ברחוב האלוף תמרי 1-3 בונות Bld Group ורייך שחר בניין בן 10 קומות ו-45 דירות של 2-4 חדרים ופנטהאוזים מיוחדים.

ברחוב יהודה הנשיא 16 בונה חברת לוינסקי עופר פרויקט עם דירת גן החל מ-2,150,000 שקל ודירות 4-5 חדרים ענקיות החל מ-2,500,000 מיליון שקל.

פרויקט NEO הרא"ה של החברה להתחדשות עירונית, אשר נבנה בימים אלה, מציע דירות 3 חדרים 72 מ"ר + 8 מ"ר מרפסת החל מ-1,900,000 שקל ופנטהאוזים מיוחדים החל מ-4,150,000 שקל.

 

תוכניות לעתיד

התחדשות עירונית: הבינוי בשכונה צפוי להמשיך להתחדש בשנים הקרובות, בעיקר במסגרת תמ"א 38, עם אתרי בנייה רבים (והמטרדים הנלווים). העירייה כבר הצהירה שהיא אינה מעוניינת בהמשך התחדשות של בניינים בודדים, ולאחרונה החל קידום פרויקט פינוי-בינוי ראשון בשכונה.

תוכניות פינוי-בינוי מאפשרות להקצות שטחים למטרות ציבוריות, כמו גינות ומוסדות חינוך, ובמקביל להגדיל את היצע הדירות, בעוד שתמ"א 38 רק מגדילה את כמות הדירות ולא מספקת פתרונות לתשתיות ציבוריות עבור תוספת האוכלוסייה.

מטרו: אחד משלושת הקווים של רשת המטרו המתוכננת במטרופולין תל אביב יעצור בשדרות ירושלים, מזרחית לרחוב הרא"ה. הקו מתוכנן לחבר בין פתח תקווה במזרח לבין דרום תל אביב וצפון חולון במערב, ולעבור בדרך בגבעת שמואל, בני ברק, רמת גן, גבעתיים ומרכז תל אביב.

רשת המטרו נמצאת בשלבי תכנון מתקדמים, אבל לא תוקצבה וההערכה היא שתוקם לקראת 2035 לכל המוקדם, אם בכלל. יבוצע תכנון מחדש של אזור התחנות, וכחצי משטח השכונה נמצא כיום בתכנון במסגרת זו. ככל הנראה מדובר בתוספת זכויות בנייה משמעותיות בטווח הארוך, אך עם הגבלות בינוי בטווח הקצר.

המטרו, אם יקום, יפתור את אחד החסרונות העיקריים - המרחק ממוקדי תעסוקה, ובנוסף יאפשר תוספת זכויות בנייה, ששוות הרבה כסף. עם זאת, מדובר בפרויקט מסובך, יקר וארוך, שיתכן ולא יצא לפועל ובינתיים מגביל אפשרויות למימוש זכויות בנייה קיימות.

 

הזדמנות למשקיעים

מדובר על שכונה זולה יחסית, בהתחשב במיקום. יש בה קרקע פורייה לפרויקטים של תמ"א 38, בעיקר מסוג הריסה ובנייה, מה שאומר שהיצע הדירות יגדל. עם זאת, קשה לדמיין בגוש דן עודף היצע מול ביקוש.

מתוכננים כ-50 פרויקטים חדשים, חלקם כבר קיבלו היתר בתנאים, ותוספת הדירות עומדת על כ-1,800, בנוסף לכ-500 דירות חדשות שנמצאות היום בבנייה.

ההפרש בין דירת 3 חדרים יד שניה בבניין ותיק (שנבנה לפני שנות ה-80) לדירת 4 חדרים חדשה (בדרך כלל לאחר תמ״א מוסיפים חדר ומרפסת) עומד על כ-500,000 שקל - רווח הון של כ-30%.

עם זאת חשוב לשים לב שתוקף תמ״א 38 קרוב לפוג (אוקטובר 2022), ועיריית רמת גן באופן עקרוני מעדיפה להימנע מאישור פרויקטים נוספים (הבקשה האחרונה להיתר בנייה בשכונה הוגשה בסוף 2019), כך שהעברת בניינים נוספים תמ״א 38 אינה מניה בטוחה.

גם במקרה שהדירה לא תשודרג בזמן הקרוב, לא מדובר בעסקה רעה - תשואת השכירות בדירות 3 חדרים יד שנייה עומדת על כ-3.6% בשנה - נאה מאוד יחסית לגוש דן.

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

המספרים מדברים

מדד חברתי כלכלי: 6 מתוך 10

מד מדלן לחינוך: 7.8 מתוך 10

שיעור הילדים:  27%

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה:  2,171,000  שקל

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים יד שנייה: 2,149,000 שקל

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו